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El coste de la vivienda en Europa 2010

Los costes asociados a la compra de un inmueble representan la mayor parte de los costes de la operación y el componente de mayor peso lo forman los impuestos. De media ponderada, los impuestos suponen el 2,8% del precio del inmueble. Es posible comparar los datos obtenidos en 2006 para nueve de los catorce países del presente estudio (Bélgica, Dinamarca, Francia, Alemania, Italia, Polonia, España, Suecia y Reino Unido).

Los costes totales asociados con la compra y al préstamo hipotecario han disminuido en siete de los nueve países. Alemania representa una excepción, ya que se ha producido un ligero aumento (del 4,5% al 4,6%), al igual que España, donde el aumento ha sido algo más notable (del 10,4% al 11,4%), mientras que permanecieron sin variación en Polonia (3,8%). En Bélgica, se produjo el descenso más acusado (del 17,1% al 13,4%) pero siguen siendo los más altos de los países analizados.

Los impuestos asociados a la compra de una vivienda registraron un descenso respecto de los niveles de 2004 en Bélgica (del 12,4% al 9,5%), Italia (del 4,0% al 3,3%), Reino Unido (del 1% a 0) y apenas variaron en Francia, Alemania, Dinamarca, Suecia. Por su parte, en Polonia experimentaron un aumento del 0,2% al 2%.

Los costes hipotecarios aumentaron en España (del 2,4% al 3,0%); descendieron en Francia (del 1,0% al 0,5%) y Polonia (del 1,3% al 1,0%) y permanecieron prácticamente invariables en el resto de mercados.

El análisis de los costes de transacción de los 14 países objetos de estudio muestra que en 2008, al igual que sucediera con los datos de 2004, los costes asociados a la compra de un inmueble con financiación hipotecaria varían considerablemente entre países, desde el 1,0% en Lituania al 13,4% en Bélgica.

Los mercados objeto del estudio son (UE14): Bélgica, Dinamarca, Estonia, Francia, Alemania, Irlanda, Italia, Letonia, Lituania, Polonia, Portugal, España, Suecia y Reino Unido.

La media ponderada de los costes asociados a la compra de una vivienda en la UE14 en 2008 fue del 5,3% del precio del inmueble. Estos costes varían desde el 1,0% en Lituania al 13,4% en Bélgica. Normalmente, estos son más elevados en el Sur de Europa, mientras que son más bajos en los países nórdicos y en los estados bálticos

Los costes medios asociados a la compra de una vivienda suponen un 5,3% del precio de un inmueble típico en la UE14. La proporción más elevada se da en Bélgica, Italia y España y, en general, es más elevada en el sur de Europa, mientras que el norte y los países bálticos es menor.

Nueve de los catorce países objeto del estudio (Bélgica, Dinamarca, Francia, Alemania, Italia, Polonia, España, Suecia y Reino Unido) ya estaban incluidos en la edición de 2006. La evolución por países muestra que, en general, los costes asociados a la compra y al préstamo hipotecario descendieron en todos estos países con la excepción del ligero aumento de Alemania (del 4,5% al 4,6%) y el algo más acusado en España (del 10,4% al 11,4%); por otra parte, estos permanecieron invariables en Polonia (3,8%). En Bélgica registraron la caída más significativa (del 17,1% al 13,4%) aunque continúan siendo los más elevados de los países analizados.

Tal como sucedió en el estudio de 2006, la mayor proporción de los costes de transacción la componen los costes asociados a la compraventa, y los impuestos son a su vez el mayor componente. De media ponderada, en la UE14 los impuestos suponen el 2,8% del valor de la vivienda. Si se considera que 100 es el total de los costes de transacción en la UE14, los impuestos a la propiedad representan el 52,8 de los costes de transacción y suponen el componente con más peso sobre el total.

Los impuestos a la compraventa de vivienda descendieron en 2004 en Bélgica (del 12,4% al 9,5%), Italia (del 4,0% al 3,3%), Reino Unido (del 1,0% a 0) y permanecieron invariables en Francia (5,1%); Alemania (3,5%), Dinamarca (0,6%) y Suecia (1,5%), mientras que aumentaron en Polonia (de 0,2% a 2,0%).

Los costes asociados al préstamo hipotecario solo aumentaron en España (del 2,4% al 3,0%). Por su parte, en Francia cayeron (del 1,0% al 0,5%) y Polonia (del 1,3% al 1,0%) y siguieron prácticamente sin variación en el resto de mercados.

En los mercados que ya fueron analizados en el estudio de 2006, el valor de los inmuebles subió considerablemente como consecuencia del fuerte aumento del precio de la vivienda que se registró entre 2004 y 2008.

Los mercados analizado pueden agruparse del siguiente modo:
 a) países que han experimentado aumentos más acusados en el precio de la vivienda que la media de la UE14 y un descenso en el nivel de fiscalidad a la propiedad respecto a 2004(Reino Unido);

b) países que han experimentado mayor aumentos del precio de la vivienda y un aumento en el nivel de impuestos (Polonia);

c) países que han experimentado mayores subidas del precio de la vivienda y sin cambios en el nivel de fiscalidad (Dinamarca, Francia, España y Suecia);

d) países en los que los precios no han superado la media de la UE14 y el nivel de fiscalidad ha descendido (Bélgica);
e) países en los que el precio no ha superado la media de la UE14 y la fiscalidad no ha experimentado variación (Alemania);

En general, no se han producido subidas en los impuestos a la propiedad por parte de los gobiernos de los 14 países del estudio durante los picos históricos de precios de vivienda (2004‐2008).
Cabría esperar que hubiera una relación entre los costes de transacción y el aumento de los precios de la vivienda y que, por tanto, en los países con mayores niveles de fiscalidad en las transacciones de vivienda se diera una evolución menos sostenida de la demanda de vivienda y con menos probabilidad de experimentar burbujas especulativas (y viceversa). Sin embargo, los datos muestran que esta relación se da solo en algunos países. Por tanto, los datos del presente estudio no llevan a conclusiones claras sobre la influencia de los impuestos que gravan la vivienda y los préstamos hipotecarios para contrarrestar la subida de los precios y como obstáculo para la formación de burbujas especulativas.

autor: Federación Hipotecaria Europea

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