Alertas Jurídicas miércoles , 27 enero 2021
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Mercado inmobiliario:primeros signos positivos

¿Falta de medidas o medidas contradictorias? Y, a pesar de ello el mercado mejoraDeclaraciones más o menos encubiertas vienen a reconocer que aunque el sector inmobiliario no es del agrado de quienes han de tomar decisiones y medidas para mejorar la economía,  es hoy un sector necesario si se pretende invertir la tendencia de la recesión y comenzar con ciertas garantías el proceso de recuperación económica

Resulta difícil, cuando no imposible, el poder entender (y hasta cierto punto creer), que se va a efectuar un cambio de sistema productivo en nuestro país en tan sólo dos años, como se anunció cuando nos vimos inmersos en una crisis económica que nos ha llevado a la actual (y todavía vigente, aunque afortunadamente menor) recesión. Máxime cuando ni tan sólo se ha establecido un esquema o una hoja de ruta que marque los puntos básicos para su desarrollo, ni se han tomado medidas para potenciar sectores importantes para el futuro como los tecnológicos y la investigación,  más al contrario, este último ha visto reducido significativamente los recursos para su progreso.

No es suficiente con decir que un sector, en concreto el inmobiliario y el de la construcción, ya no interesa, aunque su aportación al Producto Interior Bruto (P.I.B.) ha superado el 30%, ya que ello comporta una gran dependencia de la economía global, según evolucione el sector de la vivienda (básicamente) y no olvidemos que al igual que otros mercados, este tiene también sus períodos cíclicos.

Para demostrar la firme posición, “se dejó caer” el sector de forma casi literal, no tan sólo con la retirada masiva de líneas de financiación, sino  también con las manifestaciones (y falta de medidas de ayuda) efectuadas por parte de la Administración de ser un sector que debía autorregularse y reducir su volumen y capacidad empresarial  provocando en su caída una pérdida de más de un millón de puestos de trabajo directos.

Pero también cuesta comprender, cuando después de llevar la situación a límites imposibles de soportar por el tejido empresarial, que ahora se pretenda descubrir que el sector inmobiliario y el de la construcción ha de ser (mientras no exista una nueva actividad motor de la economía) quien colabore en la recuperación económica, como se desprende de algunas medidas propuestas, como la de reducir el IVA para la rehabilitación de viviendas.

Desde hace tiempo  venimos manifestando lo que consideramos obviedades tales como que no se puede abandonar un sector (mientras no existe un recambio válido) que no tan sólo es el primer aportador al P.I.B. nacional, sino que además crea un producto de primera necesidad reconocido en la Constitución, como es la vivienda. Que es, además el primer generador de puestos de trabajo y que aporta una gran parte de los recursos económicos que precisan los ayuntamientos para su funcionamiento, vía los diferentes tributos que se deben atender, tanto para la compra de suelo, construcción y venta de viviendas, como por la propia tenencia de las mismas una vez terminadas.

También decíamos que aplicar medidas menos gravosas a efectos tributarios en las transmisiones de las viviendas comportaría un mayor volumen de transacciones y, consecuentemente, un importe superior (en números absolutos) de impuestos recaudados. Otro predicamento era la necesidad que las entidades financieras (a medida que su situación de endeudamiento con el BCE mejorara) volvieran a financiar la compra de pisos a través de sus productos hipotecarios.

Ahora parece, que desde la Administración se ha visto y decidido que la reducción de ciertos impuestos puede reactivar la economía, a través de generar una mayor actividad tanto empresarial (creando puestos de trabajo) como de comercialización (por el menor coste del producto final) y, consecuentemente, permitir una mayor recaudación de tributos por el efecto volumen, es decir,  por una mayor cantidad de venta. Aunque hay que decir que esta visión propuesta es tan sólo parcial, ya que al tiempo que se pretende reactivar el sector de la rehabilitación de vivienda con la reducción del IVA,  se propone incrementar el mismo impuesto para el conjunto de la actividad empresarial y comercial y por supuesto para la compra de una vivienda nueva (además de dejar la desgravación fiscal, casi en un efecto simbólico). Siendo una de las necesidades más acuciantes la venta de viviendas, no tan solo para los promotores, sino también para las entidades de crédito que han tenido que asumir unas adjudicaciones de activos inmobiliarios por importes que superan en el año 2.009 los 23.500 millones de Euros La reducción del stock de viviendas terminadas es pues imprescindible

Declaraciones más o menos encubiertas vienen a reconocer que aunque el sector inmobiliario no es del agrado de quienes han de tomar decisiones y medidas para mejorar la economía,  es hoy un sector necesario si se pretende invertir la tendencia de la recesión y comenzar con ciertas garantías el proceso de recuperación económica. Bienvenidas sean estas reflexiones y en su caso (esperemos) algunas medidas que permitan ayudar a mantener un cierto nivel de actividad, aunque es indudable que todavía pesa en las decisiones más las cuestiones conceptuales (aunque tal vez se debieran decir ideológicas) que el pragmático necesario y un análisis sereno de las alternativas.

Tampoco van en esta línea de facilitar salidas a las situaciones de crisis empresarial que están sufriendo todavía un número importante de empresas del sector inmobiliario, (básicamente promotores) las medidas del Banco de España al incrementar la dotación de provisiones que deben acometer las entidades de crédito, ante la adjudicación de activos inmobiliarios por dación en pago. Inicialmente era del 10%, incrementándose posteriormente a tenor del periodo en el que figurara en sus balances al 20% y ahora pretenden llegar hasta el 30%, aunque es cierto que este nivel máximo de dotaciones se aplicará de forma discrecional por el antiguo banco emisor.

Ello, aunque pretende en primer lugar, mejorar la garantía (así lo hemos querido entender) a través de incrementos significativos de las provisiones, evitando que mantengan en sus balances bienes con valores que tal vez no sean actualmente de mercado, comportan unas consecuencias que distorsiona el mercado inmobiliario por el hecho de ofrecer, en muchas ocasiones, a través de las propias oficinas de las entidades viviendas en venta a unos precios muy inferiores a los propios costes de ejecución de la misma (tengamos en cuenta que se estima que el 10% del stock está en manos de las entidades de crédito) Medidas que están aplicando a estos bienes, antes que asumir las provisiones que comportaría su no-realización/venta en el plazo que marca el banco emisor

Otra consecuencia de este incremento de las medidas del Banco de España., es que puede producirse una menor aceptación de activos en pago de deuda, como hasta ahora venía sucediendo que evitaban de esta forma un mayor perjuicio para el empresario que se ha visto abocado a esta actuación, en muchas ocasiones por la previa paralización de las líneas de crédito. Cambiando las entidades financieras la política ante las  dificultades de sus clientes, llegado el caso a actuar a través de los procedimientos ejecutivos de las hipotecas, con lo que aunque el final es el mismo: adquirir el bien por parte de la entidad de crédito, ésta lo será a través de un procedimiento judicial, con el incremento de costes que ello comporta, aumentando la deuda del ejecutado, incrementando la labor de los tribunales de justicia, hoy ya muy saturados y perjudicando, tal vez de forma permanente, la imagen de los empresarios afectados, aunque eso sí, de momento los bancos y cajas no tendrían que aprovisionar.

¿Todo esto no parece un sinsentido? ¿En posible que cada área económica tenga una visión diferente de la realidad?, ¿Que cada responsable aplique unas medidas en función de su pequeño espacio de responsabilidad?  ¿No es posible que alguien tenga una visión de conjunto, que tenga una perspectiva global y permita compaginar, adecuar y coordinar las actuaciones que en definitiva vayan en la dirección necesaria?

Actualmente, y a tenor (o a pesar) de lo expuesto, hay esperanzas. Es cierto que siguen existiendo contradicciones y falta de posicionamiento y medidas de ayuda, pero finalmente, igual que el caudal de un río recupera su camino siempre, también este sector lo está haciendo.
Durante el mes de Enero de este año se han incrementado las ventas de viviendas en un 2,1%, aún siendo una cifra insuficiente marca una tendencia que, además, rompe con la caída que interanual mente se mantenía desde el año 2.008.

También los bancos y cajas han debido reflexionar y parece que han llegado a la conclusión de que financiar el acceso a nuevos hogares no ha sido “tan mal negocio”. Les ha permitido un incremento importante de clientes, amén de los beneficios que generan las hipotecas y la poca morosidad (a pesar de la actual situación) que estos prestamos comporta.

Observamos, cómo algunas entidades de crédito están reajustando sus políticas e inician campañas de captación de nuevas hipotecas. Parece que finalmente se han dado cuenta de la bondad del producto (desde una visión puramente de garantía y rentabilidad financiera) y apuestan de nuevo por dar respuesta a los potenciales compradores de pisos.

Es cierto que actualmente las condiciones para poder acceder son más difíciles tanto desde el punto de vista de posición personal del solicitante como las económicas, aunque son condiciones asumibles desde el punto de vista económico, sin pretender valorar con esta afirmación, las situaciones concretas de las familias con relación a los ingresos que perciben.

Decíamos también, hace ya casi dos años, que la única forma de salir el sector inmobiliario del pozo al que se vio abocado, tanto por los factores externos (crisis económica), como los internos (exceso de producción), sería a través del esfuerzo individual que, sumado colectivamente, podría llegar a ser una fuerza importante para cambiar la tendencia. Esta es la realidad, el mercado comienza a apuntar signos positivos, este tiene vida propia y la necesidad de vivienda se ha mantenido latente, la necesidad de vender los productos terminados y los stocks acumulados también, ahora a ello se han sumado otras necesidades, como las de la Administración en su actuación recaudatoria, valorando la bondad de los impuestos que generan las transmisiones y no olvidemos la necesidad que tienen los bancos y cajas de generar nuevos préstamos, de cobrar nuevos intereses y de captar nuevos clientes.

Es, en definitiva coordinar, ajustar, encajar y complementar las diferentes necesidades  lo que nos va a permitir seguir en esta línea positiva que nos apuntan las últimas cifras de ventas.

La pregunta es por qué esto no se había detectado antes, porque la obviedad es, a veces, lo más difícil de poder ver, porque (aún hoy y en un escenario económico global de recesión) siguen imperando consignas en lugar de actuaciones, en definitiva porque las visiones del conjunto, se ven tan sólo parcialmente, sin que exista, al menos hasta ahora se ha demostrado así, una visión global, un interés general y una (permítanme) frialdad en las decisiones. Porque siempre es mejor equivocarse por acción que por omisión.

Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
   

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