Alertas Jurídicas sábado , 10 abril 2021
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Lo que dicen los jueces: adjudicación de finca en subasta por importe inferior a la tasación

¿es posbile reclamar después de una adjudicación de finca en tercera subasta la cantidad pendiente de préstamo?

 

HECHOS

Una entidad bancaria  demandó a D. Bartolomé , Dª. Lidia , D. Juan Luis y Dª. Cecilia. Solicitaba que los demandados fuesen condenados solidariamente al pago a la actora de la suma que le adeudaban, ascendente a 41.765.014 ptas, con los intereses devengados hasta la fecha del pago a los tipos establecidos en el hecho cuarto de la demanda.

El fundamento de la misma era la concesión de un crédito en cuenta corriente por el banco a los demandados, en escritura pública de 11 de febrero de 1.989, garantizado por los mismos mediante hipoteca sobre dos fincas de su propiedad

La entidad bancaria  en uso de las facultades que se le concedieron, dio por vencido anticipadamente el crédito, y ejecutó la hipoteca por el procedimiento judicial sumario de los arts. 129 y siguientes de la Ley Hipotecaria, según la redacción de los mismos vigente en la fecha de la demanda ejecutiva (14 diciembre 1992). A efectos de subasta en el referido procedimiento, las fincas se tasaron en la escritura pública en 54.750.000 ptas. una, y la otra en 21.900.000 ptas.

Seguido el procedimiento ejecutivo por todos sus trámites, en la tercera subasta el banco ejecutante se adjudicó las fincas en el precio total de 30.611.619 ptas, por tanto quedó pendiente de pago la suma que ahora reclama, con los intereses pactados en la escritura pública y los legales desde la interposición de la demanda.

El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente la demanda, condenando solidariamente a los demandados al pago de las costas.

La referida sentencia fue apelada por D. Juan Luis y Dª. Cecilia . El recurso de apelación fue estimado, con revocación de la sentencia a y desestimación total de las peticiones y absolución de los demandados, con imposición de las costas de primera instancia a la entidad bancaria demandante.
Contra la sentencia de la Audiencia preparó e interpuso recurso de casación  la entidad bancaria , que le fue admitido.

RESOLUCION

Se combate la afirmación de la sentencia recurrida de que habría que estar al valor de tasación que se les dio a las fincas hipotecadas a efectos de la subasta en la escritura de constitución de hipoteca, y ello para determinar el valor en que la entidad bancaria  se adjudicó las fincas, y no al importe del remate.
Según los recurrentes, el valor de tasación convenido no lo es más que a efectos de subasta, que es la que determinará cuál es el valor real o de mercado de las fincas. Cita en su apoyo las sentencias de esta Sala de 4 de diciembre de 1.929 y 14 de marzo de 1.959 .
El submotivo b denuncia infracción de los arts. 7.2 y 1.911 C.c ., en relación con el art. 105 de la Ley Hipotecaria . Sostiene la entidad bancaria recurrente: “La sentencia recurrida al estimar que el Banco actor en el procedimiento se ha extralimitado en el ejercicio de su derecho a exigir, en juicio declarativo, la diferencia del crédito concedido a los demandados, no recuperada en el procedimiento de ejecución hipotecaria, está aplicando erróneamente el artículo 7.2 del Código civil , ya que el cumplimiento del derecho que el Banco reclama le corresponde por pacto y por Ley; por pacto, porque así se estableció en la propia escritura de constitución de hipoteca, cláusula sexta de dicha escritura, y por Ley, porque el artículo 105 de la Ley Hipotecaria afirma que la hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el art. 1.911 del Código civil , salvo en el caso de que se haya hecho expresa limitación de la responsabilidad mediante pacto permitido por el artículo 140 de la Ley Hipotecaria , pacto que no ha tenido lugar en el presente caso”.

En apoyo de sus argumentaciones cita la entidad recurrente las sentencias de esta Sala de 2 de enero de 1.991 y 23 de junio de 2.001.

Por último, el submotivo c acusa aplicación indebida del art. 10 bis de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, de 19 de julio de 1.984 en la redacción dada por la Ley de 13 de julio de 1.998 . En su defensa afirma la recurrente: “La Sala de apelación al estimar que la escritura de constitución de la hipoteca contiene una cláusula desproporcionada en los términos que el art. 10 bis de la Ley para la defensa de Consumidores y Usuarios contempla, cual es exigir a los deudores responsabilidad personal, solidaria e ilimitada, a pesar de haber garantizado con hipoteca sobre dos fincas el buen fin del crédito que el Banco actor les concedió, ha efectuado una interpretación errónea de dicho precepto y lo ha aplicado por consiguiente indebidamente, toda vez que, como se ha expuesto ya en el apartado b) anterior, no puede considerarse abusiva una cláusula que impone una obligación que la propia Ley establece, pues el artículo 105 de la Ley Hipotecaria reafirma el principio de responsabilidad universal del deudor que a este último impone el art. 1.911 del Código civil “.

Para dar respuesta al motivo único, planteado como se ha expuesto, es necesario ante todo concretar la cuestión central que se dilucida, que no es más que la siguiente: Si el prestamista que tiene como garantía de su restitución una hipoteca, puede ejercitar la acción declarativa contra el prestatario, después de haber ejecutado aquélla por los trámites legales y no haber obtenido pago completo del crédito por el que ejecutó, al haberse adjudicado el bien hipotecado en tercera subasta por un importe inferior al que fueron tasadas por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

La sentencia recurrida niega que esa reclamación posterior haya de ser rechazada en virtud de la doctrina del enriquecimiento injustificado, sino por la prohibición del abuso del derecho y el art. 10 bis de la Ley de Consumidores y Usuarios.

En la adjudicación al acreedor ejecutante de las fincas gravadas con la hipoteca que se ejecuta no ha existido ninguna infracción legal que pudiese anular el procedimiento de ejecución. Nada se ha denunciado por los demandados en tal sentido. Por otra parte; no existe enriquecimiento injusto del acreedor adjudicatario si el precio de la adjudicación fue inferior al valor de tasación (sentencia de 16 de febrero de 2.006 y las que cita). Es obvio y así lo ha reconocido siempre esta Sala que no se enriquece injustamente el que obra de acuerdo con la ley.

Tampoco puede afirmarse que actúa el acreedor con manifiesto abuso de derecho si exige al deudor el importe que resta del crédito por el que ejecutó, cuando en el proceso de ejecución no ha conseguido la cantidad suficiente para la satisfacción total de aquel. Ello sólo puede suceder si se ha pactado al amparo del art. 140 de la Ley Hipotecaria la hipoteca de responsabilidad limitada, que es una excepción a lo que dispone el art. 105 de la misma Ley y que concreta la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor al importe de los bienes hipotecados, no pudiendo alcanzar a los demás bienes del acreedor. El pacto permitido por el art. 140 de la Ley Hipotecaria no se concertó en la escritura de préstamo hipotecario convenida entre demandante y demandados, por lo que en tal supuesto, la hipoteca, según el art. 105 de la misma Ley , “no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el art. 1.911 del Código civil “, o sea, que se pueden perseguir otros bienes distintos de los hipotecados hasta la entera satisfacción del crédito.

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