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Novedades en materia de fiscalidad inmobiliaria introducidas mediante el Real Decreto-ley 6/2010

El Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, introduce diversos cambios en la fiscalidad, en especial, en el IRPF y el IVA destinadas a favorecer la rehabilitación de viviendas.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

–    Deducción por la realización de obras de mejora en la vivienda habitual

Se introduce una nueva deducción por la realización de obras de mejora en la vivienda habitual.
Esta deducción se aplicará a los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 53.007,20 euros anuales que podrán deducirse el 10 por ciento de las cantidades satisfechas desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 6/2010 (desde el día 14 de abril de 2010) hasta el 31 de diciembre de 2012 por las obras realizadas durante dicho período en la vivienda habitual o en el edificio en la que ésta se encuentre.

La deducción está condicionada a que las obras tengan por objeto:  
–    La mejora de la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente.
–    La utilización de energías renovables.
–    La seguridad y estanqueidad, y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros.
–    Favorecer la accesibilidad al edificio o las viviendas, en los términos previstos en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.
–    Instalar infraestructuras de telecomunicación que permitan el acceso a internet y a servicios de televisión digital en la vivienda habitual del contribuyente.

No darán derecho a la deducción las obras que se realicen en plazas de garaje, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos.

La base de la deducción estará constituida por las cantidades satisfechas, mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito, a las personas o entidades que realicen tales obras. En ningún caso, darán derecho a practicar esta deducción las cantidades satisfechas mediante entregas de dinero de curso legal.
La base máxima anual de esta deducción será de:

a)    Cuando la base imponible sea igual o inferior a 33.007,20 euros anuales: 4.000 euros anuales.
b)    Cuando la base imponible esté comprendida entre 33.007,20 y 53.007,20 euros anuales: 4.000 euros menos el resultado de multiplicar por 0,2 la diferencia entre la base imponible y 33.007,20 euros.
Base máxima de deducción = 4.000 – 0,2 (base imponible – 33.007,20)

Las cantidades satisfechas en el ejercicio no deducidas por exceder de la base máxima anual de deducción podrán deducirse, con el mismo límite, en los cuatro ejercicios siguientes.
A tal efecto, cuando concurran cantidades deducibles en el ejercicio con cantidades deducibles procedentes de ejercicios anteriores que no hayan podido ser objeto de deducción por exceder de la base máxima de deducción, el límite anteriormente indicado será único para el conjunto de tales cantidades, deduciéndose en primer lugar las cantidades correspondientes a años anteriores.

En ningún caso, la base acumulada de la deducción correspondiente a los períodos impositivos en que ésta sea de aplicación podrá exceder de 12.000 euros por vivienda habitual. Cuando concurran varios propietarios con derecho a practicar la deducción respecto de una misma vivienda, el límite de 12.000 euros se distribuirá entre los copropietarios en función de su respectivo porcentaje de propiedad en el inmueble.

En ningún caso darán derecho a la aplicación de esta deducción, las cantidades satisfechas por las que el contribuyente practique la deducción por inversión en vivienda habitual.

El importe de esta deducción se restará de la cuota íntegra estatal después de las deducciones previstas en actividades económicas, donativos, rentas obtenidas en Ceuta y Melilla, por actuaciones para la protección y difusión del Patrimonio Histórico Español y de las ciudades, conjuntos y bienes declarados Patrimonio Mundial, cuenta ahorro-empresa y por alquiler de vivienda habitual.

Impuesto sobre el Valor Añadido


Modificación del concepto de ejecución de obras de construcción o rehabilitación:

Se modifica el porcentaje de los materiales aportados por el empresario en ejecuciones de obra que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de una edificación. Para que dicha ejecución de obras se califique de entrega de bienes, el porcentaje de los materiales aportados ha de pasar del 20 al 33% de la base imponible.

Con esta modificación se está ampliando el número de supuestos de ejecuciones de obra que se habrán de calificar como prestaciones de servicios a efectos del IVA y, por lo tanto, se aplicarán las normas previstas para este tipo de hechos imponibles.

Modificación del concepto de rehabilitación:

Hasta ahora la existencia de un proceso de rehabilitación de edificaciones estaba condicionado en función de parámetros cualitativos y cuantitativos.

Desde el punto de vista cualitativo, la rehabilitación exige la presencia de obras que tienen por objeto principal la reconstrucción de las edificaciones mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas.

Desde el punto de vista cuantitativo, el coste global de las operaciones de rehabilitación había de exceder del 25 por 100 del precio de adquisición si se hubiera efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de inicio de las obras.

La nueva redacción modifica el aspecto cualitativo incluyendo en él la realización de obras análogas o conexas a las de rehabilitación y un requisito de carácter económico.

Así, las obras han de tener como objeto principal la reconstrucción de las edificaciones, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50 por ciento del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

Se consideran obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:

a)    Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
b)    Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
c)    Las de ampliación de superficie construida, sobre y bajo rasante.
d)    Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
e)    Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

a)    Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
b)    Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
c)    Las obras de rehabilitación energética.

Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

La aplicación de esta nueva definición conduce a que existan más operaciones que merecerán la calificación a efectos de IVA de rehabilitación lo que generará más supuestos de sujeción y no exención de IVA y menos supuestos de aplicación de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITP y AJD.

La nueva definición legal de rehabilitación se aplicará con los siguientes criterios:

–    El concepto de rehabilitación será aplicable a las entregas de edificaciones o partes de las mismas que pasen a tener la condición de primeras entregas y se produzcan desde el 14 de abril de 2010 con independencia de que se hayan recibido pagos anticipados, totales o parciales, con anterioridad a dicha fecha.

–    Los empresarios o profesionales que realicen las entregas de edificaciones tras su rehabilitación podrán deducir íntegramente las cuotas soportadas o satisfechas por los bienes y servicios utilizados directamente en su rehabilitación. El derecho a la deducción de dichas cuotas nacerá el día 14 de abril de 2010. En caso de que las cuotas se hubieran deducido con anterioridad, aunque sea parcialmente, los empresarios o profesionales deberán regularizar las deducciones practicadas en la autoliquidación correspondiente al último período de liquidación de 2010.

Ampliación de la aplicación del tipo del 7 por ciento

Hasta ahora se  aplicaba el tipo del 7 por ciento a las obras de albañilería realizadas en viviendas.
A partir del 14 de abril de 2010 y hasta el 31 de diciembre de 2012, se aplica el tipo de gravamen del 7 por ciento a las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:
a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. También se incluyen las obras cuando el destinatario sea una comunidad de propietarios.
b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a la que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 33 por ciento de la base imponible de la operación.
La aplicación del tipo impositivo reducido que se aplica a las ejecuciones de obra que pasan a tener la condición de obras de rehabilitación, no teniéndola con anterioridad, será procedente en la medida en la que el impuesto correspondiente a dichas obras se devengue a partir del 14 de abril de 2010, aun cuando se hayan recibido pagos anticipados cuyo cobro se hubiera percibido con anterioridad al 14 de abril de 2010 aun cuando hubieran transcurrido más de cuatro años desde que tuvo lugar dicho cobro.

Aplicación del tipo de gravamen supereducido:

Se ha previsto la aplicación del tipo supereducido del 4 por ciento a los arrendamientos con opción de compra de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente.

Autor: José María Tovillas Morán
Profesor Titular de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Barcelona

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