Alertas Jurídicas viernes , 15 enero 2021
 NOTA IMPORTANTE
Inicio » Financiación » Centrando las cuestiones: la dación en pago, los precios de la vivienda y el alza de los intereses.

Centrando las cuestiones: la dación en pago, los precios de la vivienda y el alza de los intereses.

En tiempos de crisis, la sociedad es especialmente sensible a las noticias de carácter económico, especialmente a las que afectan al sector inmobiliario. El autor analiza tres cuestiones de la actualidad hipotecaria que, inevitablemente, tendrán repercusiones en el mercado de la vivienda: la posible dación en pago, el descenso del precio de la vivienda usada y el incremento de los tipos de interés.

Consecuencia de la capacidad de poder recibir información puntual de cualquier tema y desde cualquier parte del mundo, nos vemos sumergidos en unas corrientes de opinión que, a fuerza de ser reiteradas y reiterativas, nos puede acabar llevando su corriente. Aunque nos cueste aceptar, parece que tan sólo son las que nos auguran situaciones difíciles, complejas o diferentes y peculiares las que terminan situándose y generando opinión en el nivel del comentario cotidiano.

Hoy, ante la hoja de papel en blanco (mis notas previas siempre son en papel) y revisando la situación del sector inmobiliario, que difícilmente puede separarse de la vertiente económica, me encuentro con unas noticias que han tenido un alto volumen de resonancia y que, de alguna manera, acaban encajando en el pensamiento de la sociedad, con lo que su incidencia (o repercusión, según sean los casos), afecta directamente en el mercado de la vivienda.

De todas ellas tres son las que me han llamado más la atención.                                                                                                                                                                                                                                                                                         Son de índole diferente, aunque todas con una fuerte incidencia en el sector y, sobretodo, en los actuales propietarios de viviendas. Por una parte, se ha tratado de forma reiterada la situación generada por los innumerables expedientes que se han ido presentando a los juzgados para iniciar el proceso de ejecución de una vivienda por parte de una entidad de crédito ante el impago generado por su propietario y titular de un préstamo hipotecario. La segunda, ha sido la repercusión que se ha dado a unos datos aparecidos en cuando al descenso medio del 2,20% del precio de las viviendas usadas en el primer trimestre de este año. La tercera noticia o situación generada recientemente ha sido la variación, con el incremento del tipo de interés del Banco Central Europeo (BCE.) del 0,25%, situándose en el 1,25%.

Se han alzado muchas voces pidiendo (incluso alguna Comunidad Autónoma lo ha llevado a su Parlamento) que cuando una persona que ha formalizado un préstamo para la compra de una vivienda, si llegado un momento el titular de la deuda no puede hacer frente a ella, debería ser suficiente con entregar la vivienda al acreedor y, de esta forma, dar por liquidada la deuda con la entidad financiera. Se argumenta que dada la actual situación de recesión (hoy llamada crisis), cuando debido a la pérdida de unos ingresos no se puede hacer frente a la deuda, que esta no deba seguir existiendo cuando se produce la ejecución y el banco o caja se quedan con el piso.

En primer lugar, debo recordar que, ya en anteriores escritos, he manifestado que ha sido el sector financiero quien provocó en gran medida esta situación que ahora se está viviendo y, por lo tanto, es corresponsable. Además, a través de las muchas ayudas económicas que se han aportado a bancos y cajas (y que seguirán aportándose), están situando el mercado financiero, es decir, la capacidad de obtener financiación para la compra de una vivienda, en situación de casi nula actividad por falta de recursos, por lo que la reflexión que pretendo transmitir en ningún momento se debe situar como defensa del sector financiero.

Lo cierto es que cuando se concierta una hipoteca, lo que realmente se está formalizando es un préstamo personal con garantía hipotecaria. Es decir, el préstamo se da a la persona (o personas) que lo solicitan y estas aportan como garantía (como si de un aval se tratara) la vivienda, en ningún caso, es la vivienda la que recibe el préstamo. Por ello, quien es deudor, quien tiene la obligación de pago no es el piso, es la persona que solicitó el préstamo. Cuando se produce el impago y se llega a la ejecución, atendiendo a este criterio del deudor personal, si la vivienda que se adjudica no tiene suficiente valor para cubrir totalidad de la deuda, la cantidad que no se ha pagado por el piso sigue pendiente como deuda.

Si la situación que se pretende imponer fuera que con la entrega de la vivienda la deuda quedara saldada (la llamada dación en pago), nos encontraríamos ante un escenario nuevo, no tan sólo en la relación banco-hipotecante. Se debería redefinir los modelos de los préstamos que actualmente son personales a otro tipo sobre el que tan sólo respondiera la vivienda. Ello es posible, por supuesto, aunque muy complejo y alteraría diferentes conceptos jurídicos que se deberían revisar y, por lo tanto, difícil de poner en marcha (aunque en cualquier circunstancia nunca se puede pretender que sea retroactivo, por lo que las actuales hipotecas no se podrían acoger a hipotética modificación futura).

Aunque la dificultad jurídica es evidente, este potencial cambio no seria por sí mismo el que afectara al mercado inmobiliario, salvo que ante la tranquilidad de saber que si no se puede pagar se devuelve el piso y “ya está”, lo cual no se puede negar que llegaría a generar cierta picaresca, comportara  un incremento de la venta de viviendas por una menor presión ante el riesgo de impago, ello sin tener en cuenta el cambio significativo que comportaría al sector financiero en cuanto a la política de concesión de hipotecas.

Si esta hipotética situación de poder entregar el piso en pago de la hipoteca, quedando libre de deudas el propietario/hipotecante, se planteara, comportaría un cambio radical en el proceso de concesión de créditos.

En primer lugar, si el banco se puede encontrar, en cualquier momento, con que el piso se le puede “devolver” (aunque existieran condiciones personales establecidas por ley para ello), su cartera de hipotecas no sería estable, por lo que la actual fuente de financiación que han tenido (y lo es nuevamente), la venta de los títulos hipotecarios en el mercado para obtener liquidez y generar nuevas hipotecas, se vería seriamente afectada (el mercado rechazaría este producto o pediría unas rentabilidades muy altas por la inseguridad y volatilidad) con lo que el coste real del dinero se incrementaría de forma significativa. Todo ello afectaría directamente al precio/coste de la hipoteca, que se vería incrementada con unos diferenciales próximos a los dos dígitos sobre el tipo de referencia.

Por otra parte, la capacidad del futuro comprador para adquirir un piso se vería seriamente reducida a unos niveles que difícilmente superaría el 50% del valor del bien a adquirir,  ya que los bancos y cajas pretenderían mantener una cobertura sobre las posibles fluctuaciones de los precios de los bienes para el supuesto de una dación en pago, lo que comportaría que la necesidad de recursos propios por parte del adquirente seria realmente muy importante, lo que dificultaría aún más el acceso a la vivienda.
 
Otra cosa seria actuar sobre los procedimientos que se utilizan para asignar el valor a una vivienda en proceso de ejecución. Recientemente una sentencia (que no crea jurisprudencia y ,por lo tanto, puede ser contrapuesta a otra), establecía que si la entidad financiera aceptaba como valor de la vivienda el que se establecía en la tasación presentada en el procedimiento y si finalizado el mismo esta vivienda no se adjudicaba a un tercero (en este caso el valor aplicable a la cancelación de la deuda seria el pagado por el nuevo adquirente), la entidad de crédito debería asumir como valor de adjudicación el que inicialmente había aceptado. Con ello se podría evitar ciertas situaciones en las que el deudor ve como pierde el piso y sigue debiendo una cantidad.

La segunda de las noticias que se ha resaltado ha sido la bajada del 2,20% del precio medio de la vivienda usada en el primer trimestre de este año. Ante estos datos, nuevamente inciden los que siguen afirmando con una rotundidad que me sorprende, que las viviendas deben seguir reduciendo su valor, sin más argumento que su deseo (o intuición). Lo cierto es que deberíamos valorar qué representa el 2,20% del precio de una vivienda media (estimado en los 180.000 €). Ello comportaría una reducción de 3.960€. Nadie puede negar que en las actuales circunstancias cualquier reducción del precio de adquisición de un bien (sea el que sea) es bienvenido, pero ¿realmente se puede considerar ello una reducción de los precios? , ¿no será más un ajuste puntual en función de las ventas realizadas en este periodo?.

Tengamos en cuenta que el precio de una vivienda usada lo establece el vendedor, generalmente persona ajena al sector inmobiliario y, por lo tanto, más conocedor de sus necesidades que de la evolución de los precios de estos productos y actúan según tres posiciones básicas. La primera si tienen una necesidad de vender con urgencia, lo cual les hace ajustar a la baja los precios según la oferta. La segunda, según el precio de adquisición, pues muchas viviendas ahora vendidas aquel queda muy lejos de los actuales, por bajos que estos puedan ser y finalmente se encuentran aquellos que no tienen necesidad o urgencia por la venta, lo que comporta que mantengan unos precios hasta encontrar el comprador que lo acepta.

Si ello es así y aceptamos que son los propietarios quienes actúan  en función de cada característica personal o económica, se puede considerar realmente que esta reducción de los precios de las viviendas, no ha de ser motivo de especulaciones y reflexiones mas allá del caso concreto.

El tercer elemento, ha sido la publicación de la noticia con fecha del día 7 de Abril por parte del Banco Central Europeo, que incrementa en un 0,25% el tipo de interés, situándolo en el 1,25%. Ello ha despertado todas las ansias calculadoras y sobretodo los titulares anunciando un incremento del coste de las hipotecas.
Si analizamos la evolución desde Junio del 2.007 de los tipos de interés del B.C.E. y la trayectoria del tipo de interés más utilizado en las hipotecas, el Euribor, podremos observar que, aunque mantienen una tendencia similar, no existe una causa-efecto directo entre el incremento del tipo del interés del BCE y la evolución del Euribor, al contrario, se podrá observar en el gráfico, que es el Euribor quien, en primer lugar, inicia la tendencia, ya sea  a la baja o al alza del tipo de interés y es ,posteriormente, el B.C.E. quien ajusta su referencia a la evolución  del mercado.

En los últimos meses el Euribor ya había iniciado su tendencia al alza, por lo que las cuotas de las hipotecas que han sido revisadas han experimentado un incremento con anterioridad a esta variación del tipo del B.C.E. Con ello debemos desmitificar la incidencia directa entre la variación del tipo del B.C.E. y el incremento (o decremento) de la cuota de las hipotecas. A lo largo de estos casi 5 años últimos, ha sido el Euribor el tipo de interés más alto. Fue precisamente en el inicio de la crisis y la recesión cuando los tipos de interés se fueron reduciendo, con lo que, de alguna forma, amortiguó, en muchas familias que se habían comprometido con una hipoteca, el importe de la cuota a pagar y suavizó las cargas económicas.

Lo cierto es que las circunstancias expuestas, y posiblemente otras muchas, tienen incidencia en el mercado inmobiliario y su evolución, aunque no debe marcar la agenda del sector, debemos comenzar a desmitificarlas. A pesar de la globalización, comenzar a revisar las situaciones con una visión más próxima, dejar de despertarnos analizando la evolución del Nikey (Bolsa de Tokio) para saber como nos va a ir el día, no es la mejor manera de actuar.

Situar cada cosa en su justa medida y, sobretodo, situarnos primeramente en la incidencia o repercusión real de cada uno de los factores, de cada una de las medidas nos ayudarán a centrar los esfuerzos en aquello en lo que realmente podemos o debemos incidir.

Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias

 

Este contenido es sólo para suscriptores

Inicie sesión   si usted ya es suscriptor o Suscríbase aquí  si aún no lo es.

Contenidos relacionados

Ver Todos >>

Hacia la regulación de la intermediación inmobiliaria

Hacia la regulación de la intermediación inmobiliaria

AUTORA: Lola Alcover, secretaria del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España. EN BREVE: Regular la actividad de la intermediación inmobiliaria no es una opción, es una necesidad indiscutible, que se viene demandando por distintos sectores desde hace ya demasiado tiempo, y para cuya solución no cabe más demora, ni es posible admitir ... Leer Más »

La vivienda usada, motor de actividad en el mercado de compra

La vivienda usada, motor de actividad en el mercado de compra

AUTOR: Joan Bermúdez I Prieto, Abogado-Licenciado en Ciencias Políticas Bermúdez Consulting & Management S.L. EN BREVE: La existencia de un bien situado en el mercado para la venta no es elemento suficiente para que esta se pueda llegar a realizar, obviamente la falta de una oferta impediría que se pudiera realizar la transacción, aunque esto no es lo que ocurre ... Leer Más »

Post COVID-19: El sector inmobiliario alberga esperanzas de que la recuperación siga un modelo en “U” bastante suave

Post COVID-19: El sector inmobiliario alberga esperanzas de que la recuperación siga un modelo en “U” bastante suave

AUTORA: Lola Alcover, Secretaria del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España. EN BREVE: A un mes largo de la desescalada, con el 52% de la población adentrándose ya en la Fase 3 y con las distintas actividades intentando recuperarse del paso cambiado que les impuso el confinamiento, el horizonte se presenta dudoso ... Leer Más »

Ver más contenidos en esta categoría >>

Comparte este artículo

¡Comparte este contenido con tus amigos!

Revista Inmueble