Alertas Jurídicas domingo , 24 enero 2021
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¿Fue acertada la compra de la vivienda? (evolución de su valor en el tiempo)

Lo que ahora conviene es comenzar a olvidarnos, no de las razones que nos llevaron a los momentos actuales (porque ello nos haría perder lo positivo (si algo positivo tiene esta situación) sino aprender de las experiencias de actuaciones incorrectas, de desarrollos desaforados, en definitiva de los excesos que en todos los aspectos del mundo empresarial se cometieron

En diferentes ocasiones, el tema de debate ha sido la evolución de la economía, los cambios de escenario que ha sufrido, la nueva situación creada a partir de la inicial caída y posterior quasi desplome de todos los mercados (tanto financieros como industriales) que se produjo a partir de la crisis surgida hace ahora tres años, y, seguramente, seguirá siendo un factor de discusión y de crítica durante algún tiempo más, aunque ,tal vez, lo que ahora conviene es comenzar a olvidarnos, no de las razones que nos llevaron a los momentos actuales (porque ello nos haría perder lo positivo (si algo positivo tiene esta situación) de aprender de las experiencias de actuaciones incorrectas, de desarrollos desaforados, en definitiva de los excesos que en todos los aspectos del mundo empresarial se cometieron). Se trata de asumir de forma definitiva y en lo posible tranquila, que estamos (y perdonen por la insistencia reiterada en el tiempo de la frase) en un escenario nuevo, que nada tiene que vez con los anteriores; y por lo tanto, intentar buscar similitudes y establecer parámetros de recuperación, atendiendo a referentes pasados, no hacen más que dificultar, cuando no impedir el avanzar, que es lo que real y  actualmente necesitan las empresas y la economía.

En cualquier medida económica que se plantea actualmente, da la sensación que siempre se encuentra como un objetivo, (en ocasiones casi subliminal) buscar la forma de que esta actuación y sus consecuencias, sean lo menos alejadas posible a la situación previa a los hechos que provocan el cambio. Este posicionamiento parece que se ha instalado como una máxima en todos los aspectos de la actividad económica, ya sea a través de medida emanadas de los órganos políticos (intentando pensar mas en “recuperar”, que en mejorar y ganar”) o en las actuaciones empresariales y de negocios, que en ocasiones temen alejarse de las actuaciones, procesos o medidas que resultaron positivas en el pasado. No se trata de que olvidemos los objetivos o efectos alcanzados en ejercicios económicos de mejores resultados, aunque si se debe evitar que esas metas conseguidas sean un lastre para actuaciones futuras a través de utilizarlos como referentes y objetivos en si mismos.

Cuando las herramientas cambian, cuando el producto se debe reajustar y adecuar, cuando la demanda varía, cuando la propia capacidad de producción se ve alterada, todo ello como consecuencia de un cambio brusco o no previsto del mercado, es cuando se habla de un  nuevo escenario económico para la empresa y por lo tanto se hace preciso un proceso de refundación, de readecuación o de reconstrucción de la propia actividad. En cualquier caso se trata de aplicar nuevos criterios, medios y actuaciones, en definitiva de toma de decisiones en función de las previsiones futuras. El mirar siempre hacia atrás tal vez permita ver muy bien el pasado, pero difícilmente nos facilitará una mejor visión del futuro.  La frase del filósofo indio Tagore “Si lloras por haber perdido el sol, las lágrimas no te dejarán ver las estrellas” es un claro exponente de lo que en más ocasiones de las deseadas se produce en el sí de las empresas.

Recientemente me formularon una pregunta, casi con respuesta inducida. Se trataba de valorar si habían sido lo suficientemente consecuentes con la responsabilidad ante el futuro de la familia,  la actuación de muchas de ellas que, aprovechando la evolución (incremento continuo de precios) de las viviendas habían vendido la propia para con el resultado de la transacción poder acceder a una vivienda mejor situada, más amplia o simplemente mejor valorada socialmente, utilizando para ello la facilidad que el sistema financiero (bancos, cajas y todo tipo de entidades de crédito) ofrecían a través de la hipoteca del nuevo bien adquirido.

Lo cierto es, que tal vez en una primera aproximación, vista la evolución de los diferentes factores que en el momento de la compra de la vivienda incidieron positivamente en la toma de la decisión (bajos tipos de interés, diferenciales de indexación mínimos, evolución al alza de los valores de los pisos, una economía que parecía generar riqueza por todas partes) y que actualmente sufren el llamado efecto péndulo (ir de un extremo a otro) (reducción en los valores de los pisos, recesión económica, incremento del desempleo, aumento de los diferenciales de indexación, aunque no de los tipos de interés) nos llevaría y así entendía (o pretendía obtener como respuesta) mi interlocutor que tal vez la decisión no había sido acertada y que lo mejor hubiera sido ser más cauto, más prudente (algunos incluso lo calificarían de inmovilista) y no realizar el cambio de vivienda y consecuentemente no haberse endeudado en una hipoteca a 30 años.

Si esta hubiera sido la respuesta del mercado de casi dos millones de familias (1.971.356 desde Enero 2.007 a Marzo 2.010, según el Ministerio de Vivienda) que efectuaron su compra, posiblemente la evolución de los precios, no tan sólo de las viviendas, también de un alto número de productos comerciales hubieran tenido una tendencia al alza menos acentuada. Aunque también la producción de bienes de todo tipo (no tan sólo viviendas), como coches o electrodomésticos por citar tan sólo dos grupos de actividad industrial, que generaban empleo y riqueza a la economía global, se hubiera, visto posiblemente abocados a una situación de reducción de actividad y consecuentemente de cierta parálisis en la economía que en nada hubiera podido ayudar a evitar esta situación.

Otra respuesta tendría y aquí es en donde radica el análisis de las actuaciones vividas en tiempo pasado,  si fueron los posibles excesos, en el supuesto de este hipotético responsable de una familia que se hubiera endeudado mucho más allá de lo que sus capacidades económicas (en ese momento) le podían permitir. Y aquí hay que decir, que como en todo mercado al alza, esta situación no se hubiera tenido que realizar. La decisión errónea tal vez no era el comprar, aunque hacer y superar las capacidades económicas que en un entorno de mercado menos “euforico” hubieran aconsejado.

A pesar de ello las familias que adquirieron una vivienda en los últimos años, se han visto incluso en estos momentos, beneficiados por la evolución de los precios del bien adquirido, es decir, han mejorado (aunque en valores pequeños) su riqueza familiar desde el punto de vista del valor patrimonial del bien.

Si analizamos la evolución de las viviendas en el ámbito global del mercado español podemos observar cómo se ha producido (de acuerdo con datos facilitados por el Ministerio de Vivienda) un incremento medio de los pisos del 11,3% desde Enero del año 2.005. Valor bajo, si lo comparamos con el que se había producido en el año 2.007 (23,7%), pero atendiendo a los actuales tipos de interés con un Euribor a 12 meses del 1,27% (en el momento de escribir este artículo) no se puede dejar de considerar como una mejora patrimonial.

Permitan en este análisis que haga cierta abstracción (que omita) de lo que representa el coste final de la vivienda en el transcurso de los 30/40 años de vigencia de la hipoteca, que posiblemente alguien, no falto de razón,  puede plantear en el sentido de que el retorno final equivale en torno a casi del doble del importe solicitado inicialmente del préstamo. Aunque para realizar un cálculo real del mismo también se debería tener en cuenta el uso de la vivienda (en este caso se podría equiparar al coste de un alquiler y probablemente el valor final seria incluso superior al expuesto), la seguridad que aporta en nuestra sociedad (el 84% de las viviendas son en propiedad) en disponer del “piso propio” o las opciones y capacidad crediticia que aporta el disponer del bien inmueble

El quedarnos tan sólo en un análisis global y además aplicando medias de mercado nos puede llevar a conclusiones que no siempre coinciden cuando el análisis se establece por mercados más concretos. Por ello en nuestro caso el establecer la evolución del precio de la vivienda por CC.AA. nos marca las diferencias que existen en el mercado en el que se produce una cierta disparidad en el resultado a pesar del comentario, siempre generalizado, que “todo va mal”. En este caso deberíamos valorar la diferente evolución de los precios a tenor de las características de los propios mercados.

Analizar las razones del porque en unos entornos el precio de la vivienda en el período analizado ha crecido un 27,2% (caso de Galicia) y 34,3% (Ceuta y Melilla) o se ha reducido del 0,3% (mercado de la Comunidad de Madrid) por citar tan sólo los extremos de ambos sentidos, nos daría tal vez unas pautas de los niveles de densificación, disponibilidad económica y por supuesto los valores nominales a partir de los que se actuó en su momento.

Aquí en este análisis es donde nos situábamos anteriormente cuando pretendíamos ver un elemento positivo en el pasado, evitar de nuevo caer en los mismos errores, aunque ello tan sólo será posible en la medida que se asuman y no se justifiquen aunque si se analicen con detenimiento y con la vista puesta en el futuro las actuaciones realizadas y los errores cometidos.

Autor: Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias

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