Alertas Jurídicas domingo , 11 abril 2021
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Las viviendas pierden valor. ¿Qué consecuencias nos comporta?

Lo cierto es que cada día más, los propietarios de bienes inmuebles han visto, consecuencia de la recesión que sufre la economía, la reducción significativa del valor de su patrimonio en la medida que, la contracción del mercado inmobiliario comporta por el natural efecto del exceso de oferta y la falta de demanda una reducción de la cuantía que el mercado está dispuesto a pagar por un bien en concreto.

Cualquier alteración del precio de un bien conlleva como consecuencia que, el titular del mismo vea reflejado en la misma medida, una variación del valor de su patrimonio. Según se estime el precio de sus bienes (materiales o inmateriales) en el mercado, se presupone al propietario más o menos rico, en ciertos entornos económicos y debido a esa alteración del precio; lo cual repercute en su capacidad de actuar en el mundo financiero. La evolución de los precios de las viviendas, no es habitualmente el ejemplo más relevante de un producto que comporta una continua oscilación de su valor (al alza o a la baja). Tal vez sería más significativo pensar en el mundo de la bolsa y de las acciones societarias aunque, es innegable que la variación del valor de cualquier  bien (que no del precio) repercute en la solvencia de su propietario, si entendemos esta como la capacidad de endeudamiento ante las entidades financieras, atendiendo al valor total de los bienes que posee.

El definir si el valor de un bien es uno u otro es el reflejo de un estudio de la oferta del mercado para transacciones que pueden realizarse en el entorno definido

 

La reducción del valor de un bien no ha de significar forzosamente para todos los propietarios lo mismo. Que el precio de las viviendas, con carácter general, haya visto reducido su valor en el mercado del orden del 30% y entendido este como el precio que se presupone está dispuesto a pagar un adquirente por un piso en concreto, no significa que deba considerarse que todos los propietarios de los pisos son un 30% menos ricos (o más pobres, según se quiere ver la botella).

Las valoraciones indican reducciones, estas disminuciones comportan por parte de las entidades financieras mas demanda de garantía o denegación de liquidez y ello a su vez, comporta una nueva bajada en el precio

La repercusión de tal situación patrimonial afecta de forma muy diferente a particulares que, tienen un préstamo al que han aportado como garantía hipotecaria ese bien ya sea, para la compra del mismo o para atender otras necesidades familiares, o al empresario que, ha hipotecado el bien para obtener recursos económicos con los que acometer proyectos empresariales. Por supuesto también resultan muy diferentes las consecuencias y efectos, si ese bien que (de momento sobre el papel) ha perdido parte de su valor, se utiliza como la residencia familiar o, es un inmueble dedicado a otros fines pero que no esta afecto a ninguna carga financiera.

Al margen del establecimiento del valor de un bien inmueble que podría ser discutible (y discutido) según los criterios que se apliquen, lo cierto es que debemos aceptar que hay unos mecanismos que establecen parámetros de referencia para definir este valor. Uno de los elementos más utilizados son las valoraciones o tasaciones, documento que es requerido por la normativa del Banco de España para que las entidades financieras puedan conceder préstamos con garantía hipotecaria, lo cual le dota de una fuerza, de una incidencia muy significativa en el momento de tomar decisiones, ya que es en función de este valor por lo que los bancos y cajas de ahorros actúan para el cumplimiento de los requisitos establecidos por el antiguo banco emisor.

Otros también son los elementos utilizados que, a su vez inciden y condicionan los valores que las tasaciones terminan plasmando en su certificado, cuando son requeridos para ello para marcar el precio en el que se ofrecen al mercado las viviendas. El establecimiento del precio del piso viene pues condicionado, por el precio que se ofrece al mercado y ajustado por los condicionantes que deben cumplir las sociedades de tasación.

Luego, el definir si el valor de un bien es uno u otro es el reflejo de un estudio de la oferta del mercado para transacciones que pueden realizarse en el entorno definido. Lo cual no deja de ser en cierta forma un factor subjetivo el que nos indica si hemos mejorado o no nuestro patrimonio. La preocupación en abstracto por la variación de su valor, en principio no debería tener predicamento en los propietarios de las viviendas, salvo que ello afecte a la capacidad de disposición de crédito en un futuro próximo.

Es al empresario, generalmente autónomo o pequeña empresa (como sucede en la mayor parte del tejido industrial de nuestro país) al que primero le afecta la hipotética pérdida de valor (permítanme esta expresión que más adelante explicaré), ya que en el momento en el que la entidad financiera revisa la situación económica del industrial en primer lugar, analiza la capacidad de garantizarlo con bienes inmuebles y no la capacidad de reembolso de su crédito.  Es en este momento, en el que surge de una manera brusca la perdida de valor patrimonial y precisamente a raíz de esta situación el solicitante del préstamo se ve en ocasiones en la necesidad de poner a la venta el bien que antaño le había servido como garantía adicional a la correcta evolución de su negocio, ante el recorte o denegación de la financiación requerida.

La necesidad comporta prisas y estas generan como bien saben nuestros lectores, presiones a la baja en los precios de venta lo que, alimenta la espiral de reducción de los mismos. Las valoraciones indican reducciones, estas disminuciones comportan por parte de las entidades financieras mas demanda de garantía o denegación de liquidez y ello a su vez, comporta una nueva bajada en el precio. Luego el precio de mercado/valor del bien es una consecuencia directa y aunque no exclusiva, sí muy condicionada por la actuación del mercado y la presión del sector financiero.

Existe otro colectivo tal vez el más amplio: son las familias que han adquirido una vivienda para su uso como residencia habitual a través de la concesión de un préstamo hipotecario. Esta compra, en muchas ocasiones, es lo que acaba siendo el patrimonio familiar y lo que da estabilidad y tranquilidad a las familias. Ahora atendiendo a estos estudios, los propietarios saben que el precio de su vivienda o mejor dicho, el precio de una vivienda de características parecidas, tiene un valor inferior al que ellos asumieron al formalizar la hipoteca que utilizaron para la compra.

Los datos fríos, los análisis distantes y los simples cálculos matemáticos nos dicen que si la deuda es superior al valor del bien, mejor es dejar el bien, abandonar el piso y entregarlo al banco que lo financió y, no seguir atendiendo a los pagos de la hipoteca ya que la deuda es superior al valor del bien que se aportó en garantía.

Es una mala solución económica el mantener el bien y seguir atendiendo los pagos mensuales de la hipoteca.

Pero este análisis que parece tan simple, tan claro y tan definitorio, y que indica que las familias se han empobrecido aun siendo empíricamente cierto. Hay factores que difícilmente se pueden valorar en un estudio económico, como es la afectividad, la proximidad con el entorno laboral, familiar o simplemente de calidad de vida. Son parámetros de valoración única y exclusiva, por parte del propietario de bien.

Cuando los precios iban creciendo y el valor de la vivienda incrementaba a su vez el del patrimonio a la familia no le repercutía. Ahora que la tendencia es inversa, la consecuencia ha de ser la misma

Si ello es así y la prueba mas clara ha sido el alto volumen de hipotecas formalizadas para la compra de una vivienda, poco o nada debería significar a las familias que están pagando cada mes una hipoteca si el valor (teórico de mercado) de su piso se ha visto reducido temporalmente (tengamos en cuenta que la variación del valor de un bien inmueble no puede establecerse en un periodo corto de tiempo) ya que la función del bien no se ha visto afectada por este cambio de mercado. Acoge a la familia, da estabilidad y genera un patrimonio que tal vez de otra forma no se podría obtener. Luego el criterio de riqueza, aun siendo válido (y no pretendo con esta reflexión desautorizarlo), ciertamente pierde relevancia, en la misma medida que cuando los precios iban creciendo y el valor de la vivienda incrementaba a su vez el del patrimonio a la familia no le repercutía. Ahora que la tendencia es inversa, la consecuencia (salvando por supuesto situaciones de dificultades económicas familiares, que son ajenas al concepto patrimonial) ha de ser la misma.

Finalmente el colectivo que tienen en su vivienda sin cargas financieras, lo expuesto anteriormente sirve en la misma medida, aunque con una salvedad favorable que no le comporta carga económica alguna. Por lo tanto la variación patrimonial consecuencia de las oscilaciones de los precios de las viviendas, se ha de contemplar con la perspectiva del tiempo y del objetivo y, la razón de ser del bien, no sea que los elementos accesos determinen y modifiquen los objetivos principales. La vivienda como bien familiar para utilizar.

Joan M. Bermúdez i Prieto- Abogado- Administrador –Director General de Bermúdez Consulting&Management,  S.L.- BERCOMA-Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias. 

Hay factores que difícilmente se pueden valorar en un estudio económico, como es la afectividad, la proximidad con el entorno laboral, familiar o simplemente de calidad de vida. Son parámetros de valoración única y exclusiva, por parte del propietario de bien. Pero también hay otro factor importante a tener en cuenta; cuando se formaliza la compra de una vivienda, en muy pocos casos se efectúa el cálculo real del coste de adquisición del piso, es decir, el importe total que se deberá pagar al final del proceso en esas cuotas mensuales compresivas de capital e intereses. Y cuando ello se produce, no acostumbra a alterar la decisión tomada de la compra. El coste final del bien adquirido puede llegar (en función de las condiciones económicas y plazo de amortización) a comportar casi el doble del precio de adquisición, lo cual difícilmente los futuros incrementos de precios lo justificarían.

Lo cierto es que cada día más, los propietarios de bienes inmuebles (ya sean pisos, edificios, solares o cualquier otro bien inmueble) han visto reducido de forma significativa el valor de su patrimonio (consecuencia de la recesión que sufre la economía), en la medida que la contracción del mercado inmobiliario comporta por el natural efecto del exceso de oferta y la falta de demanda, de cuyas razones no trataremos en este artículo, una reducción de la cuantía que el mercado está dispuesto a pagar por un bien en concreto. Atendiendo a esta situación se han comenzado a alzar voces que dicen que las familias son cada vez más pobres por la reducción del valor de la vivienda que, generalmente es la residencia familiar. 

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