Alertas Jurídicas viernes , 15 enero 2021
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La reactivación del mercado (Causas y consecuencias)

(Causas y consecuencias)Cuando a un enfermo se le aplican las medidas adecuadas y en el momento oportuno, este con toda probabilidad sanará. Si a este mismo paciente no se le atiende cuando aparecen las primeras fiebres y síntomas de la enfermedad y el médico responsable de su salud, se empeña en negar la evidencia de la décimas que marca el termómetro, por no reconocer un exceso de confianza en el cuidado preventivo, o tal vez cierta dejación de sus responsabilidades, su salud empeorará.

Negar la enfermedad no evita que esta surja, Aplicar las medidas paliativas de los primeros síntomas cuando la enfermedad ya ha hecho mella en el paciente, tiene poca o nula efectividad. No querer reconocer la gravedad de los síntomas y buscar otras razones, no comporta más que correr el riesgo de perder el paciente. Si finalmente se aplica parte del tratamiento que inicialmente requería puede comportar que se supere la enfermedad, pero posiblemente le quedarán secuelas, en ocasiones de difícil recuperación, cuando no insalvables.

La economía enfermó, le ataco el exceso de financiación otorgada por los bancos y cajas de ahorros, que provocó un incremento excesivo de la actividad empresarial y dado que básicamente esta era de monocultivo, el sector de construcción y el inmobiliario creció en demasía generando un exceso de oferta. Pero en lugar de realizar un análisis para saber que parte de la misma requería de medidas drásticas, como es la retirada de financiación para nuevos proyectos, se optó por dejar a todo el sector, casi de una forma instantánea sin recursos financieros. Sin atender a quien realmente le correspondía esta medida.

Ante este escenario la Administración dedicó gran parte de sus esfuerzos (tal vez necesarios dada la situación) a atender al sector financiero en lugar de los empresarios, dedicando los recursos generados con el incremento del déficit público a dar cobertura a las demandas que los bancos y cajas presentaban ante sus compromisos de pago por el fuerte endeudamiento que a su vez ellos también habían asumido.

A partir de esta situación y de la negación de la realidad, se generan todo un continuo de despropósitos que no hacen más que alargar la enfermedad para unos, aunque para otros muchos empresarios ha sido una agonía que ha terminado con el cierre de las empresas, la pérdida de patrimonio, de capacidad de generar riqueza y una desestructuración de la economía.

Ya han transcurrido dos años de este escenario inicial. La medicación sigue siendo escasa y en ocasiones inadecuadas, pero el enfermo (el mercado) tiende a recuperarse. Posiblemente habrá quien aceptando este hecho afirme que no entiende como sucede, aunque lo cierto es que está sucediendo, siempre hay razones para ello e intentaremos analizarlas. La venta de pisos se ha incrementado durante el mes de Febrero, según datos del Instituto Nacional de Estadísticas (I.N.E.) en un 19% en el ámbito de toda España, aunque de una forma muy dispar según las CC.AA.

Si nos atenemos a los porcentajes interanuales de incremento, esto nos podría llevar pensar que se ha producido un despegue significativo en las ventas en prácticamente todo el mercado nacional, cuando se observan incrementos del orden del 69 % en Cataluña o del 76,2% en Navarra. Si se parte de una situación de inactividad casi absoluta como sucedió en los primeros meses del año 2.009, establecer crecimientos interanuales de dos dígitos es factible. Por ello nos debemos centrar mas en los valores absoluto y sobretodo en la tendencia, que de mantenerse en esta línea nos podría llevar a un volumen de ventas a final de año en torno a las 325.000 viviendas.

El enfermo parece que mejora, aunque hay que valorar ciertos factores que han tenido mucha incidencia en esta evolución que no permiten valorar su evolución como de normalidad. Se han producido tres factores que han coayudado a esta mejora y precisamente por ello esta tendencia todavía no podemos verlo como un despegue general del mercado.

El primero de los factores es la necesidad de vivienda, que ha pesar de la nula comercialización de los productos ofertados, se ha mantenido durante todo este tiempo, como ya hemos apuntado en diferentes ocasiones (la imposibilidad de acceder al crédito en muchos casos, no ha eliminado ni la necesidad ni la voluntad de acceder a una vivienda) y llega un momento debido a situaciones de personales y familiares de todo orden (traslados de residencia, falta de espacio, incremento de familia, oferta de alquileres no adecuadas etc.) que hace casi imprescindible, después de dos años, que parte de ella se convierte en compra. Un segundo factor es que después de muchas dudas generadas en ocasiones por informaciones de todo tipo, se ha podido verificar que los precios han alcanzado los niveles mínimos que se pueden permitir los actuales propietarios, ya sean promotores o particulares. Y el tercer elemento que ha ayudado a esta pequeña, aunque importante (por el cambio de tendencia) reactivación ha sido que parte del sector financiero (algunos bancos y cajas de ahorros) han comenzado, aunque con muchas restricciones y condiciones, no tan solo económicas (tipos de interés y comisiones) si no de garantías adicionales, a otorgar nuevas hipotecas para la adquisición de viviendas.

La demanda es inevitable, el proceso demográfico no se ha parado en este tiempo, y aunque es cierto que uno de los factores que alimentaban la compra de pisos era el cambio de vivienda, al transmitir la anterior, en muchas ocasiones al colectivo de inmigrantes que ahora se ha visto reducido a expresiones mínimas, la pirámide de edad ha seguido su evolución y aunque en situaciones de recesión, parálisis del mercado y falta de ocupación se retienen la creación de nuevas unidades familiares, llega un momento en el que esta surge.  

A los niveles los precios de los pisos en que se situaron en los últimos meses del paso año, no ha comportado ningún cambio, luego esto no ha sido un detonante, aunque si lo ha sido las importantes ofertas, tanto en número como en condiciones económicas producidas por los bancos y cajas de ahorros necesitados de vender el stock de viviendas que por diferentes se han visto obligado a asumir, precisamente consecuencia de su anterior política de cierre de líneas de crédito. En estos casos si que se han producido ventas incluso asumiendo las propias entidades financieras pérdidas directas sobre los precios ofertados, lo cual ha distorsionado el mercado, no tanto solo en los precios de referencia (Las sociedades de tasación reconocen que les resulta difícil poder establecer precios en las valoraciones ante situaciones como la expuesta), también en la oferta.

El tercer factor que ha incidido en esta evolución de las ventas, va realmente ligado con el segundo.  Es decir, a medida que ofrecen las entidades de crédito sus productos (viviendas, locales, edificios) a la venta, estas van con una excelente oferta de financiación para el adquirente, que no se ofrecen a clientes que adquieren productos que no se corresponda con su cartera, llegando incluso a atender financiación del 100% del valor de compra y evitando ser demasiado rigurosos en sus análisis.

Esta falta de rigurosidad fue una de las razones que esgrimieron para cerrar las líneas a los compradores de pisos cuando los agentes del sector y los promotores intentaban obtener crédito para vender sus viviendas (el exceso de endeudamiento de los compradores y la nula aportación de recursos). Siendo ahora una de las bazas que utilizan para la venta. Volver a comenzar, como si nada hubiera pasado.

A pesar de que este incremento de actividad se produce en parte por factores externos a lo que podría considerarse una evolución natural del mercado, no por ello debemos dejar de considerar como positivo este hecho. No tan solo porque nuevamente el mercado, aunque con las condiciones y limitaciones expuestas, está activo, también porque es inevitable que el stock de viviendas que tienen las entidades financieras salga a la venta, mientras esto no ocurra el mercado seguirá condicionado y limitado en su capacidad de actuación, por lo tanto ver, aunque de momento sea con una menor aportación de la que el sector, tanto de la intermediación (ya que las ventas en muchas ocasiones las realizan las propias oficinas bancarias), que se van cerrando ventas y que la oferta se reduce, es positivo ya que va a permitir que en un periodo corto, previsiblemente no mas allá de un año, que el mercado recupere la normalidad, entendida esta como la exclusión de agentes que no sean del sector y la reducción de la oferta de productos, lo cual facilitará, junto con una esperada (aunque difícil) recuperación del sector financiero, una lenta, pero sostenida reactivación del mercado.

Autor:
Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias

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