Alertas Jurídicas domingo , 11 abril 2021
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Sentencias

CIVIL-COMPRAVENTA

Doble venta de inmueble: La ausencia de buena fe del adquirente no le reconoce preferencia, aunque se inscriba primero en el Registro 


Tribunal Supremo – 73/2011 – 11/02/2011 Sala Primera

La cuestión jurídica que se plantea en el presente proceso de doble venta de inmuebles es la prevalencia entre el contrato de compraventa de 24 de enero de 2001 en documento privado y el mismo contrato en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad de 30 de enero de 2002.

La doble venta, contemplada en el artículo 1473 del Código civil, se da cuando el propietario vende la misma cosa a varios compradores y dispone cuál de ellos tiene la preferencia en la adquisición de la misma, quedando ineficaz la otra. Lo que consiste, si la cosa es inmueble, en que la adquiere el que antes la haya inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que presupone que antes hubo tradición real o instrumental por la escritura pública. Sin embargo, esta preferencia al que ha inscrito tan sólo se produce si ha mediado buena fe por su parte.

De los hechos del presente caso, ninguno de los contratantes tomó posesión de las fincas y tan solo el del segundo contrato inscribió en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, este comprador carecía del requisito de la buena fe. Parece que el Código civil no la exige si se trata de bienes inmuebles, pero según la Sala del Supremo no es así. Este requisito se deduce de los principios generales del derecho -ejercicio de los mismos de buena fe- y de relacionar esta norma con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Asimismo, de la escritura o de los propios hechos probados del caso de autos se desprende que no hubo transmisión posesoria. Pero es que en éste, nada de ello es trascendente porque se ha declarado la falta de buena fe de tal adquirente y por ello, no se le puede reconocer preferencia en la doble venta. De ahí que se declare que no haya lugar al recurso de casación del recurrente que demandaba la prevalencia del contrato en escritura pública.
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Marginal Nº 2259023

CIVIL-  DERECHO DE LOS CONSUMIDORES
DECLARADAS ABUSIVAS CLÁUSULAS DE CRÉDITO HIPOTECARIO PARA EL CLIENTE

Tribunal Supremo – 75/2011 – 02/03/2011 Sala Primera

El Tribunal Supremo ha confirmado la nulidad de dos cláusulas abusivas aplicadas por una entidad bancaria en sus contratos hipotecarios por el desequilibrio contractual que provocaban a favor de la entidad y en detrimento del cliente.
La Sala de lo Civil ha desestimado así el recurso de casación y el recurso extraordinario presentado por el banco por infracción procesal en materia de derecho de los consumidores contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Valencia, que ya declaró la nulidad de estas cláusulas.
El Supremo rechazó la pretensión del banco de no aplicar a los préstamos hipotecarios la Ley de Condiciones Generales de la Contratación por el hecho de estar regulados por una Orden Ministerial del año 1994, que ya garantiza la información y protección de los hipotecados.
En concreto, el tribunal anula la llamada cláusula de redondeo de las hipotecas y la que eximía a la entidad de la obligación de notificar al cliente el interés a aplicar antes de hacerlo. Según la Sala de lo Civil ambas cláusulas son declaradas abusivas por no haber sido negociadas individualmente, causando en contra de las exigencias de la buena fe y en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.
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Marginal Nº 2265169

 

PENAL –  ESTAFA DE INMUEBLE
Estafa del art. 251.1 CP: se aplica el tipo especial por aparentar enajenación y carecer de facultades para la transmisión

Tribunal Supremo – 69/2011 – 01/02/2011 Sala Segunda

El Tribunal Supremo estima parcialmente la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Girona que condenó al acusado como autor de un delito de estafa agravada (art. 250.1 del Código Penal), y la revoca declarando subsumiendo la conducta en el art. 251.1º CP, imponiendo la pena de dos años de prisión.
La Sala declara que conductas como enajenar, gravar o arrendar un bien del que se carece de cualquier facultad civil para llevarlas a cabo, perjudicando a un tercero, o disponer de una cosa como libre, estando en realidad gravada, o gravándola después, antes de la definitiva transmisión al adquirente, incluso otorgar en perjuicio de otro un contrato simulado, son comportamientos especiales, previstos de forma histórica por el Código penal, como constitutivos de estafas. Además no solamente encajan en la definición general del art. 248.1 del mismo, sino que el precepto, puede entenderse superfluo por estar incluidas tales conductas en la tipicidad de la estafa común.
La venta de un piso declarando falsamente ostentar la propiedad de la finca donde se planea construir éste y careciendo en consecuencia de la facultad de enajenación, encaja perfectamente en el tipo  del art. 251.1º del Código penal, que no es sino una variedad de la estafa, y que considera como tal la conducta de atribuirse falsamente sobre una cosa inmueble una facultad de disposición de la que carece.
La Audiencia señala que no es posible su aplicación porque se desconoce si el acusado pretendía o no construir la vivienda, pero ésta no es la cuestión, sino que dispuso una aparente enajenación, desde luego falsa, por carecer de facultades para la transmisión, como consecuencia de no ser titular de la finca en donde pensaba construirse el piso.

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Marginal Nº 2258945  

CIVIL-ARRENDAMIENTOS URBANOS

El contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges, constante el matrimonio, no forma parte de los bienes gananciales

Tribunal Supremo – 206/2011 – 24/03/2011 Sala Primera

La cuestión jurídica que plantea se centra en determinar si, fallecido el titular firmante de un contrato de arrendamiento de vivienda, el cónyuge viudo debe subrogarse en el contrato para continuar en el arrendamiento o permanece como titular del mismo en calidad de arrendatario originario pese a no ser el suscriptor formal del contrato.

Valoraba el recurrente que al no haberse comunicado en ningún momento tal fallecimiento ni la subrogación en la relación arrendaticia por parte de la ahora demandada, debía acordarse la resolución del contrato. De hecho, la sentencia de 3 de abril de 2009 (Recurso n.º 1200/2004) declaró, como doctrina jurisprudencial, que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales.

De esta forma se declara haber lugar al recurso de casación interpuesto contra sentencia desestimatoria de la Audiencia Provincial de Valencia, sobre solicitud de resolución de contrato de arrendamiento de vivienda. La Sala del Supremo declara que el contrato de arrendamiento se suscribió entre el esposo de la demandada y la madre del actor, sin que al fallecimiento del primero la demandada pusiera en conocimiento de la parte arrendadora tal circunstancia y su deseo de subrogarse en la posición de su esposo, dentro del plazo y en los términos exigidos en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, motivo por el que se debe declarar la extinción del contrato.

En consecuencia, se revoca la sentencia impugnada, se estima la demanda y se declara extinguido el contrato de arrendamiento de la vivienda, condenando a la demandada a que la deje libre y a la entera disposición del demandante. Igualmente, se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio, no forma parte de los bienes gananciales, y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento.

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Marginal Nº 2266070

 

CIVIL-PROPIEDAD HORIZONTAL

La instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos permite la constitución de una servidumbre en espacio privativo si hay consentimiento expreso del perjudicado

Tribunal Supremo – 205/2011 – 24/03/2011 Sala Primera

Se declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto contra sentencia desestimatoria de la Audiencia Provincial de León, sobre impugnación de acuerdo de comunidad de propietarios sobre instalación ex novo de un ascensor. La Sala declara que la instalación de un ascensor en una comunidad de vecinos que carece de este servicio, considerado como de interés general, permite la constitución de una servidumbre para tal fin, incluso cuando suponga la ocupación de parte de un espacio privativo, siempre que concurran las mayorías exigidas legalmente para la adopción de tal acuerdo.
En otras sentencias ya se ha examinado el consentimiento expreso como requisito necesario para adoptar un acuerdo por parte de la comunidad de propietarios, que suponga la afectación o privación de un elemento privativo. En el presente caso, se debe indicar que la Audiencia Provincial, ha concluido que la actora prestó su consentimiento de modo expreso, en el mismo momento en que se acordó por unanimidad la instalación del ascensor, y ello porque considera plenamente acreditado que en ese momento los propietarios ya eran conscientes, y más aún la actora, arquitecta de profesión, de que esta instalación sólo podía ser viable con arreglo a dos posibilidades y ambas suponían la afectación de elementos privativos.
Por ello, la Sala del Supremo, considera que supone una conducta contraria a la doctrina de los actos propios, impugnar el posterior acuerdo de ubicación del ascensor, fundado únicamente, a juicio de la Audiencia Provincial, en el hecho de que se ha adoptado la alternativa diferente a la querida por la actora. En definitiva el interés casacional que se alega es inexistente.
Por lo tanto, la ocupación de un espacio privativo, en el que difícilmente concurrirá el consentimiento del vecino afectado, que por tanto no se constituye en presupuesto ineludible en casos como el que se examina, encuentra su límite en el supuesto de que la privación del derecho de propiedad se lleve al extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad del espacio privativo, circunstancias que no se han probado en el presente caso.

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Marginal Nº 2266034

MERCANTIL- LIBRE ESTABLECIMIENTO

Se declara ilegal la Ley catalana sobre grandes superficies 

Tribunal de Justicia de la UE – C-400/08 – 24/03/2011

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (UE) ha declarado ilegal distintos artículos de la normativa autonómica reguladora de grandes establecimientos comerciales aprobada por la administración catalana, ya que supone "una restricción de la libertad de establecimiento" de las empresas, en especial de otros países europeos. Según dice el Tribunal esa normativa "tiene como efecto obstaculizar y hacer menos atractivo el ejercicio, por parte de operadores económicos de otros Estados miembros, de sus actividades en el territorio de la Comunidad Autónoma de Cataluña, afectando así a su establecimiento en el mercado español", y favoreciendo al pequeño comercio local, lo que supone una violación de la libertad de establecimiento garantizada por los tratados comunitarios.

En concreto la sentencia  señala que “El Reino de España ha incumplido las obligaciones que le incumben en virtud del artículo 43 CE al adoptar o mantener en vigor las siguientes disposiciones:
–        el artículo 4, apartado 1, de la Ley 18/2005, de 27 de diciembre, de equipamientos comerciales, por cuanto prohíbe la implantación de grandes establecimientos comerciales fuera de la trama urbana consolidada de un número limitado de municipios;
–        los artículos 7 y 10, apartado 2, del anexo del Decreto 379/2006, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Plan territorial sectorial de equipamientos comerciales, así como el anexo 1 de éste, por cuanto dichas disposiciones limitan la implantación de nuevos hipermercados a un reducido número de comarcas y exigen que esos nuevos hipermercados no absorban más del 9 % del consumo de productos de uso cotidiano o del 7 % del consumo de productos de uso no cotidiano;
–        el artículo 6, apartado 2, párrafo primero, de la Ley 7/1996, de 15 de enero, de ordenación del comercio minorista, el artículo 8 de la Ley 18/2005, de 27 de diciembre, de equipamientos comerciales, y los artículos 31, apartado 4, y 33, apartado 2, del Decreto 378/2006, de 10 de octubre, por el que se desarrolla la Ley 18/2005, por exigir estas disposiciones la aplicación de límites en cuanto al grado de implantación y a la repercusión sobre el comercio minorista existente, más allá de los cuales no se pueden abrir nuevos establecimientos comerciales grandes ni medianos, y

–        el artículo 26 del Decreto 378/2006, de 10 de octubre, por el que se desarrolla la Ley 18/2005, por cuanto regula la composición de la Comisión de Equipamientos Comerciales garantizando la representación de los intereses del comercio minorista ya existente y no contemplando la representación de las asociaciones activas en el ámbito de la protección del medio ambiente ni de las agrupaciones de interés que velan por la protección de los consumidores

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Avance de jurisprudencia

CIVIL- HIPOTECARIO

La hipoteca es una deuda de la sociedad de gananciales y no una carga del matrimonio

Tribunal Supremo – 188/2011 – 28/03/2011

El Tribunal Supremo unifica la doctrina dividida entre las Audiencias Provinciales, declarando que el pago de las cuotas de la hipoteca contratada por ambos cónyuges para la adquisición de la vivienda familiar es una deuda de la sociedad de gananciales y no una carga del matrimonio por lo que corresponde a ambos cónyuges su pago por mitad y el juez no puede modificar el porcentaje de cada uno de los cónyuges para ajustarlo a las condiciones de la prestación alimentaria a los hijos en la demanda de divorcio.

La Sala considera que el pago de las cuotas hipotecarias afecta al aspecto patrimonial de las relaciones entre cónyuges, porque si el bien destinado a vivienda se ha adquirido con la sociedad de gananciales vigente, debe aplicarse lo establecido en el artículo 1347.3 del Código Civil (CC) y no constituye carga del matrimonio a los efectos de lo dispuesto en los arts. 90 y 91 CC. Por tanto, será de cargo de la sociedad, según dispone el artículo 1362.2 del CC, que regula "la adquisición, tenencia y disfrute de los bienes comunes".

Asimismo se añade que se trata de una deuda de la sociedad de gananciales, porque se ha contraído por ambos cónyuges en su beneficio, ya que el bien adquirido y financiado con la hipoteca es de ambos. Esta solución ha sido también adoptada por el artículo 231.5 del Código Civil de Cataluña. Dicho artículo ha eliminado la consideración como cargas familiares del pago de las cuotas destinadas a la adquisición de los bienes destinados a vivienda y las cuotas deben pagarse por mitad.

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Marginal Nº 2266384

CONTENCIOSO- ADMINISTRATIVO
Exigencia de informe de impacto ambiental para soterrar varios tramos de una vía de circunvalación

Tribunal Superior de Justicia Madrid – 780/09 – 11/02/2011

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) ha confirmado la sentencia de 17 de junio de 2009 de este mismo tribunal que anula la resolución adoptada por el Ayuntamiento de Madrid de soterrar diferentes tramos de la una vía de circunvalación.
La resolución de 23 de mayo de 2005 dictada por el concejal del Área de Urbanismo, Vivienda e Infraestructura fue recurrida por una asociación ecologista a la que le dieron la razón en sendas disposiciones. La sentencia señala que no se han cumplido las normas comunitarias que exigen la elaboración previa de estudios de impacto medio ambiental y afirma que "no cabe admitir que la elaboración posterior de estudios de impacto ambiental puede amparar la ilegalidad inicial de los actos ni puede servir para subsanar las consecuencias de la omisión de este vicio trascendente".
Además, afirma que "los actos impugnados nacieron y se han ejecutado viciados en origen y lo que pretende la actora es que se declare su anulación". También comenta que "es incorrecto eximir de evaluación de impacto ambiental un determinado proyecto por la sola circunstancia de que discurriese por zonas urbanas". 
Finalmente la sentencia añade que “  La necesidad de someter los proyectos a los procedimientos de evaluación ambiental había sido admitida por el propio ayuntamiento demandado al aceptar las condiciones impuestas por la Comisión Europea en el expediente abierto por la infracción a la Directiva, hasta el punto de que en fecha 1 de febrero de 2007 la Junta de Gobierno Local de la Ciudad de Madrid dejó sin efecto el acuerdo de aprobación de los tres proyectos de obras de remodelación de la M-30 no iniciados hasta la fecha y autorizó el contrato de consultoría y asistencia para la realización del estudio ambiental de los proyectos de remodelación de la M-30 ya ejecutados y de la evaluación ambiental de los proyectos pendientes de ejecutar.”

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Avance de jurisprudencia

CIVIL- PROPIEDAD HORIZONTAL

Las obras en elementos comunes de un edificio exigen el consentimiento unánime de todos los vecinos
Tribunal Supremo – rec. 2090/2006 – 17/03/2011
Se declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por una de las demandadas contra Sentencia parcialmente estimatoria de la Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2.ª, sobre impugnación por Comunidad de Propietarios de obras realizadas en elementos comunes.

El Tribunal Supremo establece en la sentencia que para hacer obras en elementos comunes de un edificio es necesario el consentimiento unánime de todos los vecinos. También indica que no basta con la autorización previa y genérica contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios para llevar a cabo esta serie de actuaciones.
Se trata de una resolución en la que se confirma la sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria que condenó a dos vecinos y a una sociedad a reponer a su estado original la escalera de unas viviendas de Santander, obligando a los demandados a proceder al cierre del hueco abierto en el descansillo comunitario para la colocación de una puerta.
Con carácter general esta Sala de lo Civil ha declarado que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo.
La Sala declara que la Audiencia Provincial no realiza una interpretación de los preceptos que se consideran vulnerados, contraria a los criterios fijados por este Tribunal, sino, muy al contrario, al rechazar que sea lícita la obra realizada por la recurrente, por afectar a un elemento común y no haber obtenido el consentimiento unánime de la comunidad, pese a constar una autorización genérica en los estatutos de la comunidad, se acomoda a la más reciente jurisprudencia.
 
Según esta jurisprudencia, "la autorización estatutaria para hacer dicha obra resulta inútil, dado que ninguna disposición estatutaria puede ir en contra de las normas imperativas que rigen en materia de propiedad horizontal".

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Nº Marginal: 2266427

 

 

 

 

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