Alertas Jurídicas domingo , 24 enero 2021
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El mercado inmobiliario ante una economía débil

Realmente nos encontramos inmersos en carrusel de la información, con una avalancha de datos que cada día van surgiendo y que pretenden indicarnos hacia nos dirigimos. Cada uno de ellos nos permitiría un estudio individualizado para analizar su incidencia y repercusiones que pueden tener en el mercado inmobiliario.

Tomar el pulso a un sector de la economía que, a pesar de seguir siendo importante, existe o se mantiene (ya que viene de tiempo) la voluntad de ningunearlo (o no tenerlo en cuenta) cuando de acciones o medidas de reactivación de la economía se trata.

En estos momentos nos aparecen datos de la evolución del mercado de la vivienda con un incremento de ventas en el segundo trimestre de este año del orden del 24,7% con relación al mismo período del año anterior. Al mismo tiempo que las previsiones a Septiembre de la Unión Europea sitúa a España en cuanto a la variación del PIB de este año con un decremento de –0,3%, frente a una evolución de la zona Europa del 1,7% positivo. Aunque nos indican que la banca española reduce su dependencia del Banco Central Europeo (BCE) en un 5% también nos anuncian el aumento de la ratio de capital de los bancos, establecido por Basilea III Si a ello le añadimos el incremento del censo de personas desempleadas durante el verano, comprenderán el porqué se ha clasificado como carrusel la información que recibimos.

El incremento de las ventas en el 2º trimestre de este año es una excelente noticia, aunque no debe ello comportar por si misma la creencia que la tendencia se ha invertido, aunque es cierto que puede marcar tendencia

Uno de los sectores que más han incidido en la evolución del mercado inmobiliario en los tres últimos años y más concretamente en la reducción de la venta de pisos ha sido el sector financiero español

 

Es cierto que no se pueden incorporar todos los datos en el mismo cesto ni aplicar el mismo criterio de aplicación en un análisis general ya que cada uno ellos presenta una posición diferente de la economía en función de la información concreta, aunque si deben tenerse en cuenta las derivaciones a fin de poder establecer una cierta previsión o proyección del futuro más próximo, por ello analizaremos la incidencia que cada una de ellas pueden tener en la evolución de la economía y su repercusión en el mercado inmobiliario.

El incremento de las ventas, (según datos del Ministerio de la Vivienda) en el 2º trimestre de este año es una excelente noticia, aunque el volumen de los 149.527 pisos, si bien supera en el 24,7% las ventas interanuales, no debe ello comportar por si misma la creencia que la tendencia se ha invertido, aunque es cierto que puede marcar tendencia. Todavía quedan lejos de las 157.008 ventas del mismo periodo del año 2.008 (momento en que el mercado ya se había parado).

Debemos tener en cuenta varios factores que han podido incidir en estas cifras. En primer lugar en el mes de Julio se incrementaba el IVA de las viviendas, lo cual ha podido ser un factor que acelerara ventas en el mes anterior, pero también hay otro, no menos importante (aunque no disponemos de datos concretos por la falta de información de las entidades financieras) y se trata de las ventas que están realizando los bancos y cajas de ahorros de los pisos propios procedentes de adjudicaciones y daciones en pago, que se ofrecen  al mercado en condiciones tanto de precio, como de financiación excepcionales. Por ello deberemos esperar al final del tercer trimestre para poder extraer conclusiones más fiables que nos permitan establecer si realmente se ha invertido la tendencia.

Uno de los sectores que más han incidido en la evolución del mercado inmobiliario en los tres últimos años y más concretamente en la reducción de la venta de pisos ha sido el sector financiero español, por ello cualquier noticia que afecte a su solvencia, capacidad de captación de recursos o endeudamiento adquiere mayor importancia en estos momentos. Así la reducción del endeudamiento de bancos y cajas ante el Banco Central Europeo ha de ser tenido en cuenta. Esta rebaja por si misma nos mostraría una mejor situación, ya que comporta una menor dependencia del BCE y presupone una mayor captación de recursos en el mercado financiero, al reducir los créditos obtenidos de 130.209 millones de euros en Julio (momento en el que se alcanzó la cifra máxima de endeudamiento) a los 109.793 millones de euros que tenían Agosto.

Los préstamos ante el BCE, siguen siendo elevadod si lo comparamos con la deuda que mantenían a finales del primer trimestre de este año que era de 81.881 millones de euros, (un incremento del 25,4% en tan solo 5 meses) por lo que podemos considerar que todavía queda distante una posición cómoda del sector financiero español que le permita poder incrementar en volúmenes suficientes sus recursos (captación de los clientes y mercados) para atender al sector empresarial a través de una mejora de su capacidad de crédito.

Por otra parte la nueva normativa acordada por el Comité de Basilea III con el fin de mejorar la solvencia (garantía) de los bancos europeos que incrementa la ratio de capital al 7% a través de diferentes actuaciones en sus provisiones y mejora de ratios, va a permitir que las entidades de crédito puedan superar en mejores condiciones que las que han soportado en la actualidad si se produjera otra situación parecida de crisis, lo cual aporta tranquilidad a los mercados, también a los clientes, aunque ello puede tener consecuencias negativas en la capacidad de concesión de crédito. No tan sólo por una menor disponibilidad de recursos para ello, también y a tenor de las provisiones que deberán soportar, previsiblemente se incremente aún más si cabe, la prudencia (o dicho de otra forma la rigidez) en las condiciones para la concesión de créditos.

Otro de los datos que apuntábamos como noticia que podía incidir en la evolución del mercado inmobiliario, porque es el referente básico de la evolución de la economía, es la revisión efectuada en Septiembre por  la Comisión Europea a través del comisario de Asuntos Económicos Olli Rehn, en la que se prevé que el Producto Interior Bruto (PIB) para este año será negativo, del -0,3% con ello, al menos momentáneamente, nos alejamos de las previsiones medias de la Zona Euro que estiman un incremento del 1,7%.

Una de las razones que apuntan para este retraso en la mejora de nuestra economía es por la consecuencia que todavía repercute de la mal llamada “burbuja inmobiliaria”, ya que si bien es cierto  que su desmesurado crecimiento, apunta como razón al producto resultante de una política financiera inadecuada y excesivamente expansiva que los bancos y cajas aplicaron durante años, apoyando, incentivando e incluso creando directamente (a través de sus filiales) un nivel de actividad muy alto y una concentración de riesgo inasumible para cualquier sistema financiero. Tal vez seria más correcto tratarla como la “burbuja financiera”

Los niveles de desempleo, no son más que la consecuencia de una economía en recesión y con dificultades para poder alcanzar (al menos de momento) el 2% de PIB, que sería un umbral en el que se reactivaría realmente la economía. Todo ello es, en definitiva, un escenario que nos apunta hacia el mercado en el que nos hemos de mover, donde debemos actuar y potenciar la actividad empresarial y comercial.

Llegado a este punto, una primera conclusión (tal vez por prematura poco concreta) podría ser que tenemos un futuro muy complejo y de difícil resolución, aunque es cierto y no lo podemos negar, al menos a tenor de lo expuesto anteriormente, que  existen muchas dificultades para poder desarrollar la actividad propia. También es cierto que se presentan oportunidades, posiblemente derivadas de la necesidad, pero no por ello menos interesantes.

Los profesionales que tienen experiencia recordarán que antes de que surgiera el boom la construcción y venta de pisos requería más aportaciones económicas por parte de los adquirentes, menos márgenes y más estabilidad en los precios

Actualmente se está detectando, a título de ejemplo, en el sector de la intermediación un movimiento de agrupación. No se trata de uniones de empresas o fusiones, pero si concentraciones de actividad, aprovechando los recursos, medios y productos para explorar las oportunidades, situando la cartera de pisos y locales en venta o alquiler en medios que permiten ampliar las opciones. En el aprovechamiento de las economías de escala.

Los promotores, en estos momentos se están estudiando proyectos en entornos con fuerte demanda, se plantean actuaciones a través de cooperativas o comunidades de propietarios, proyectos de Vivienda Protegida, Residencias etc.. Es cierto que este colectivo es el que ha quedado más afectado, ya que muchos de los industriales han visto cómo su empresa perdía toda la capacidad de maniobra y al tiempo parte de su activo, pero a pesar de ello también existe una actividad empresarial para seguir actuando.

La expresión “cualquier tiempo pasado fue mejor”, tal vez la podríamos suscribir pensado en los años “dorados” del sector inmobiliario, pero los profesionales que tienen experiencia recordarán que antes de que surgiera el boom de los últimos años, la construcción y venta de pisos requería de otros planteamientos, tanto en condiciones, precios y características del producto. Más aportaciones económicas por parte de los adquirentes, menos márgenes y más estabilidad en los precios y en definitiva un sector con unos crecimientos anules de las 350.000 viviendas y menos propenso a los sobresaltos de los últimos años. Pues bien este es el escenario que tenemos ante nosotros, con dificultades, pero también con oportunidades para adecuarnos a los nuevos entornos, si bien los márgenes y el esfuerzo  no serán los mismos, las oportunidades afloraran.

Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias

 

 

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