Alertas Jurídicas miércoles , 27 enero 2021
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INEXISTENCIA DE ENRIQUECIMIENTO INJUSTO POR IMPOSIBILIDAD CONOCIDA DE INSCRIPCIÓN DE LA COMPRAVENTA

Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2010.

El litigio causante de los recursos versa sobre una pretensión de resarcimiento por la pérdida de la mitad indivisa de una finca al haber pasado la totalidad de ésta a un tercero de buena fe amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Este litigio estuvo precedido de otro en el que la misma demandante, una promotora inmobiliaria, ejercitó contra la misma demandada, otra promotora inmobiliaria, una acción declarativa de dominio sobre idéntica mitad indivisa, finalizado por sentencia desestimatoria de la demanda.

Revocación en casación de la sentencia que estimaba la acción ejercitada por la promotora inmobiliaria demandante para que se le indemnizaran los daños y perjuicios por pérdida del derecho de propiedad sobre la mitad indivisa de una finca que había sido vendida, en su totalidad, por la promotora demandada a un tercero de buena fe. Inexistencia de enriquecimiento injusto alguno. Daños que eran imputables a la actora al haber decidido pagar voluntariamente el precio de dicha mitad sabiendo que la compraventa no iba a poder inscribirse en el Registro de la Propiedad, al encontrarse cerrado el historial registral de la parcela en cuestión en virtud de testimonio de auto dictado en anterior expediente de dominio. Otorgamiento de la escritura pública, dada su estipulación sobre el pago del precio, que quedaba supeditado a la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, que no equivalió a la traditio o entrega de la cosa objeto del contrato.

Lo cierto es que de los propios términos de la escritura pública, y abstracción hecha de si el vendedor era en verdad propietario en virtud de la escritura de mero complemento de partición de herencia inmediatamente anterior, su otorgamiento no equivalía a la entrega de la cosa objeto del contrato, dándose así la salvedad final contemplada en el párrafo segundo del art. 1462 CC , artículo sí citado expresamente en el motivo segundo del recurso. Por tanto, el contrato de compraventa, apto en principio para transmitir el dominio, no vino acompañado de la tradición, como el art. 609 del mismo Cuerpo legal, citado también en el motivo segundo , exige para que la actora hoy recurrente  hubiera podido adquirir la propiedad de la mitad indivisa comprada y por tanto el derecho real sobre ella a tenor del art. 1095 CC .

Esa salvedad respecto de la llamada tradición instrumental que normalmente produce el otorgamiento de escritura pública resulta con toda claridad de la cláusula relativa al pago del precio en conjunción con la descripción del objeto de la compraventa, con la somera referencia a la historia registral de la finca y con la renuncia a obtener más información registral, pues la eficacia de la compraventa, y por tanto también de su efecto traslativo, quedaba supeditada a la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad, por más que a estos efectos sólo se mencionara expresamente la obligación del comprador de pagar la totalidad del precio, hasta el punto de poder afirmarse que en el presente caso, dado que el objeto de la compraventa no era una finca sino una mitad indivisa de su propiedad y dada la información previa que la parte compradora tenía sobre la historia registral de las dos mitades indivisas de la finca, ambas partes contratantes equipararon la inscripción registral del contrato a la tradición o modo necesario para la transmisión de esa mitad indivisa.

De ahí que, conocida ya del todo por la parte compradora la imposibilidad de inscribir el 3 de febrero de 2004, y siendo por tanto ya evidente que no podía cumplirse la condición a la que contractualmente se supeditó el pago de la totalidad del precio, con las consecuencias que de ello resultarían según los arts. 1116 o 1117 CC , el pago puramente voluntario, en el sentido de inexigible, de esa totalidad del precio por la compradora en 1 de febrero de 2005, una vez desestimada ya en primera instancia su primera demanda ejercitando acción declarativa de dominio sobre la mitad indivisa comprada, no pudiera determinar la adquisición de esta misma mitad indivisa, como si la inscripción en el Registro de la Propiedad pudiera quedar sustituida por el pago hecho por la compradora a su pura conveniencia.

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Avance de Jurisprudencia

 

PROCESO DE ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA EN ARRENDAMIENTOS ANTERIORES AL 9 DE MAYO DE 1985

Sentencia del Tribunal Supremo  de 14 de septiembre de 2010. Confirmación de la sentencia dictada en apelación que declaró la legitimación de la actualización de la renta correspondiente a la segunda anualidad cuestionada en el proceso, notificada al arrendatario demandado , al no haber acreditado éste, en tiempo y forma, los ingresos totales correspondientes al año anterior al de la práctica del requerimiento a efectos de probar la improcedencia de la actualización en cuestión. DOCTRINA JURISPRUDENCIAL. Interpretación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 11 de noviembre de 1994. "La procedencia o no de la actualización de la renta correspondiente a contratos de inquilinato sobre vivienda, anteriores al 9 de mayo de 1985, se determina tras el requerimiento al efecto del arrendador teniendo en cuenta las circunstancias económicas vigentes en ese momento en relación con la acreditación de ingresos que exige la ley al arrendatario; siendo así que, establecida la procedencia o improcedencia de la actualización -que es única, aunque su definitiva implantación de haga gradualmente- las posteriores alteraciones en los ingresos de las personas que habiten la vivienda no modifican la situación ya creada con carácter definitivo".

La regla general es la procedencia de la actualización siempre que el arrendatario pretenda seguir gozando del beneficio de la prórroga forzosa por más tiempo del correspondiente al citado plazo de ocho años, siendo excepción a dicha regla el supuesto de que la situación económica del arrendatario y de las personas que con él convivan determine lo contrario, lo que exigirá no sólo la existencia de tal situación objetiva sino, además, que se acredite la misma ante el arrendador en referencia a los ingresos totales correspondientes al ejercicio fiscal anterior a la fecha del requerimiento.
No habiéndose realizado inicialmente, en el caso ahora enjuiciado, dicha acreditación por el arrendatario que, pese a manifestar su desacuerdo, satisfizo durante el primer año la actualización en el porcentaje que resultaba aplicable a esa primera anualidad – que arrojaba un resultado de 68,08 euros mensuales- pretende dicho arrendatario -ahora recurrente- impedir que dicha actualización, ya iniciada, continúe hasta completarse en la cantidad total prevista por la ley para, contrariamente, continuar pagando la cantidad actualizada pero limitada al porcentaje de esa primera anualidad, según la interpretación que considera más adecuada en relación con la norma contenida en la citada Disposición Transitoria.

Dicha interpretación, que ampara la parte recurrente en algunas sentencias de Audiencias Provinciales como las de Las Palmas de 19 de febrero de 1999 y Navarra de 4 de mayo de 1998 , que, en beneficio del arrendatario, entienden que el desarrollo del proceso actualizador puede quedar condicionado por el hecho de que, una vez iniciado, varíen las condiciones económicas de quienes conviven en la vivienda arrendada hasta el punto de quedar por bajo de los índices legales, se contrapone a la de otras Audiencias , como la de Barcelona, que consideran como proceso único el de actualización, siendo esta última la que mejor se ajusta a la letra y a la finalidad de la ley.

Efectivamente, ha de optarse por la segunda opción jurisprudencial ya que el legislador no ha previsto -como podía haber hecho- el que fueran varias y sucesivas las actualizaciones de modo que pudieran quedar interrumpidas por un descenso en los ingresos de las personas que habitaran la vivienda arrendada, como también pudo prever contrariamente -y no lo hizo- que una inicial improcedencia de la actualización por escasez de ingresos de tales personas pudiera dar paso a la actualización en un momento posterior en que tales condiciones fueran más beneficiosas. Ni una ni otra posibilidad fue acogida por el legislador que, por el contrario, fijó un momento inicial en el cual el arrendador había de ejercitar su derecho a obtener la actualización de modo que las condiciones económicas determinantes serían las correspondientes al año anterior marcando inexorable e invariablemente la procedencia o improcedencia de la total actualización, sin perjuicio de que la misma -en beneficio del arrendatario- hubiera de llevarse a cabo en un número determinado de años -cinco o diez- según las circunstancias.

Se declara como doctrina jurisprudencial, en interpretación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 11 de noviembre de 1994 , la de que la procedencia o no de la actualización de la renta correspondiente a contratos de inquilinato sobre vivienda, anteriores al 9 de mayo de 1985, se determina tras el requerimiento al efecto del arrendador teniendo en cuenta las circunstancias económicas vigentes en ese momento en relación con la acreditación de ingresos que exige la ley al arrendatario; siendo así que, establecida la procedencia o improcedencia de la actualización -que es única, aunque su definitiva implantación de haga gradualmente- las posteriores alteraciones en los ingresos de las personas que habiten la vivienda no modifican la situación ya creada con carácter definitivo.

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Avance de Jurisprudencia

 

LOS BANCOS RESPONDERÁN SOLIDARIAMENTE DE LA DEVOLUCIÓN DE LAS CANTIDADES PAGADAS COMO ADELANTO POR UN CIUDADANO A LA PROMOTORA DE UNAS VIVIENDAS

Sentencia de la Audiencia Provincial de Santander de 17 de marzo de 2010. Las relaciones promotor comprador de la futura vivienda, entidad financiera y avalista o asegurador del cumplimiento de la prestación de otro, vienen reguladas en la Ley con la idea de proteger al comprador ante el áleas de que éste pierda las cantidades anticipadas a la entrega(escritura pública) y también pierda(por no entregada) la vivienda comprada en documento privado. Normas, pues, de ius cogens, de carácter imperativo y observable por los profesionales de la construcción y de las entidades financieras y del Seguro, en defensa de la parte que el legislador ha entendido como más débil en esas complejas relaciones; esto es, para tutelar al comprador.

Si la hoy demandada, partiendo de la premisa fáctica que es innegable, interpreta la Ley y el contrato de tal modo que consigue que los hoy actores ni reciban la vivienda ni se les devuelva aquellas cantidades, diremos que justamente dicha Caja Cantabria consigue precisamente algo prohibido por la Ley, un resultado abortado de antemando por dicha normativa especial; y por consiguiente el intérprete de la Ley deberá en su caso desenmascarar hechos producidos en fraude de ley cuando aparentemente la Caja se haya comportado conforme a Ley pero llegando objetivamente al resultado prohibido, o descubrir aquellos comportamiento contrarios abiertamente a Ley, al menos por negligencia, que llevan a un resultado que precisamente la Ley quiso imposibilitar en todo caso y en cualquier circunstancia.

Cuando el aval no garantiza como es el caso todas las cantidades entregadas dicho negocio es contrario a la Ley. Cuando la razón de su oposición es porque se pudieron entregar antes del aval, antes de la apertura de la cuenta especial, es cuando tal postura intelectual supone un argumento prohibido taxativamente por la Ley y tendente a desobedecer la norma; pues basta con el ardid de no ingresar las cantidades en cuenta especial para que el aval cubra el vacío, la nada; el seguro carezca de riesgo a asegurar.

Caja Cantabria debía conocer y conocía el negocio de la promotora. Y, en todo caso, el no querer conocer no es menos voluntario que el conocer y no reaccionar. De suerte que la entidad, que a la vez que avalista es depositaria de las cantidades a través de la cuenta especial, bajo su responsabilidad dice la Ley (nunca de los vendedores) ha de indagar ante el promotor la situación real, de modo que la hoy recurrente no avale objetivamente en fraude de ley, o no avale menos de lo que la ley exige. Y es que antes de abrir la cuenta especial se ha de proceder a otorgar el aval. Y este aval (de acuerdo con la letra y el espíritu de la ley) garantiza la devolución depositadas en esa cuenta especial; de manera que si el espíritu de la ley es que se garantice la devolución de lo entregado, no una parte o nada, Caja Cantabria no debió avalar en tales condiciones; sin exigir que, abierta la cuenta especial, tras el aval, el promotor ingresara todas las cantidades recibidas con vulneración de la Ley. Caja Cantabria, pues, conocía y debió conocer que otorgando un aval en tales condiciones frustraba los designios de la Ley, en cuanto al haber percibido la promotora las cantidades fuera de la cuenta especial su aval objetivamente se producía en fraude de ley. Es más, no es que no es que no se ingresaran en la cuenta especial las recibidas por el promotor antes de la apertura de la cuenta especial, sino que incluso se nos dice que no llegó a ingresarse cantidades pagadas después de tal apertura.

Pero, además, y como ya anticipamos, la responsabilidad de la apelante se deriva del propio hecho de limitar la cuantía del aval- en contra de las exigencias legales- a una cantidad insignificante en relación con las cantidades anticipadas que debieran entregar los 20 compradores.

La  norma reguladora es la Ley de 1968: Esta faculta, como modo de garantía, tanto el aval bancario como al seguro. Pero cualquier interpretación que se pretenda no puede dejar de lado la finalidad pretendida por la Ley. Si la Caja contrató aval con base en una Ley imperativa , convirtiéndose en fiadora solidaria del promotor, la interpretación que pretende la ahora recurrente, de que Caja Cantabria tan sólo avale las cantidades ingresadas en la cuenta especial, cualquiera que fueren sus omisiones, dicho aval,-sin exigencia alguna por parte de Caja Cantabria de diligencia, seguimiento y control(incluso en su propio beneficio como avalista solidaria), en la que concurren las cualidades de prestamista de la promotora, de entidad contratante de la cuenta especial y de avalista-, constituiría una formalidad fraudulenta, en cuanto se acudiría a una institución querida y obligada en garantía del adquirente, y sin embargo nada garantizaría, si el promotor pudiera no ingresar(como ha sucedido) cantidad alguna en la cuenta especial, y ello liberara al avalista de su responsabilidad. La aplicación,pues, analógica, sobre los deberes del avalista al tiempo de constituir el aval y el desarrollo del complejo negocio, en lo que se refiere a esos deberes de seguimiento y control, resulta, a nuestro juicio, correcta.

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LA COMUNIDAD DE BIENES SE HALLA FACULTADA PARA DEDUCIR EL IVA SOPORTADO COMO CONSECUENCIA DE LA ADQUISICIÓN DE LOS REPETIDOS LOCALES

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 27 de septiembre de 2010.

Se recurre el Acuerdo del Tribunal Económico Administrativo Regional de Cataluña de 16 de noviembre de 2006 recaído en la reclamación 17/478/2002 presentada contra la resolución de 24 de septiembre de 2001, de la Delegación de Girona de la Agencia Tributaria, en relación al IVA, ejercicio 2000, confirmada en reposición por resolución de 24 de septiembre de 2001. El Acuerdo del TEAR anula la liquidación por falta de motivación, considerando que ello no queda subsanado o suplido con la posterior resolución dictada en reposición.

La Sala considera no ajustado a Derecho el Acuerdo del TEAR en cuanto que no concurre indefensión en el interesado, tal como manifiesta, toda vez que a la vista de lo actuado y de la resolución a la reposición aparece con nitidez los motivos que han fundado aquella; y por el mismo motivo el Tribunal cuenta con los suficientes elementos para enjuiciar la cuestión.

Considerar el carácter deducible de las cuotas soportadas en la adquisición de un inmueble, concurriendo la circunstancia de que el bien se adquirió por cuatro personas físicas en proindiviso, a cargo de los cuatro adquirientes, los cuales posteriormente se constituyeron en comunidad de bienes para la explotación de alquiler de bienes inmuebles, constando que efectivamente alquilaron el adquirido, siendo así que la declaración autoliquidación de IVA, y por tanto la deducción de cuotas soportadas, se formuló por la Comunidad de Bienes.

Carácter deducible de las cuotas soportadas que no admite la Administración por cuanto "No cabe, por tanto que esta entidad efectue la deducción de cuotas que han sido soportadas por otras personas, aunque estas sean parte de una comunidad de bienes de las que forman parte. Por lo que no debe considerarse ajustada a derecho la deducción por la comunidad de bienes de las cuotas del IVA repercutida a cada uno de los comuneros con anterioridad a la formación de la referidad comunidad, por no concurrir los requisitos exigidos por la Ley del IVA para su deducción". No es este, el criterio mantenido por la Sala.

La jurisprudencia viene sosteniendo que el derecho a deducir sólo procede en la medida en que los bienes o servicios en cuya adquisición se ha soportado el IVA se utilicen en la realización de operaciones sujetas y no exentas; correspondiendo a la parte que solicita la deducción acreditar la concurrencia del requisito material, es decir, la utilización del bien en realización de operaciones que den derecho a la deducción, esto es, al desarrollo de la propia actividad que es objeto de la empresa y siempre que tal afectación derive a la realización de operaciones gravadas.

"Tratándose de bienes adquiridos en común por varios sujetos pasivos, cada uno de los adquirentes podrá efectuar la deducción de la parte proporcional correspondiente, siempre que en el original y en cada uno de los ejemplares duplicados de la factura o documento justificativo se consigne, en forma distinta y separada, la porción de base imponible y cuota repercutida a cada uno de los adquirentes".

De otro lado, la comunidad de bienes constituida por ambos compradores, tiene como finalidad la de arrendar los dos locales comerciales adquiridos; lo que justifica asimismo el cumplimiento del presupuesto relativo a la utilización del bien en realización de operaciones que dan derecho a la deducción, circunstancia que no se cuestiona por la Administración demandada.

Por último, debe tenerse en cuenta que la adquisición de los indicados bienes se verificó en este caso por mitad y proindiviso, lo que conlleva el nacimiento de la comunidad en el momento de la venta, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 392 del Código Civil , a cuyo tenor: "hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas"; con independencia de que dicha comunidad se constituyera formalmente con posterioridad a los efectos de su identificación fiscal.

La doctrina jurisprudencial viene declarando asimismo que la comunidad del artículo 392 CC carece de personalidad jurídica, sin perjuicio de que cualquiera de los partícipes pueda actuar en juicio cuando lo haga en beneficio de la comunidad, lo que no impide que a afectos fiscales dicha comunidad pueda contar con un numero identificativo fiscal (NIF). De tal forma que, en el supuesto enjuiciado, la comunidad de bienes integrada desde un inicio por ambos compradores se halla facultada para deducir el IVA soportado como consecuencia de la adquisición de los repetidos locales, en la medida en que ejerce como tal la actividad de que se trata y viene reconocida como sujeto pasivo del impuesto por la normativa aplicable; del mismo modo que cada uno de los comuneros, o ambos, pueden actuar en beneficio de aquélla. Así, se declara el derecho de la actora a la devolución del IVA soportado como consecuencia de la adquisición del inmueble a que se contrae la litis e intereses legales correspondientes.

 

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