Alertas Jurídicas martes , 19 enero 2021
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Ajustes en la demanda, profesionalidad en la oferta

En ocasiones se precisa un elemento o factor externo que nos lleve a una revisión de nuestras actuaciones, o al menos a un momento de reflexión de nuestro entorno, de nuestra actividad (ya sea personal o profesional). El inicio de un nuevo año facilita, y la tradición más que la costumbre, revisar, como si de un examen de conciencia se tratara, todo lo realizado en el año anterior con el objetivo de poner el contador a cero e iniciar una nueva andadura, a ello ayuda el iniciar también un nuevo año fiscal, con lo que los resultados anteriores ya sean positivos o menos favorables (en estos momentos podríamos decir que san sido manifiestamente mejorables), se contabilizan y nos preparamos para una nueva andadura.

Es cierto que puede no ser más que un cúmulo de frases hechas que con la mejor intención se expresan, aunque en el día a día, en la realidad cotidiana no se refleja ese examen, ahora deberíamos reflexionar (una vez más) no tanto sobre lo sucedido, que realmente se ha hecho mucho (incluso en ocasiones demasiado), sino sobre el futuro. ¿Qué nos depara el nuevo horizonte?, que es mucho más amplio que el nuevo año que hemos comenzado. Ciertamente siempre es difícil efectuar un análisis de futuro y más cuando la incidencia de otros sectores es tan significativa en el mercado inmobiliario.
De todas formas, aunque tan sólo sea para no salir corriendo para hacer “cosas”, como sucede en ocasiones sin analizar que tenemos delante, vamos a tomarnos unos minutos y reflexionar sobre nuestro futuro más inmediato a través de la evolución de los mercados.

Hasta ahora el mercado se ha  centrado, como no podía ser de otra forma, en la necesidad de vender los stocks de viviendas que consecuencia de la crisis financiera se han visto incrementados de forma alarmante con una escasa rotación del mismo por la falta de ventas. La caída de las ventas en cualquier sector viene dado por dos razones básicas, la primera es la falta de necesidad del producto y la segunda la caída de la demanda.

La necesidad existe aunque no se disponga de los recursos necesarios para poder realizar la adquisición del bien.

La demanda se genera cuando esta necesidad tiene capacidad para poder atender la necesidad.
En nuestro mercado la necesidad era clara a través de los fuertes crecimientos de la población que hemos vivido en los últimos años, en gran medida consecuencia de la inmigración y la demanda, se sustentaba en la financiación que de forma (ahora se ha visto claramente) excesivamente alegre ofrecía el sistema financiero de  nuestro país.

En un primer momento la falta de financiación paró las ventas de forma significativa y la positiva evolución que a lo largo de la última década había tenido el sector de la construcción en general, para posteriormente acentuarse la caída con la propia crisis del mercado inmobiliario. Las razones y falta de financiación han sido analizadas pero no resueltas, estas aun existen y previsiblemente se mantendrán durante los próximos 4 años, ya que las entidades financiera españolas están muy endeudadas y tienen unos compromisos para devolver los préstamos que recibieron a fin de poder superar su crisis. El importe que deben devolver supera los 400.000 millones de Euros, con una primera amortización en este mismo año del orden de los 70.000 millones de euros. Ello nos presenta un escenario de tensiones en la liquidez del sistema hasta que realmente superen y cubran los préstamos recibidos.

Esta situación comporta que la demanda entendida como la proyección de compra de viviendas, como indicábamos anteriormente sé ira incrementado en la medida que las disponibilidades crediticias de las entidades financieras se vayan ajustando a las propias necesidades de la economía del país, incrementando el volumen de créditos concedidos. Ello aunque lentamente y con ciertos altibajos, que seguro no se va a poder evitar. Se ira incrementado poco a poco, aunque debemos huir del concepto de reactivación si este se entiende como la vuelta a los niveles que se han podido alcanzar en un pasado reciente.

La necesidad de vivienda, que aun siendo importante todavía, va a cambiar su tendencia, como  consecuencia de la reducción de habitantes (que se puede apreciar en la evolución poblacional (gráfico 1), con una previsión de retroceso en el crecimiento del año 2.009 con relación al año anterior y un crecimiento estimado, según el Instituto Nacional de Estadística (I.N.E.) de tan sólo 2.45% hasta el año 2.019. La razón de esta evolución negativa de la población y que afecta directamente en el mercado de la vivienda se ha de situar en la inmigración exterior que consecuencia del cambio de ciclo económico y sobretodo por la evolución del desempleo con unos niveles de 4 millones de parados, desincentiva su permanencia en España.

Ante las previsiones del I.N.E. el mercado inmobiliario que actúa por definición atendiendo a las características de su desarrollo con un decalaje en el tiempo entre el momento inicial en que se formula a nivel empresarial el objetivo de desarrollar un proyecto de viviendas y su ejecución y terminación Dificulta una rápida respuesta ante cambios de escenarios o tendencias en el mercado, hecho que ha comportado la dificultad de respuesta en adecuar la oferta con una reducción de la producción ante la crisis pasada.  Por lo que debe estar atento a las curvas de tendencias de los próximos años.

La evolución del parque de viviendas total, en el que se incluyen las denominadas no principales (segundas residencias) lo confirma a pesar de la reducción de actividad que se comenzó a activar a finales del año 2.007. El stock se vió incrementado ante la dificultad de los profesionales de sector para poder hacer frente al cambio de ciclo en la medida que este lo precisaba, aunque se refleja el esfuerzo realizado en el incremento neto que ya marca una tendencia a la baja.

Ahora después de dos años de dificultades y sin apoyo alguno (al contrario, el sector se ha visto demonizado, como si fuera el culpable de las inadecuadas políticas económicas desarrolladas a nivel estatal) el sector inmobiliario se debe posicionar para comenzar a dar pasos en la mejora de su perspectiva y futuro desarrollo.

Es cierto que todavía quedan (y durante tiempo) ciertos entornos y profesionales que seguirán sufriendo las consecuencias del tsunami, como en un anterior artículo denomine la situación vivida, aunque (permítanme hacer cierta abstracción de situaciones concretas a fin de poder ser más didáctico en mi comentario) recuperando la idea de los objetivos del nuevo año, es el momento de adecuar la estructura, ajustar los medios y desarrollar los objetivos atendiendo a un mercado que será, sin duda, menos activo, con una mayor ralentización en la culminación de las ventas de pisos, pero también es la oportunidad para quienes se posicionen y no pretendan vender “lo de siempre”, si no que se ajusten a las nuevas demandas, que no vendrán dadas en proporciones como las actuales de cambio de vivienda por mejora de la anterior (ya que antes se vendía en muchas ocasiones en el principio de la escala de ventas a los inmigrantes que precisaban imperiosamente acoger a su familia).

Ahora lo que se precisará en gran medida, entre otros segmentos que van apareciendo, será vivienda de primer acceso para las nuevas familias que por un proceso demográfico de la pirámide de edad (aunque la población no crezca en los niveles de hace unos años) necesitarán independizarse, el colectivo cada vez más importante de unidades familiares monoparentales y se crearán nuevas necesidades y no lo dudemos, nuevas demandas. En este sentido quisiera recordar el mercado inmobiliario hace unos años, cuando los niveles de financiación no superaban el 60/70% del importe de la vivienda y ello no hundió el mercado, tan sólo marco otro ritmo de actuación y otra respuesta de los profesionales. Me permitiría recordar una frase de  Rabindranath Tagore. “Si lloras por haber perdido el sol, las lágrimas no te dejarán ver las estrellas”. Debemos olvidar que tiempos pasados fueron, tal vez mejores, pero nuestra obligación es mirar siempre hacia el futuro.

Autor:Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias

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