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Análisis: Oficinas Madrid y Barcelona (Tercer Trimestre)

Las relativas buenas noticias en las finanzas públicas españolas están ayudando a estabilizar los tipos de interés a largo plazo. Los mercados financieros parece que han comenzado a diferenciar entre España y otros países de la periferia de la Eurozona, donde los tipos a largo plazo continúan subiendo.

Perspectiva económica

Tras dispararse a principios del verano, los préstamos del BCE a bancos españoles se relajaron en agosto, indicando que el sector irá recuperando paulatinamente el acceso al mercado interbancario, habiendo estado este mucho tiempo cerrado en la primavera.

Se espera otro descenso del PIB en el 3T y que continúe esta contracción en el 4T en tanto en cuanto las medidas de austeridad incidan en la demanda doméstica, y la ralentización en la actividad de la Eurozona dificulte el comercio neto. En consecuencia, se prevé una contracción del PIB del 0,5% para este año y un crecimiento de sólo 0,4% para el 2011.

La transición desde una política económica fundamentada en estímulos fiscales a una enfocada en la austeridad está mejorando el presupuesto del Gobierno. En los primeros siete meses del 2010, el déficit presupuestario se redujo casi a la mitad desde el mismo periodo del pasado año.

MADRID

Demanda

Se cumplió el esperado descenso en la contratación de espacio de oficinas por el letargo veraniego. Esta contratación de 68.000 m² representa un descenso de un 58% respecto al trimestre anterior, pero un incremento de 58% respecto al mismo periodo del año pasado

Continúa la tendencia en la que gran parte de superficie contratada se sitúa a las afueras de la ciudad. En esta ocasión el 44% está en el Extrarradio (Gráfico 2). Del mismo modo, gran parte de las operaciones de mayor tamaño tuvieron lugar en estas zonas (Tabla 4). La mayor disponibilidad de superficies grandes y de edificios modernos de calidad a un precio más económico son las razones principales. Algunas corporaciones encontrarían así espacio para su sede o para reunificar su plantilla.

Gran parte de la superficie contratada se sitúa a las afueras de la ciudad, un 44% en el Extrarradio. Las mayores operaciones también se ubican en estas zonas

Las zonas más céntricas han sido las más demandadas este trimestre dentro del área central de la ciudad, las zonas CBD y Resto de Distrito aglutinan el 38% de la contratación. El motivo no es sólo la representatividad de estás ubicaciones sino también la considerable reducción de los precios experimentada en los últimos años.

La superficie media contratada descendió un 37% hasta 820 m2 por la escasez de grandes operaciones. Sin embargo, el mayor número de operaciones volvió a estar en el rango de 200-500 m2. Destacaron algunos alquileres de más de 5.000 m2 en el Extrarradio.

En casi la totalidad de las ocasiones se opta por el alquiler que representa un 97% de la contratación, frente a la de compra, con un 3%.

Oferta

La disponibilidad de oficinas se incrementó en más de un 10% respecto al trimestre anterior (Gráfico 4). La baja contratación del verano no pudo ocupar el espacio liberado por las empresas. A su vez, se entregaron nuevos proyectos que aumentaron el stock.

La disponibilidad de oficinas aumentó más de un 10% respecto al trimestre pasado. La baja contratación y los nuevos proyectos entregados son las causas fundamentales

Precios

En términos generales las rentas siguieron ajustándose a la baja respecto al mismo periodo del año pasado (Tabla 2) y en las zonas de Periferia y Extrarradio parecen incluso aumentar.

Respecto al trimestre anterior apenas hubo variación de precios.

Para el final del año no se espera un cambio de tendencia. Los altos niveles de desocupación impedirán incrementos de precios a pesar del esperado aumento de la demanda.

 

BARCELONA

Demanda

Después de un segundo trimestre con baja contratación de espacio de oficinas, esta parece recuperarse a pesar de coincidir con la época estival. La cifra registrada fue de 44.000 m² y supone un 19% de incremento respecto al trimestre anterior aunque no alcanza el nivel del mismo periodo del 2009.

Si comparamos la superficie acumulada en los tres primeros trimestres del 2010 con los del 2009 apreciamos un incremento del 13% y se espera que esta tendencia se confirme en el último trimestre.

Se observa una contratación irregular entre periodos probablemente producida por la elevada disponibilidad de espacio y el descenso de rentas en un mercado todavía no muy grande. Los inquilinos siguen teniendo una posición de fuerza en la negociación y parece que no tuvieran prisa en llegar a un acuerdo. El periodo de negociación y cierre es largo y, por ende, asimetrías entre periodos son más probables.

En este periodo se han contabilizado operaciones de mayor tamaño. Destacan los 11.000 m² adquiridos por Desigual (Tabla 4). Aun así la mayoría de las demandas corresponden a superficies medianas o pequeñas.

Las zonas más demandas son tanto áreas secundarias como céntricas. Las grandes compañías suelen preferir las Nuevas Áreas de Negocios como Plaza Europa o 22@. Estás zonas se muestran cada vez más consolidadas por sus rentas más asequibles, mayores tamaños, edificios modernos y buenas comunicaciones. Por su parte, el CBD sigue atrayendo por su representatividad, situación céntrica, abundancia de servicios y buenas comunicaciones a profesionales como abogados o consultores.

Los propietarios siguen ofreciendo a los posibles inquilinos incentivos variados para conseguir alquilar sus inmuebles. Algunos son: escalados de renta, mayores carencias en función de los años de obligado cumplimiento, plazas de aparcamiento o ayudas para la primera implantación.

La disponibilidad de espacio de oficinas en Barcelona sufrió un nuevo incremento superando ya el 12%

Oferta

En este último trimestre, la disponibilidad de espacio de oficinas en Barcelona sufrió un nuevo incremento (Gráfico 3) hasta superar 12%.

La disponibilidad se encuentra principalmente en las zonas secundarias (Periferia y Nuevas Áreas de Negocios), como Plaza Europa, en L’Hospitalet de Llobregat, 22@ o Sant Cugat. No obstante, áreas más céntricas están alcanzando niveles de disponibilidad excepcionalmente altos. Esta circunstancia se produce al liberar espacio empresas que se mudan a Nuevas Áreas de Negocios o que reducen espacio.

Las rentas siguen descendiendo en todas zonas, aunque más suavemente, debido a la elevada disponibilidad (Gráfico 1)

Precios

Con la recuperación de los niveles de contratación y con las fuertes bajadas de precios ya producidas, se espera que las rentas vayan alcanzando poco a poco la estabilidad, especialmente en CBD. Sin embargo aún podrían producirse algunos descensos en el último trimestre del año.

DTZ Research

Ver tablas y gráficos en PDF Adjunto

 

 

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