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Análisis de las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario

los denominados reits españoles
El pasado día 15 de octubre de 2009, el Pleno del Congreso de los Diputados dio luz verde definitiva a la Ley reguladora de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (en adelante, SOCIMI) o también comúnmente denominadas “REITS españoles”.

Constituye el objeto del presente artículo, la descripción de los elementos más esenciales que caracterizan a este tipo de entidades así como del régimen fiscal especial que, a opción del contribuyente, les resulta de aplicación.  

LA SOCIEDAD

Se trata de entidades constituidas de acuerdo con las leyes mercantiles españolas que  necesariamente deben adoptar la forma legal de Sociedad Anónima y tener su residencia y lugar de gestión en territorio español.

El capital social mínimo de las SOCIMI es de 15 Millones de Euros.

Sólo puede existir una clase de acciones representativas de su capital social, siendo obligatoria su admisión a negociación en un mercado regulado español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico.

El objeto social principal de las SOCIMI debe consistir en la realización de inversiones en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento a terceros. Las principales características y requisitos de inversión se desarrollan en los párrafos siguientes.

Las Sociedades Anónimas que cumpliendo los requisitos que se expondrán, opten por la aplicación del régimen fiscal especial que más adelante se detallará, deben necesariamente incluir en su denominación la indicación “Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliaro, Sociedad Anónima”, o su abreviatura, “SOCIMI, S.A.”

OBJETO SOCIAL PRINCIPAL : ACTIVIDADES Y ACTIVOS CUALIFICADOS

El objeto social principal de las SOCIMI y que constituyen el conjunto de actividades económicas principales y activos considerados como cualificados son:

a)    La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. Quedan incluidas en esta categoría las viviendas destinadas a su  arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la normativa interna española del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Se excluyen de la consideración de bienes inmuebles tanto los considerados como de características especiales, tales como los aeropuertos, las autopistas y los bienes inmuebles destinados a la producción de energía eléctrica, como los bienes inmuebles de naturaleza urbana cuyo uso se ceda a terceros mediante contratos que pudieran ser considerados como de arrendamiento financiero.

Los bienes inmuebles urbanos adquiridos lo deberán ser en propiedad.

b)    Se consideran también como otras actividades y activos cualificados a las siguientes:

–    La adquisición y tenencia de participaciones representativas del capital social de otras SOCIMI españolas o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que las SOCIMI y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a política obligatoria de distribución de beneficios.

–    La adquisición y tenencia de participaciones representativas del capital social de otras entidades, residentes o no en territorio español cuyo objeto social principal sea la adquisición de bienes  inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento  y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a política obligatoria de distribución de beneficios, requisitos de inversión y financiación ajena.

Estas entidades participadas no podrán tener participaciones en el capital social de otras entidades ni desarrollar la actividad de promoción de bienes inmuebles.

Para el supuesto de participaciones en el capital social mantenidas en entidades no residentes, deben ser residentes  en países o territorios con los que España mantenga efectivo intercambio de información tributaria.

c)    Se consideran activos cualificados, la adquisición y tenencia de acciones o participaciones en Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliarias reguladas en la Ley 35/2003 de Instituciones de Inversión Colectiva.
     
Se exige la llevanza de una contabilización separada para cada actividad desarrollada por la SOCIMI al objeto de determinar la renta derivada de las mismas.

ACTIVIDADES ECONÓMICAS AUXILIARES

Las SOCIMI pueden realizar por sí mismas la gestión comercial y técnica de su propio patrimonio inmobiliario.

Por otro lado, podrán desarrollar de manera directa otras actividades accesorias relacionadas con los bienes inmuebles, tales como la prestación de servicios a terceros de gestión de un patrimonio inmobiliario siempre y cuando el importe de las rentas derivadas de dichas actividades no superen en su conjunto, el 20 por ciento de las rentas de la SOCIMI en cada periodo impositivo.

La norma no obliga a que el desarrollo de las actividades auxiliares deba de ser realizada a través de entidades filiales participadas al cien por cien por las SOCIMI.

CONDICIONES DE INVERSIÓN

Test de activos:

Al menos el 80 por ciento del valor del activo de la SOCIMI, debe estar constituido inversiones en activos cualificados en el sentido expresado anteriormente.

Este porcentaje se determinará sobre el balance consolidado en el supuesto de que la SOCIMI sea la entidad dominante de un grupo consolidado.

El valor del activo se determinará según la media de los balances individuales o, en su caso, consolidados trimestrales del ejercicio, pudiendo la entidad sustituir el valor neto contable por el valor de mercado de los elementos integrantes de tales balances.

Test de renta:

Al  menos un 80 por ciento de las rentas obtenidas por la SOCIMI en el período impositivo considerado, deberán provenir de inversiones en activos cualificados.

Test de nivel mínimo de inversión:

Las SOCIMI deberán mantener al menos 3 inmuebles en su activo sin que ninguno de ellos  pueda representar más del 40 por ciento del activo de la entidad en el momento de la adquisición.

Este porcentaje se determinará sobre el balance consolidado en el supuesto de que la SOCIMI sea la entidad dominante de un grupo consolidado, pudiendo optar la entidad por sustituir el valor contable por el valor de mercado de los elementos integrantes de los balances.  

Test de período mínimo de permanencia:

Para los bienes inmuebles considerados como activos cualificados, se exige un período mínimo arrendamiento 3 años, que se extenderá a 7 para el supuesto en el que la SOCIMI hubiera promovido la construcción de dichos inmuebles.  

Para el resto de activos cualificados se exige un período mínimo de permanencia en el activo de la SOCIMI de 3 años, desde su adquisición.

Test de nivel de endeudamiento:

Se limita al 70% del activo de la entidad. El cálculo de dicho porcentaje se realizará según los balances individuales o consolidados, pudiendo optar la entidad por sustituir el valor contable por el valor de mercado de los elementos integrantes de los balances.  

DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS

Las SOCIMI con carácter anual, estarán obligadas a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan:

a)    Al menos el 90 por ciento de los beneficios que provengan de la realización de las actividades cualificadas que constituyan el objeto social principal de la SOCIMI, así como de la realización de actividades accesorias.

b)    Al menos el 50 por ciento de los beneficios procedentes de la venta de los activos cualificados afectos al desarrollo del objeto social principal de la SOCIMI y de las participaciones en el capital social de otras SOCIMI españolas y entidades residentes o no en España que tengan el mismo objeto social y mismo régimen de distribución de beneficios que las SOCIMI.

c)    Al menos el 100 por cien de los beneficios procedentes de los dividendos o participaciones en   , el beneficio obtenido en el ejercicio, debiéndose acordar su distribución dentro de los seis meses posteriores a la conclusión de cada ejercicio.

CONCENTRACIÓN DEL ACCIONARIADO

La norma no establece ningún tipo de restricción específica al porcentaje máximo de accionariado de las SOCIMI que puede estar en manos de un solo titular.

No obstante y con el fin de posibilitar la entrada de pequeños y medianos inversores  que deseen invertir en activos inmobiliarios de manera profesional, se debe de respetar el porcentaje legal de capital flotante (free float) mínimo exigible a las sociedades que cotizan en el mercado regulado español.

Teniendo en cuenta la Ley del Mercado de Valores español, exige un porcentaje mínimo de capital flotante (free float) del 25%, se permite, por lo tanto, que el 75% del capital social de las SOCIMI pueda estar detentado de manera directa por un único accionista.   

REGIMEN TRIBUTARIO ESPECIAL APLICABLE.

La aplicación del régimen fiscal especial que se detallará exige, una vez verificado el efectivo cumplimiento de los requisitos ya analizados, el ejercicio de la opción para su aplicación por parte de la SOCIMI.

Bajo este régimen tributario especial la SOCIMI y sus accionistas tributarán de la siguiente manera.

A)    REGIMEN TRIBUTARIO APLICABLE A LA SOCIMI
A diferencia del régimen tributario seguido por otros países del entorno Europeo como por ejemplo Alemania con los G-REITS, las SOCIMI que opten por la aplicación del régimen tributario especial, estarán sometidas a tributación por el Impuesto sobre Sociedades español según se detalla:  

Las rentas procedentes de inversiones realizadas por la SOCIMI en activos cualificados y del desarrollo de actividades accesorias dentro de los límites establecidos, tributarán a un tipo reducido de gravamen del 18%.

Como particularidad, se establece una exención en el Impuesto sobre Sociedades de la SOCIMI del 20 por ciento de las rentas cualificadas que provengan de activos cualificados consistentes en viviendas, siempre y cuando más del 50 por ciento del activo de la SOCIMI, esté constituido por activos cualificados que sean viviendas.

Las rentas procedentes de inversiones realizadas en activos no cualificados, tributarán al tipo general de gravamen del 30 por ciento.

Tributarán también al tipo general de gravamen del 30 por ciento:

–    Las rentas derivadas de la transmisión de bienes inmuebles arrendados que hubieran incumplido el período mínimo de permanencia de 3 o 7 años, así como cuando el adquirente sea una entidad vinculada con la SOCIMI, que forme parte de su mismo grupo, o resida en un país o territorio con el que no exista efectivo intercambio de información tributaria.

–    Las rentas derivadas del arrendamiento de activos inmobiliarios cualificados, cuando el arrendatario sea una entidad vinculada con la SOCIMI o resida en un país o territorio con el que no exista efectivo intercambio de información tributaria.   

Los beneficios que en forma de dividendos sean distribuidos por la SOCIMI a sus  accionistas, no están sometidos a ningún tipo de retención, cualquier que sea el tipo e socio que perciba los dividendos.  

Tributación de las plusvalías latentes en los inmuebles por la transformación de entidades en SOCIMI.

La tributación de las plusvalías latentes existentes en los inmuebles poseídos por la entidad en el momento de su transformación en una SOCIMI, queda diferida hasta la venta de los mismos.

Otros impuestos aplicables a la SOCIMI

Las operaciones de constitución y ampliación de capital que realicen las SOCIMI quedan exentas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales español, en la modalidad de operaciones societarias, (capital duty).

Se establece una bonificación del 95 por ciento en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales para el supuesto de adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento o de terrenos dedicados a la promoción de viviendas destinadas al arrendamiento, siempre y cuando se cumplan con los períodos mínimos de permanencia ya comentados.

B)    REGIMEN TRIBUTARIO APLICABLE A LOS SOCIOS DE LA SOCIMI

Los dividendos distribuidos con cargo a beneficios o reservas en los que la entidad haya tributado bajo el régimen fiscal especial establecido para las SOCIMI, tendrán el siguiente tratamiento en función de la naturaleza y condición del perceptor:

1.-    Cuando el perceptor del dividendo sea un sujeto pasivo por el Impuesto sobre Sociedades o un contribuyente por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes con EP:

Tributará por sus respectivos impuestos, si bien la tributación aplicable será limitada, en cuanto que podrán deducirse el 18 por ciento del importe del dividendo recibido que se integre en sus respectivas bases imponibles, obteniendo, con carácter general, una  tributación total final del 12 por ciento del dividendo integrado.

2.-    Cuando el perceptor del dividendo sea un contribuyente por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:

El dividendo obtenido quedará exento de tributación en su Impuesto sobre la Renta.

3.-    Cuando el perceptor del dividendo sea un contribuyente por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes sin Establecimiento Permanente:

El dividendo obtenido quedará exento de tributación en su Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

Las rentas obtenidas por la transmisión de la participación en el capital de las SOCIMI que hubieran optado por la aplicación del régimen especial, tendrán el siguiente tratamiento:

1.-    Cuando el transmitente sea un sujeto pasivo por el Impuesto sobre Sociedades o un contribuyente por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes con EP:

Tributarán por sus respectivos impuestos, si bien la tributación aplicable será limitada, en cuanto que, por la parte de la plusvalía obtenida que se corresponda con beneficios no distribuidos que se hubieran generado por la entidad durante la aplicación del régimen, podrán deducirse el 18 por ciento del importe de la renta que se integre en sus respectivas bases imponibles, obteniendo, con carácter general, una  tributación total final del 12 por ciento de la renta integrada.

2.-    Cuando el transmitente sea un contribuyente por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:

Si se obtuviera una ganancia de patrimonio, tributará en su Impuesto sobre la Renta, si bien de manera limitada, en cuanto que resulta aplicable una exención parcial de la ganancia obtenida.

 3.-    Cuando el transmitente sea un contribuyente por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes sin Establecimiento Permanente:

Si se obtuviera una ganancia de patrimonio, tributará en su Impuesto sobre la Renta de No Residentes, si bien de manera limitada, en cuanto que resulta aplicable una exención parcial de la ganancia obtenida, salvo que resida en un país o territorio con el que no exista efectivo intercambio de información tributaria.


CONCLUSIONES:

Si bien la normativa relativa a las SOCIMI y su régimen tributario aplicable, era sin lugar a dudas, una norma esperada desde hace tiempo por el sector inmobiliario español, al objeto de dinamizar, en mayor medida, el mercado del alquiler inmobiliario y facilitar el acceso al mismo a pequeños inversores, lo cierto es que en un contexto de crisis del sector como es el actual, cabe preguntarse si este instrumento tenderá a tener un carácter anticíclico de impacto inmediato o más bien sus efectivos resultados tardarán en ser efectivamente apreciados.

No obstante entendemos que, si bien el momento no resulta ser el más adecuado, no cabe duda que este instrumento puede ayudar a impulsar la dinamización del sector. 

Víctor Manzanares
Abogado
Monereo Meyer Marinel-lo

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