Alertas Jurídicas miércoles , 27 enero 2021
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Sentencias

EL HECHO DE EXPLOTAR UN SOLAR PARA EL APARCAMIENTO DE VEHÍCULOS DURANTE LA TEMPORADA DE VERANO CONVIERTE EL SOLAR EN UN BIEN AFECTO A LA ACTIVIDAD E IMPIDE LA APLICACIÓN DE LOS COEFICIENTES REDUCTORES DE LA GANANCIA DE PATRIMONIO

Sentencia de la Audiencia Nacional de 5 de mayo de 2010. En el supuesto planteado se ha de resolver sobre la calificación de un solar como un bien afecto o no a la actividad empresarial realizada por su propietaria.

La calificación de un bien como afecto o no a la actividad económica tiene importantes consecuencias respecto al cálculo de la ganancia de patrimonio ya que el hecho de tener la condición de bien afecto a una actividad económica impedirá la aplicación de los coeficientes reductores.

La Audiencia Nacional ha decidido calificar la renta generada como ganancia de patrimonio producida por la transmisión de un bien afecto a la actividad económica. La afectación del bien proviene tanto de la aplicación de la definición de bien afecto como de la propia actuación del sujeto pasivo. Por lo que respecta a la definición de bien afecto, el solar sí que ha de calificarse como tal ya que se trata de un bien inmueble en el que se desarrolla la actividad del contribuyente (art.26.2.a) Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Por lo que respecta a la propia actuación del contribuyente, éste había incluido las rentas de arrendamientos como rentas de actividades económicas y como bien exento en la declaración del Impuesto sobre el Patrimonio por encontrarse afecto al desarrollo de una actividad económica.

La consecuencia más importante de la calificación efectuada es la imposibilidad para el contribuyente de aplicar el sistema de coeficientes reductores por antigüedad para calcular la ganancia de patrimonio generada.

www.bdifusion.es marginal nº  2789652

LA TRANSMISIÓN DE BIENES INMUEBLES MEDIANTE SUBASTA JUDICIAL POR EJECUCIÓN HIPOTECARIA ES UNA OPERACIÓN SUJETA AL IVA Y NO SUJETA A LA MODALIDAD DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2010. En los supuestos en los que se produce la transmisión de un bien inmueble del patrimonio empresarial en subasta judicial dimanante de un procedimiento de ejecución hipotecaria se ha planteado la duda en ocasiones si la transmisión se efectúa directamente por parte del empresario-ejecutado al adjudicatario o, bien, si existen dos transmisiones, una del empresario ejecutado al Juez-ejecutor y otra del Juez-ejecutor al adjudicatario. Si se entiende que la operación de transmisión es única la misma queda sujeta al IVA y se ha de analizar la aplicación o no del sistema de exenciones previsto en la misma.

En los últimos tiempos, el Tribunal Supremo ha tenido ocasión de manifestarse a través de varias Sentencias en relación con esta cuestión. Así, en las SSTS de 29 de abril, de 5 y 31 de mayo de 2010 se expone que en la transmisión ya sea la misma voluntaria o forzosa (caso de la subasta judicial) el transmitente es el titular del derecho real que se cede, abstracción hecho de quien sea el órgano que formalice o documente dicha transmisión. En realidad, el Juez se limita a encauzar la venta, impuesta forzosamente al propietario-deudor, pero no lo suplanta si no es, exclusivamente, en el plano instrumental, ya que en el plano de los derechos reales, la propiedad se transmite directamente del propietario-deudor al adquirente adjudicatario.

Como consecuencia de este negocio jurídico de transmisión la operación queda sujeta a gravamen por el IVA y, únicamente si efectivamente resulta exenta de tributación por el IVA, dará lugar a la tributación por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas de ITP-AJD.
www.bdifusion.es marginal nº 3326598

 

CALIFICACIÓN DE CONTRATO CELEBRADO EN 1870 COMO UN CONTRATO ATÍPICO Y NO DE ARRENDAMIENTO

Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2010. La Sociedad Auxiliadora del Casino Mahonés es propietaria de la finca sita en la Plaza Príncipe números 6, 7 y 8, hoy 10,11 y 12, esquina calle Anunciaa y números 33, 34 y 37 accesorio y 39 accesorio, en la ciudad de Mahón. Esta sociedad fue constituida en 1870 y tenía como uno de los objetos la compra de la aludida finca para tenerla constantemente arrendada a la sociedad de recreo Casino Mahonés, que abonaba en concepto de renta la suma de 8,66 euros. Como quiera que la arrendataria realizó en el año 1991 diversas modificaciones sustanciales en el edificio, que afectaban a la estructura, para dedicar parte del local mismo a un negocio de Sala de Fiestas, bar, restaurante y similares, y como quiera también que ha venido realizando contratos de subarriendo o cesiones inconsentidas con terceros, beneficiándose de unas rentas muy actualizadas, formula acción resolutoria del contrato celebrado el día 4 de octubre de 1870.

La sentencia considera que Sociedad Auxiliadora nació como una sociedad instrumental con la única finalidad de favorecer a los socios del Casino Mahonés, y que el contrato suscrito no puede calificarse como de arrendamiento, aunque se le dé tal "nomen iuris", sino como un contrato atípico, admisible conforme al principio de la autonomía de la voluntad del artículo 1.255 del Código Civil , que se regirá por lo específicamente estipulado, y, en su defecto, por las normas generales de las obligaciones y contratos.

Son varias las razones que permiten alcanzar dicha calificación, todas ellas extraídas tanto del contrato de constitución de la sociedad, como de la certificación registral de la finca y del propio contrato: A) La sociedad tiene por objeto la compra de una casa para tenerla constantemente arrendada a la sociedad de recreo; B) La sociedad durará tanto tiempo cuanto subsista el Casino Mahonés, a no ser que, por cualquier otro motivo, antes del arriendo se le otorgue la finca que ha de adquirirse, cesando dicho arriendo, se liquidará desde luego la Sociedad Auxiliadora; C) El capital social es de 8.200 escudos y se divide en 48 acciones nominativas. Se establece un derecho preferente de adquisición de acciones a favor de los socios del Casino Mahonés; D) Una vez transcurridos doce años, se establece un régimen de adquisición forzosa por la sociedad demandada de las acciones de la Sociedad Auxiliadora a un ritmo de una año; E) La sociedad Auxiliadora adquirirá la casa por un precio de 17.000 escudos, y se pagará, además, los gastos de transmisión y de instalación de la sociedad mediante el importe del capital social y de un contrato de préstamo; F) Existe un préstamo suscrito como prestataria por la Sociedad Auxiliadora por un importe de 8.200 escudos más 2.276 escudos de intereses a abonar en doce años (en total 10.476 escudos) y a amortizar en doce años a razón de 873 escudos al año; G) La estipulación sobre su duración indica que "el arrendamiento durará todo el tiempo que subsista el Casino Mahonés, no pudiendo antes de la disolución de la misma ser rescindido, anulado, ni modificado, a no ser que medie el consentimiento expreso y unánime de ambas partes"; H) El precio del arriendo queda fijado en los doce primeros años en 873 escudos, y 576 euros hasta su terminación. La arrendataria pagará las contribuciones y toda clase de gabelas que se impongan a la casa, y los gastos de la Sociedad Auxiliadora con un máximo de diez escudos al año, "para que el importe de la renta pueda repartirse íntegramente entre los socios"; I) La sociedad arrendataria deberá realizar todas las obras de conservación, y "podrá, a su costa, hacer en la finca todas las obras de mejora o transformación que crea convenientes, siempre que con ellas no se perjudique el valor intrínseco de la casa"; J) "La Sociedad Auxiliadora se ha fundado con el único objeto de impedir que el Casino Mahonés haya de trasladarse a otro local distinto del que actualmente ocupa"; K) Se fija un meticuloso procedimiento de adquisición preferente de acciones en casos de enajenación onerosa de acciones de la sociedad, y L) Se establece un sistema de adquisición forzosa de una acción al año, a instancias del Casino Mahonés, para que ésta (y no sus socios personalmente) las adquiera, de modo que cuando el Casino Mahonés llegue a poseer las 48 acciones, quedará disuelta la Sociedad Auxiliadora y el Casino único dueño de la finca de que se trata.
La sentencia niega que las obras realizadas, aun numerosas, y alguna de ellas con la finalidad de posibilitar la explotación separada de negocios instalados en los locales arrendados, hayan alterado la estructura del inmueble, que sean ilegales y que se hayan efectuado destrozos en el mismo. Las obras, " no alteran la esencia del inmueble, ni su estructura, ni su configuración; todo ello teniendo en cuenta además la amplitud de la cláusula octava , que permite al Casino Mahonés la realización de obras de cualquier tipo, no limitadas a conservación y mantenimiento, sin someterla a autorización previa alguna, con el único límite de que no altere la esencia del inmueble… siendo las modificaciones habidas muy puntuales, de escasa entidad, y autorizadas por la autoridad administrativa competente". El contrato es plenamente válido y no se acepta la resolución del mismo.

www.bdifusion.es marginal nº 2160054

 

RESPONSABILIDAD DE LOS ARQUITECTOS POR NO HABER DISEÑADO UN SISTEMA ADECUADO PARA EVACUAR EL AGUA DE LA NAVE CONSTRUIDA, GENERANDO HUMEDADES

Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de junio de 2010. El recurso de casación plantea la procedencia de condenar a los Arquitectos, junto con la  empresa contratista, por la deficiente construcción de una nave industrial destinada a cobijar unas bodegas propiedad de la recurrente, Bodegas Hermanos, en una finca sita en la carretera de Villarobledo a Tomelloso. La condena se pretende al amparo del artículo 1591, que constituye el primero y el cuarto motivo del recurso, junto con el artículo 1101, ambos del Código Civil, y de la jurisprudencia relativa a los agentes de la construcción y vicios ruinógenos, que constituyen los otros dos motivos admitidos a trámite.
Todos ellos se van a analizar conjuntamente para admitirlos exclusivamente por lo que se refiere a los Arquitectos.

La existencia de ruina (concepto desaparecido de la LOE), a los efectos del art. 1591 del Código Civil, precisa una doble apreciación: una, de índole fáctica, que consiste en la fijación de los hechos y circunstancias que integran el defecto constructivo, incluida la entidad o gravedad del mismo, y otra, de índole jurídica, que consiste en la calificación de aquella base fáctica como constitutiva de ruina, en alguna de las modalidades que la jurisprudencia admite como tal: física, potencial o funcional. Para la primera apreciación es preciso tener en cuenta las alegaciones de las partes y los medios de prueba, pues se trata de una cuestión de hecho, cuya fijación corresponde al juzgador de instancia, y que, por consiguiente, no puede ser sometida a la revisión casacional, salvo mediante la denuncia de error de derecho en la valoración de la prueba, con invocación de las normas reguladoras de la misma que se consideren infringidas. La segunda, en cambio, es una cuestión jurídica, que incumbe exclusivamente a los órganos jurisdiccionales en consideración a los defectos acreditados por las pruebas practicadas, y puede impugnarse por vulneración del reiterado artículo 1591 del Código Civil y de la jurisprudencia que lo interpreta Pues bien, el error que se denuncia en el motivo supone que la sentencia ha quebrantado el artículo 1.591 , como efecto de una equivocada calificación y aplicación jurídica de la norma a partir de los siguientes hechos que la misma declara probados:

a) La cubierta de la nave carece de canalización necesaria para la evacuación de aguas.
b) Las vigas no evacuan agua por si solas.
c) Existen humedades.

Indudablemente, si hay humedades es porque se filtra agua en el edificio, y si se filtra agua es porque no se ha dotado a la cubierta de un sistema de canalones sobre las vigas y ello es imputable a un error de diseño o proyecto, que escapa de la competencia de la constructora, para imputarlo a los arquitectos que lo redactaron, al no haberlo ajustado a las exigencias de la "lex artis" propia de la especialidad de sus conocimientos y la garantía técnica y profesional que implica su intervención en el diseño de la cubierta. Una cosa es que no les se imputable ningún defecto de calculo de las vigas montadas sobre la nave para sostener la cubierta y otra distinta que no se haya previsto un sistema de estanqueidad ni de impermeabilización especialmente importante por la flecha lógica de la viga y consiguiente acumulación de agua en la cubierta con el efecto de las humedades que afectan a su funcionalidad, seguridad y habitabilidad y como tal dentro del artículo 1591 del Código Civil.

La incorporación a la condena de la constructora no encaja con los hechos probados de la sentencia, que la parte recurrente dice no combatir. Ninguna responsabilidad tiene, más allá de la que la sentencia le impone con relación al contrato, puesto que para esta parte la obra se encontraba en construcción cuando fue expulsada de la misma, no siendo de aplicación el artículo 1591 del CC y si las acciones referentes al cumplimento defectuoso o incorrecto del contrato dentro de la regulación general de las obligaciones y contratos. No responde de las humedades de la cubierta y si de las deficiencias menores a que se refiere la sentencia por el importe que la misma establece y no sobre el que pretende hacer valer en el recurso a partir de hechos diferentes de los que se tuvieron en cuenta al no ser posible una nueva valoración de la prueba a través del recurso de casación que tiene como función la correcta aplicación del ordenamiento jurídico y que no es por tanto una tercera instancia.

www.bdifusion.es    marginal nº 2157947

 

LAS ARRAS PENALES COMO GARANTÍA ADICIONAL DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA TIENEN SIN DUDA UN CARÁCTER EXCEPCIONAL QUE EXIGE UNA INTERPRETACIÓN RESTRICTIVA

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de  16 de abril de 2010. La cuestión litigiosa se centra en la interpretación y alcance de la cláusula tercera de un contrato de opción de compra. De su lectura se desprende que la citada cláusula contiene tres previsiones: a) El plazo y forma del ejercicio del derecho de opción, y b) el plazo para el otorgamiento de escritura pública de compraventa, entrega de fincas vendidas y precio, y c) las consecuencias del incumplimiento por cualquiera de las partes contratantes de la obligación de otorgar la meritada escritura pública, entrega de fincas o del precio.
Desde dicha óptica la cláusula resulta clara sin oscuridad alguna, y no vulnera las normas relativas al contrato de opción.

El artículo 1451 del Código Civil , comprende, por un lado, la promesa bilateral de comprar y vender, que constituye un contrato preliminar o precontrato cuya finalidad es vincular a ambas partes respecto de la celebración definitiva de un contrato de compraventa, con plena conformidad en la cosa y en el precio, perfeccionándolo en un momento posterior, de modo que los contratantes pueden reclamarse recíprocamente que dicha perfección tenga lugar si ello resultara jurídicamente posible; pero también se comprende en dicha norma la promesa unilateral de vender o de comprar, en cuya virtud es uno solo de los futuros contratantes el que, adelantando en firme su consentimiento para la celebración del contrato queda pendiente, en las condiciones pactadas, de que la otra parte decida sobre su definitiva perfección. Esta es la situación que se plantea en el presente caso, ya que estamos ante una opción de compra concedida por DOÑA Enriqueta a Don Edmundo que cedió posteriormente su derecho a "POR UN FUTURO ORDENADO, S.L." que se halla sujeta a su ejercicio en un determinado plazo.
Por tanto, la compraventa futura estaba ya plenamente configurada, dependiendo únicamente del optante que se perfeccionara o no.

No discuten las partes que el ejercicio del derecho de opción se efectuó por "POR UN FUTURO ORDENADO, S.L." en la forma y tiempo pactados, y, por tanto, la compraventa de las fincas litigiosas quedó perfeccionada.

Sin embargo, ello no significa que DOÑA Enriqueta no pudiera desligarse del contrato, una vez perfeccionada la compraventa, en virtud del pacto de arras que se incorporó al contrato. Esto es, las arras penitenciales permiten a las partes desistir de un contrato de compraventa ya perfeccionado, aunque la perfección se haya producido por un previo ejercicio de un derecho de opción, pues la ley no distingue.

La aceptación y posterior ingreso en una cuenta corriente del cheque remitido por la vendedora por una cantidad equivalente al duplo de las cantidades entregadas por "POR UN FUTURO ORDENADO, S.L.", debe producir el efecto de la aceptación de la resolución del contrato pretendida por DOÑA Enriqueta, y la renuncia a las acciones derivadas del contrato, por lo que resulta de aplicación, como ha entendido la sentencia recurrida, la doctrina de los actos propios, que tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe.

A nuestro juicio, "POR UN FUTURO ORDENADO, S.L.", si pretendía la consumación del contrato de compraventa, no debió en ningún caso aceptar el cheque que le ofrecía la vendedora, pues su aceptación implicaba renuncia de derechos y, al tomarlo, debe sufrir las consecuencias jurídicas de su actuar, esto es, pasar por la resolución del contrato de la vendedora, con pérdida de las acciones que le pudieran corresponder en otro caso a exigir el cumplimiento, sin que en la citada conducta pueda apreciarse en modo alguno error, ignorancia, o conocimiento equivocado, pues estaba perfectamente asesorada por técnico en derecho, sin que los efectos jurídicos de tan transcendente actuación pueda verse en modo alguno afectados por sus manifestaciones unilaterales efectuadas por escrito que quedaron unidas al acta notarial, que no contienen otra cosa que una peculiar interpretación de la cláusula tercera como arras penales, que, como hemos visto, ni es ajustada a derecho ni podía en modo alguno vincular a la compradora, no pudiendo olvidarse si bien las arras penales como garantía adicional del contrato de compraventa están admitidas en el artículo 1454 del Código Civil, tienen sin duda un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido.

www.bdifusion.es marginal nº 2152193

 

NO CABE DEDUCIR EL IVA SOPORTADO POR LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN DE UNOS TERRENOS APORTADOS A UNA JUNTA DE COMPENSACIÓN AL ESTAR DADO DE ALTA EL APORTANTE EN LA CATEGORÍA DE ARRENDATARIOS

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 20 de mayo de 2009. La cuestión que se plantea en este supuesto es la de determinar si es posible para quien realiza una actividad empresarial de arrendamiento de bienes inmuebles deducir las cuotas de IVA soportado por gastos de urbanización de unos terrenos aportados a una Junta de Compensación.

El Tribunal niega, tras la actuación inspectora, esta posibilidad ya que el IVA repercutido por las obras de urbanización de los terrenos aportados a la Junta de Compensación ninguna relación guarda con la actividad empresarial de arrendamiento de fincas en la que el aportante estaba dado de alta. Además, el contrato de arrendamiento y, como consecuencia de ello, la actividad de arrendamiento se extinguieron con el expediente expropiatorio o con la aportación de la finca y molino a la Junta de Compensación.

Desde el punto de vista del Derecho sancionador, el Tribunal no admite la existencia de una interpretación razonable de la norma fiscal que pudiera justificar la inexistencia de culpabilidad y la no imposición de sanción al sujeto pasivo del IVA.

www.bdifusion.es marginal nº 234472

 

COMPRAVENTA: EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA POR AMPLIACIÓN ILEGAL DEL CHALET AL NO EXISTIR AUTORIZACIÓN PARA LAS OBRAS NI PARA LA VENTA.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 2006  D. R. y Dª. A. vendieron en documento privado a Dª.F. la vivienda resultante de unas obras de ampliación que los primeros se proponían realizar en la vivienda unifamiliar de su propiedad por un precio que se fijaba. Se comprometían a establecer el régimen de propiedad horizontal de acuerdo con lo dispuesto en el derecho español, pues lo adquirido por la compradora, que se describía en el contrato se separaría (sic) en propiedad horizontal. Los vendedores se comprometían después de la constitución del régimen de propiedad horizontal a otorgar la escritura pública de venta.

Ante el incumplimiento de esta dos últimas obligaciones y en posesión de la vivienda Dª.F. toma conocimiento de que las obras realizadas por los vendedores eran ilegales por haber sobrepasado el volumen permitido y transformar el carácter unifamiliar que poseía la vivienda, según la normativa urbanística de la zona donde se ubicaba, en plurifamiliar.

Ante esta situación planteada, Dª. F solicita que se declarase extinguido el contrato de compraventa, y se obligue a los vendedores a  la devolución de las cantidades entregadas como precio y a las pagadas por las mejoras realizadas en la vivienda.

La resolución entiende en primer lugar que los vendedores habían vendido una vivienda sin consentimiento de los otros copropietarios, y su finalidad además había resultado imposible por tratarse de una ampliación ilegal del chalet existente en la parcela, no solamente desde el punto de vista administrativo, sino civil al carecer de consentimiento de los demás copropietarios. Además no existía autorización paras las obras ni para la venta.

Los vendedores no estando de acuerdo con la resolución judicial y entienden que Dª F. debe sufrir las consecuencias de su absoluta falta de negligencia por no haberse informado tanto de la situación registral como urbanística de lo que adquirió, y que ellos no se han beneficiado en nada del dinero pagado por dicha señora, pues fue invertido en la ejecución de las obras. Destacan que han actuado siempre de buena fe, ignorando la legislación española que prohíbe dividir una vivienda unifamiliar en propiedad horizontal, y confiando ciegamente en los planos de un arquitecto, el cual, antes de iniciar la ejecución de un proyecto debió advertirles de las dificultades legales de su ejecución.

El tribunal entiende que si bien  existió autorización para realizar unas obras esta autorización simplemente fue no  para ampliar un número de metros la vivienda, sino para que se hiciera de acuerdo con las precisiones que establecieron en cuanto a la nueva obra. Era para una ampliación de una única vivienda en una planta, no para hacer otra aprovechando el desnivel del terreno y venderla con transformaciones de aquélla.

La atribución  de negligencia a aquélla al contratar se vuelve contra ellos, pues más lo fueron al suscribir el contrato como vendedores; deberían de haber sabido lo que estaban vendiendo. Si alegan que no se les informó acerca de su ilegalidad, no pueden reprochar a la compradora que crea que lo que le ofrecen se adecua a la realidad legal sin más información, en otras palabras, que hubiese cometido la misma falta que a ellos se les puede reprochar.

www.bdifusion.es marginal nº 251289

NULIDAD DE CONTRATO DE COMPRAVENTA POR FALTA DE CÉDULA DE HABITABILIDAD DE LA VIVIENDA ERROR SOBRE EL OBJETO DE COMPRAVENTA QUE INVALIDA EL  CONTRATO

Sentencia de la Audiencia Provincia de Barcelona de  29 de julio de 2009. Dª L. estaba interesada en la adquisición de  una vivienda en donde residir, para lo cual contrató los servicios de una agencia inmobiliaria. Dicha agencia le mostró un piso. El agente le indicó que la vivienda estaba pendiente del mero trámite de concesión de cédula de habitabilidad.  por el que  firmó un contrato de arras.
La cuestión se centra en determinar si en el presente caso existió o no un error invalidante del consentimiento que determine la nulidad del contrato suscrito de venta.

A fin de resolver esta cuestión se ha de comenzar por destacar tres hechos que constan acreditados, en primer lugar, que lo que en todo momento y desde un principio buscaba Dª L, y lo que determinó que se pusiera en contacto con la vendedora, fue un piso, una vivienda en donde residir.

Esta circunstancia es reconocida por el legal representante de la demandada, que en el juicio declaró que "sí", que "claro" que lo que quería la actora era una vivienda, y por D. Leonardo, que era el comercial que atendió a la misma, que así lo expone y señala que "obviamente" sabía que la actora quería una vivienda y no un local.

En segundo lugar, el piso que le fue enseñado era un piso que tenía toda la apariencia de vivienda, ya que recientemente había sido reformado, adaptándolo físicamente a ese destino de vivienda, como así lo reconocen las partes y los testigos y se pone de manifiesto en la tasación posteriormente encomendada, en la que se describe el inmueble como "vivienda en edificio distribuida en vestíbulo, salón-comedor, dormitorio, baño, cocina, galería" y en la que se especifica que existe una "reforma total realizada el año 2.005 consistente en reforma del local, para adecuarlo como vivienda".

Por último, y en tercer lugar, el piso por el que se abonó una cantidad inicial en concepto de "paga y señal" y con posterioridad unas arras penitenciales, no tiene concedida la cédula de habitabilidad, ni la va a tener, porque se trata de un local que, pese a haberse reformado y acondicionado físicamente para el uso de vivienda, carece de las exigencias normativas necesarias para un cambio de uso, ya que no tiene los metros mínimos que las Ordenanzas municipales exigen para ello.

Este último hecho, que no ha sido negado por vendedora, es puesto de manifiesto por el arquitecto al que se le encargaron las gestiones para el cambio de uso de local a vivienda, el cual declaró en el juicio que "no se consiguió el cambio de uso porque el local tiene treinta metros y el Ayuntamiento de Barcelona, en las Ordenanzas, está en cuarenta metros. Por parte de la Generalitat son treinta y seis metros pero por parte del Ayuntamiento de Barcelona son cuarenta metros y nos faltaban diez metros. No se pudo cambiar, si no, se hubiera hecho.".

Partiendo de estos hechos este Tribunal, y discrepando de la resolución recurrida, considera que en este caso sí ha existido un error sobre el objeto, propiciado por la demandada, que invalida el consentimiento de la actora y provoca la nulidad de esta contratación.

Ello es así porque no cabe duda de que lo que Dª L. buscaba era una vivienda y de que en esto consistía el encargo a la vendedora, por lo que ésta tenía que centrar sus gestiones en una vivienda y no en un local, por más que tuviera la apariencia física de vivienda, debiéndose por ello estimar que dicha empresa únicamente cumplía cuando el inmueble mostrado a la demandante era una vivienda.

Y es precisamente en esa creencia, lógica y congruente con el encargo efectuado, de que lo que se le enseñó por una empresa especializada en este ámbito era una vivienda, en la que la demandante realizó esa reserva y luego y posteriormente el contrato de arras penitenciales, resultando finalmente que ese inmueble no es una vivienda ni cumple los requisitos normativa y jurídicamente exigidos para poder ser calificado como tal.

Al efecto no cabe considerar que ese error se pudo evitar empleando una diligencia media o regular porque el inmueble estaba reformado y adaptado a lo que es una vivienda, no siéndole exigible el que se cerciorara de que las obras de adaptación se habían realizado con permiso de la Administración, permiso que en principio, y ante las obras de reforma ya hechas, resulta lógico que se presuma, y porque esa diligencia ya resulta apreciable desde el momento en que la compradora acudió a la vendedora a fin de encargarle que le facilitara una vivienda, por lo que en principio no tenía por qué sospechar que el inmueble que le ofreció ésta, que era una empresa especializada en este ámbito, carecía de los requisitos normativos o legales para ese uso, requisitos para cuya valoración se precisa de unos conocimientos específicos que , si alguien tiene que conocerlos, es la demandada, que era además quien, antes de ofrecerlo a la actora, tenía que haberlo comprobado.

www.bdifusion.es  marginal nº 309049

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