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IVA: EN LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS POR PARTE DE SOCIEDADES EL ALQUILER ESTÁ EXENTO DE IVA SIEMPRE  QUE EN EL CONTRATO SE ESPECIFIQUE QUE SERÁ DE USO EXCLUSIVO COMO VIVIENDA HABITUAL

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de  9 de julio de 2009. Cuando consta en los contratos de arrendamiento que el objeto de los mismos es el alquiler de los pisos que se citan, «para uso exclusivo como vivienda habitual» de las personas físicas que se mencionan explícitamente, tal arrendamiento está exento del IVA por más que quien figure como arrendatario sea la sociedad mercantil que abona la renta arrendaticia y la persona física que habita la vivienda sea personal a su servicio, sin perjuicio de las consecuencias tributarias que se deriven de ello (retribución en especie,etc.), ajenas al caso enjuiciado

La Inspección sostuvo la procedencia de la repercusión del IVA al tipo del 16% por las cuotas del alquiler satisfecho por el Banco Santander Central Hispano y por otra entidad mercantil durante los ejercicios objeto de comprobación, constando en las actuaciones que en los contratos de arrendamiento celebrados con las dichas entidades mercantiles figura que el objeto de los mismos es el arrendamiento urbano de los pisos que se citan, «para uso exclusivo como vivienda habitual» de las personas físicas que se mencionan explícitamente.
La Inspección sostiene la procedencia de la repercusión del IVA al tipo del 16% por las cuotas del alquiler satisfecho por el Banco Santander Central Hispano y por Realsan BCN, S.L. durante los ejercicios objeto de comprobación. Además resulta que la entidad debe seguir aplicando la regla de prorrata por sectores diferenciados, si bien la prorrata para la actividad de alquiler de viviendas pasa a ser del 26%.

El perjudicado  presenta escrito  aduciendo que consta en las actuaciones que en los contratos de arrendamiento celebrados con las entidades mercantiles citadas figura que el objeto de los mismos es el arrendamiento urbano de los pisos que se citan, «para uso exclusivo como vivienda habitual» de las personas físicas que se mencionan explícitamente.
Como consecuencia de ello se invoca en l la concurrencia de la exención prevista en el art. 20.Uno.23º.b) de la Ley 37/1992, reguladora del impuesto que nos ocupa (“Los edificios  o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos  accesorios a estas últimas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos”)
Sobre la cuestión controvertida, coincidimos con el criterio que expresa la STSJ del País Vasco núm. 207/2007, de 23 de abril de 2007 (JT 2007 1187), que comienza por sintetizar así las posturas de las partes:
– La tesis de la parte recurrente se puede resumir en la cita de la exención del artículo 20.1.23 de la Ley del IVA, precepto del que, dado el destino de vivienda del inmueble arrendado, e independientemente de quien sea el arrendatario, deduce tal exención cuando es así que el piso alquilado se destina nominalmente a uno de los empleados de la sociedad bancaria actora. Se hace después invocación de determinados precedentes jurisdiccionales,  y se concluye en la aplicabilidad de dicho precepto de exención cuando, como consta en el contrato que se acompaña como documento núm. 1, se destina la vivienda arrendada por la entidad bancaria actora a morada permanente de un concreto directivo, quedando prohibida su sustitución o cualquier otra actividad.
En suma, coincidiendo con lo expuesto, entendemos que cuando consta en los contratos de arrendamiento que el objeto de los mismos es el alquiler de los pisos que se citan, «para uso exclusivo como vivienda habitual» de las personas físicas que se mencionan explícitamente, tal arrendamiento está exento del IVA por más que quien figure como arrendatario sea la sociedad mercantil que abona la renta arrendaticia y la persona física que habita la vivienda sea personal a su servicio, sin perjuicio de las consecuencias tributarias que se deriven de ello (retribución en especie, etc.), ajenas al caso enjuiciado.
www.revistainmueble.es marginal nº 477219

NULIDAD DE ACUERDO ADOPTADO POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS: CUANDO EL PROPIETARIO DE UNA PLAZA DE APARCAMIENTO  NO TIENE OTRA FORMA DE ACCEDER,  NO SE LE PUEDE IMPEDIR EL ACCESO AL GARAJE POR LOS PATIOS Y ASCENSORES DE LA COMUNIDAD

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2009. Don Florencio, presentó demanda  contra la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE LA CALLE000 NÚMEROS NUM000 – NUM001, DE VALENCIA", con el objeto de que se declare la nulidad del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios de la citada Comunidad referente a la negativa al acceso por los patios y ascensores a los garajes de las personas que no tienen vivienda. El Juzgado de Primera Instancia declara nulo el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada referente a la privación del Derecho de acceso por los patios y ascensores de los propietarios de plazas de garaje sin vivienda, condenando a la citada Comunidad a permitir dicho acceso habilitando los medios necesarios a tal efecto.

En el caso que nos ocupa la única forma de entrada a la plaza de aparcamiento es a través de la rampa, que se debe utilizar exclusivamente para vehículos, siendo el único modo de llegada para los peatones a través del zaguán.

En el documento de compraventa, la titularidad dominical de la plaza de aparcamiento identificada con el número NUM002, sito en la planta sótano inferior perteneciente al inmueble ubicado en los números NUM000 y NUM001 de la CALLE000. En esta escritura y en la declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal, constatamos que dicha plaza de garaje forma parte de la propiedad horizontal en que se constituyó el edificio y por ello se le atribuyó una cuota de participación del 0,13% sobre los elementos comunes. Contrariamente a lo sostenido por el recurrente, el demandante sí forma parte de la Comunidad de propietarios de todo el edificio, en la medida en que es partícipe en la cuota antes indicada de la copropiedad de los elementos comunes, entre los que se encuentran lógicamente el patio , zaguán, etc., (artículo 396 del Código Civil ), la que le atribuye unos Derechos inseparables sobre unos y otros , dándole sobre los elementos comunes un Derecho de uso compartido con el resto y no sólo por lo que establece el Título constitutivo sino la Ley (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal)" .

www.bdiinmueble.es marginal nº330479

SERVIDUMBRE DE PASO: LA MODIFICACIÓN DEL  LUGAR DE PASO DE UNA FINCA A OTRA  NO HACE DESAPARECER LA ANTERIOR SITUACIÓN POSESORIA, SIMPLEMENTE LA MODIFICA EN UN ASPECTO ACCESORIO
Sentencia de la Audiencia Provincial de Coruña de  7 de septiembre de 2009.
Dª L  reclama la posesión de un paso por la finca colindante para acceder a la finca de su propiedad, ya que la suya carece de acceso a la vía pública. Dª S y D M. Dª S y D M reconocieron en conciliación el Derecho de paso, precisando que lo admitían no por el medio de la finca, sino por el extremo. En febrero de 2008 colocaron a 90 centímetros del linde de la finca una fila de postes de hormigón que impiden el paso con tractor y otros vehículos propios para las labores agrícolas que se venía ejercitando.

Pide  Dª L que se declare haber lugar a que se  le mantenga en la posesión, uso y disfrute del paso y que se requiera a  Dª S y D M para que en lo sucesivo se abstengan de inquietarle y perturbarle; y subsidiariamente que se le reponga en la posesión de la que ha sido privado.

En la demanda se identifica sobradamente le lugar por donde se ha de realizar el paso que ha sido perturbado. Esa identificación se logra mediante la conjunción de dos elementos. En primer lugar por lo manifestado por Dª S y D M en el acto de conciliación celebrado el 18 de marzo de 2008. En ese momento reconocieron que Dª L tenía derecho de paso por su finca, pero no cruzando por el medio sino por el extremo, es decir, por el deslinde de la finca de los conciliados. En segundo lugar por la descripción del acto de perturbación o despojo, consistente en la colocación de unos postes de hormigón en el viento norte de la finca.

Es evidente que Dª L pretende recuperar el paso, con anchura suficiente para el uso de maquinaria agrícola, por el linde norte de la finca, paso que impiden los postes de hormigón que DªS y D. M han colocado.

Es cierto que Dª L no han probado haber pasado con anterioridad por ese lugar. Pero ello no es óbice para reconocer en este caso el hecho de la posesión del paso y su situación actual. El paso se realizó anteriormente por el medio de la finca de Dª S y D M, según resulta de la prueba testifical y de lo manifestado por Dª S y D M en el referido acto de conciliación.

En ese acto Dª S y D M decidieron variar la situación de paso, sin duda para hacerlo menos oneroso. Lo situaron en la linde de su finca, en un extremo, reconociendo que  tenían Derecho a pasar por allí. Esta modificación del paso no hace desaparecer la anterior situación posesoria. Simplemente la modifica en un aspecto accesorio.

Ha de entenderse que Dª L mantiene la posesión del paso a pesar del cambio de lugar. Dª S y D M no pueden negar la posesión por el nuevo paso que ellos mismos han señalado como más adecuado, en vez del anterior que les causaba mayor perjuicio, sin contravenir su propios actos y actuar de forma contraria a la buena fe (artículo 7 del Código Civil ).

Por último la insuficiencia del paso después de la colocación de los postes de hormigón es evidente. En el informe pericial se concluye que el ancho para el paso es suficiente. Pero el croquis que lo acompaña evidencia que la mitad de ese paso se ha situado sobre la finca de Dª. Fidela, con la que linda por el norte.

El paso ha de estar situado íntegramente por la finca de Dª S y D M, antes por el medio, ahora, tras la variación de su ubicación, por el linde norte. La distancia entre los postes de hormigón y la línea perimetral de la finca no llega al metro, claramente insuficiente para el paso de un tractor. No cabe alegar suficiencia del ancho incluyendo en el paso terreno de un tercero ajeno a la litis por el que nunca han pasado.

www.bdiinmueble.es marginal nº 331792

EL HECHO DE QUE EN LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD EXISTA UNA CLÁUSULA QUE PERMITA REALIZAR DETERMINADAS OBRAS A LOS LOCALES COMERCIALES NO SIGNIFICA QUE DICHA AUTORIZACIÓN SEA UN PRESUPUESTO HABILITADOR ILIMITADO PARA LA CONCRETA REALIZACIÓN DE LAS MISMAS, CUALESQUIERA QUE SEAN LAS CONDICIONES EN QUE ESTAS SE REALICEN

Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 7 de septiembre de 2009. La comunidad de Propietarios de la CALLE000, nº NUM000 solicita la retirada de  varias  chimeneas instaladas en el patio perteneciente a la Comunidad por carecer de la autorización por parte de la Junta de propietarios.
La cuestión nuclear no radica en el cumplimiento de una serie de especificaciones técnicas o distancias exigibles, sino en la legalidad de la instalación de las chimeneas. Sólo si las obras realizadas están amparadas por la legislación de propiedad horizontal y resto de normativa aplicable, procederá declarar que la obra está bien hecha.

Coincide la Sala con el pronunciamiento que el juez condenando a la retirada de las chimeneas, si bien por razones distintas a la expuestas. Fundamenta el juez de instancia su condena en el incumplimiento de la normativa de incendios vigente en la fecha de instalación de las mismas en relación a las distancias mínimas con los elementos de fachada que no son de resistencia al fuego PF-30 o EI-30 y con los elementos del edificio de gas y eléctricos, no siendo subsanable el primero de los defectos sin retirar las citadas chimeneas.

No cabe duda de que, en los Estatutos de la Comunidad, existe una cláusula permisiva de las obras realizadas, dato objetivo que nadie niega. El tenor de la misma tampoco deja lugar a dudas interpretativas de ningún tipo: "Los propietarios de los locales comerciales sitos en la planta baja o primera podrán construir sin invadir las demás fincas que integran el edificio , desagües, chimeneas o tubos de ventilación para los servicios que precisen o utilizar los ya existentes; podrán, en consecuencia, sacar chimeneas o tubos de ventilación a través de la fachada posterior de este edificio; los demás propietarios vendrán obligados a facilitar las obras, consintiendo las operaciones necesarias."

Establecido lo que antecede, debe señalarse que cuestión diferente a la admisión de dicha cláusula por ambas partes es considerar que dicha autorización sea un presupuesto habilitador ilimitado para la concreta realización de las mismas, cualesquiera que sean las condiciones en que estas se realicen.

No es admisible la transformación de la citada estipulación en una patente de corso que legitime a emprender, sin más, obras en los elementos comunes, aún con mayor razón en el caso de instalaciones de la entidad de la que ha dado motivo al presente litigio, legitimando cualquier actuación que pudiese tener lugar, sea cual fuere; antes bien, dicha intervención constructiva requerirá inexcusablemente la previa autorización por parte de la Comunidad de Propietarios, al afectar a elementos comunes y a la propia seguridad del inmueble, por lo que siempre será exigible el consentimiento de la misma.

En el presente caso, ello no se ha producido, puesto que ningún proyecto de obra fue sometido al conocimiento de la Comunidad de Propietarios, ni existió solicitud previa alguna de autorización a los copropietarios del inmueble para emprender la misma.

No debe confundirse la exigencia por parte del Ayuntamiento de la instalación de una chimeneas de determinadas características técnicas para facilitar la extracción de gases nocivos y mantener la seguridad de los locales y del edificio del que forman parte, cuestión de índole claramente administrativa, con el cumplimiento de las prescripciones legales establecidas por la Ley de Propiedad Horizontal, que exige la adopción por parte de las Comunidades de Propietarios de acuerdos que autoricen la realización de obras en el inmueble sujeto a tal régimen, como acontece el presente caso.
Debieron someter uno o varios proyectos al conocimiento, consideración y, en su caso, aprobación de la Comunidad de Propietarios. Una vez que dicho acuerdo hubiera sido adoptado, si éste fuese ilegal, contrario a los Estatutos, incurriese en abuso de derecho o perjudicase a sus legítimos intereses, podrán los demandados impugnar el mismo por cualquiera de dichos motivos  si consideran que ello favorece a sus pretensiones. Este es el procedimiento legalmente establecido y el que deberán seguir las partes para la Resolución del presente conflicto.

No existiendo acuerdo comunitario alguno que autorice la instalación de las chimeneas, no considera esta Sala procedente entrar en el conocimiento de las cuestiones relativas a las especificaciones técnicas de las mismas o distancias legal o reglamentariamente exigidas para su colocación, por cuanto la exigencia de la aquiescencia de la Comunidad de Propietarios afectada por las obras es legalmente ineludible. Se mantiene, en consecuencia, la condena  a retirar las chimeneas instaladas, al ser necesaria una previa autorización de la Comunidad de Propietarios afectada formalizada a través de un acuerdo de la Junta de Propietarios.

www.bdiinmueble.es marginal nº 333636

RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA POR  NO PODER ACCEDER LAS PLAZAS DE APARCAMIENTO

Sentencia de  la Audiencia Provincial de Asturias de 11 de septiembre de 2009. D. Valentín y Dª. Lourdes solicitan la resolución del contrato de compraventa por inhabilidad de los accesos a las plazas de garaje y no porque estas se estimasen inhábiles.
Las pretensiones no están fundadas ni en la inutilidad de las plazas propiamente dichas , ni en la existencia o inexistencia de los mandos de apertura de la puerta de acceso, matización que resulta trascendente si tenemos en cuenta que parte de los argumentos contrarios se basan en la habilidad de las plazas de garaje.

De la prueba practicada se llega a la conclusión de que el acceso a las plazas de garaje, que es la cuestión discutida, presenta tal grado de dificultad que las hacen inhábiles para el uso al que están destinadas , así lo confirman los testigos D. Justiniano y D. Sebastián, propietarios de sendas plazas en el mismo garaje, los cuales manifestaron haberlas usado en una sola ocasión dado que, tras efectuar por primera vez la maniobra de acceso, dañaron sus respectivos vehículos ante las dificultades de las maniobras para salir por el montacargas de acceso al garaje, el primero de ellos además manifestó haber causado daños cuyo coste de reparación se elevó a 1.150 euros; coincidiendo ambos en afirmar que las obras de socavamiento por las que se intentó corregir los defectos no han solucionado el problema.

La Sala tuvo ocasión de comprobar las dificultades para introducir en el ascensor el vehículo Citroen C-5, hasta el punto de que después de varias maniobras resultó prácticamente imposible, sin dañar el vehículo, colocarlo adecuadamente en el montacargas, por otra parte y como se ha dicho se trataba de un vehículo de un tamaño cuyas medidas coincidían con las líneas pintadas en el suelo de la plaza de garaje, pues como se hace constar en el acta del citado reconocimiento, el vehículo C-5 "en la plaza 5, queda totalmente dentro de ella, sin rebasar las líneas blancas que la delimitan", lo que contradice la afirmación de la apelada en su alegación sexta, de que "el Sr. Valentín es propietario de un vehículo C 5, es decir un coche de tamaño grande que tiene una longitud superior que la propia plaza de garaje que adquirió".

La jurisprudencia ha tenido ocasión de pronunciarse en materia de inhabilidad de plazas de garaje y así la STS de 9 de julio de 2007 dice que "conforme a la caracterización jurisprudencial , conducen a apreciar tal condición de inhabilidad o de impropiedad del objeto para su habitual destino, para lo cual es suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo al mismo  o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto, debiendo considerarse como esencial  la adecuación que las plazas de garaje han de tener respecto al fin que les es propio, adecuación que alcanza tanto a las dimensiones como a los accesos a las mismas. Y debe admitirse que la constatación de esa inadecuación, con tal alcance, requiere más que un mero examen visual de la plaza de aparcamiento, siendo preciso su efectivo y repetido uso para comprobar el grado de dificultad o penosidad que convierte definitivamente en inhábil el objeto del contrato".

Es evidente que tanto por lo que resulta de la prueba testifical analizada como del resultado del reconocimiento judicial , nos encontramos ante un caso que cabe calificar de gravedad suficiente para "el normal disfrute de la cosa", ya que no se trata de que los propietarios "tuvieran que hacer alguna maniobra incómoda para aparcar" como expresa la S.T.S. 12 de marzo de 2009 en un supuesto en el que el Alto tribunal no estimó la inhabilidad pretendida, o, como señala la juez de instancia en la Sentencia apelada, de "dificultad de maniobrabilidad" que "no entraña su inaptitud para el acceso y salida del garaje", pues tales afirmaciones se contradicen con el resultado de la prueba antes analizado. Se determina la resolución del contrato de compraventa de la plaza de garaje, y del trastero ya que constituyen una unidad.

www.bdiinmueble.es marginal nº 333758

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