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Análisis del mercado hotelero en España

¿ Inversión de futuro?Después de cuatro años de fuerte crecimiento, 2008 supuso un cambio en el desarrollo del turismo internacional. El alto precio del petróleo comenzó a ralentizar el crecimiento en el pico de la temporada de vacaciones de verano. Hoy en día, a pesar de que la burbuja del petróleo ha explotado, la recesión económica mundial está presionando la industria del turismo.

La demanda en el turismo está ligada a la situación económica global en el país de origen. Así como el crédito y la liquidez se reducen, el desempleo crece y las compañías son más prudentes, el paisaje del turismo y los viajes está cambiando.

En comparación con el resto de las regiones mundiales, el crecimiento de llegadas de turistas internacionales fue más débil en Europa. Los índices de crecimiento del 4% en llegadas de turistas internacionales a Europa registrados entre 1995 y 2007 se ralentizó a mediados de 2008 y ha empezado a reducirse a finales de año. Se estima que permanecerá estable en 2009.

Todas las compañías están recortando los costes de viaje, los viajes de negocios pueden reducirse este año y los viajeros de negocios pueden reducir el nivel de sus elecciones a la hora de viajar.

Los índices de ocupación se redujeron en cada uno de los principales cinco mercados europeos como resultado de una demanda debilitada, pero el efecto de ingreso por habitación disponible (RevPAR) fue absorbido por Alemania y Francia por el incremento en el índice medio diario (ADR). Los destinos domésticos se podrían beneficiar del bajón debido al cambio de la demanda que pasa del largo recorrido al corto recorrido y a que las vacaciones se disfrutan cada vez más en los países de origen de los turistas. La demanda de turismo puede volverse más polarizada dominando el lujo y el bajo presupuesto. 2009 será un año difícil para el turismo pero existen, sin embargo, oportunidades para los hoteleros con la promoción de destinos turísticos nacionales.

La inversión hotelera en los principales cinco mercados europeos cayó aproximadamente € 11bn en 2008 de € 18bn en 2007. El rango de índices de capitalización se está ensanchando entre activos de primera clase y de segunda para considerar completamente la calidad del activo. Los índices tope para los activos trofeo no deberían cambiar significativamente mientras que los índices tope para los activos de segunda clase son propensos a subir.

El crecimiento por segmentos es posible entre las estancias por presupuesto y extendidas ya que las oportunidades podrían existir debido a la escasa presencia en algunos mercados y la creciente conciencia del consumidor. Los planes de desarrollo de algunos operadores pueden, sin embargo, reducirse en 2009 reflejando la pausa en el desarrollo de los proyectos de construcción.

El mercado de transacciones en el Reino Unido generó la mayor parte del volumen de transacciones seguido de Francia y Alemania. En España e Italia se han observado caídas drásticas del 50% en el volumen de transacciones de inversión reflejándose los problemas financieros de los inversores domésticos, que predominan en los dos mercados.

Como consecuencia del cambio de ciclo económico, el sector turístico también se ha visto afectado. En 2008 por primera vez en los últimos diez años, el PIB turístico se redujo respecto a 2007 (-1,1%). En 2009 la variación del PIB se amplía con descensos cercanos al 7% tanto en el primer como en el segundo trimestre. El PIB turístico de 2009 vuelve a niveles de 2006, año de resultados positivos para el sector.

Durante 2008 y en lo que va de 2009 se ha registrado una disminución del número de entrada turistas y un cambio en los hábitos. Lo que se refleja con la reducción del número de entradas de turistas extranjeros respecto al año anterior: -2,31% en 2008 y -11,8% en lo que va de año. Italianos y franceses fueron los que más redujeron su entrada en España, proporcionalmente a su peso en el total. Los alemanes e ingleses también han reducido sus viajes a la península pero de manera menos drástica.
En el mismo período la tasa de pernoctación también ha sido afectada. En los 6 primeros meses de 2009 descendieron un 9,3% frente a 2008 según la Encuesta de Coyuntura Turística del Instituto Nacional de Estadística (INE). Las categorías que han presentado mayor número de pernoctaciones y mayor estancia media han sido las de 3 y 4 estrellas.

El gasto medio por persona se mantiene en 95 €, por lo que podemos decir que el gasto total turístico en 2008 no fue recesivo. La mayor parte del gasto (36,9%) se realizó en los meses de verano y fue efectuada por los turistas de ocio. Sin embargo, en lo que va de 2009, el gasto total alcanzó los 20.954 millones de euros, un 7,6% menos que en el mismo período del año anterior.

Los destinos turísticos españoles que más afluencia de turistas han registrado este año son los mismos que los del año pasado: Andalucía, Cataluña, Comunidad de Madrid, Baleares, Comunidad Valenciana y Canarias.

Aperturas del año

El nuevo escenario iniciado en 2008 ha provocado cambios en la expansión de las cadenas hoteleras y ha favorecido el cambio de operadores así como de propietarios.

Las aperturas de hoteles descendieron en 2008 con respecto al año anterior. Se abrieron 107 hoteles (-17,7%), con un total de 13.793 habitaciones (-2,9%). El freno del turismo, la entrada en “stand by” de los proyectos hoteleros y el mayor interés de las cadenas y fondos especializados por ubicación en el extranjero son las principales causas de este descenso.

Durante 2009 continuó el descenso de aperturas y el retraso de muchas de ellas, como natural cambio de estrategia ante la caída del mercado.

Sin embargo, el sector vacacional ha ampliado su espectro de alternativas con la renovación de plazas y la incorporación de servicios adicionales. Una de las zonas que destaca en aperturas ha sido la Costa de la Luz con más del 20% de los nuevos establecimientos vacacionales abiertos. Ibiza también ha sido uno de los puntos destacados de aperturas, superando las 1.000 habitaciones nuevas. Dos de cada diez habitaciones abiertas en el segmento vacacional han sido 5 estrellas o 5 estrellas Gran Lujo.

A diferencia del año anterior, las aperturas de los hoteles urbanos se han ralentizado. Madrid, es la ciudad donde más se ha notado este descenso, con sólo 11 establecimientos abiertos (2.473 habitaciones). Valencia, después del auge de la Copa América, se ha visto especialmente resentida.

Este evento ha dado lugar a un incremento de la oferta que se puede traducir como sobreoferta al acabar estos acontecimientos y poco capaz de ser absorbida en circunstancias normales. Podría suceder algo similar con Zaragoza.

El contrapunto de esta situación se ve en Sevilla donde los hoteles económicos y ubicados en la periferia y/o vías de acceso han crecido. En el caso de la Ciudad Condal, se han inaugurado 19 hoteles (2.174 habitaciones). De igual manera que en el sector vacacional, las categorías más explotadas han sido las de gama alta con un predominio de 4 estrellas.

En síntesis, el crecimiento ha sido de menos de un punto para todas las categorías, pero aún así no se han quedado quietos. Los nuevos proyectos de servicios limitados son los que tienen más perspectivas de crecimiento y desarrollo por sus competitividad precio / costes.

Por números de habitaciones, Barceló es la que más aperturas registró en 2008, seguida de Sol Meliá, Intercontinental Hotels Group, Husa y AC que representaron el 34,71 % de las habitaciones totales abiertas.

Las incorporaciones y aperturas son claves, pero no se debe restar importancia a los proyectos hoteleros. Existen más de 300 proyectos previstos para los próximos años, si bien es cierto gran parte de ellos paralizados en la actualidad. El 70% de ellos están siendo llevados a cabo por grupos promotores y gestionados por cadenas, el resto son proyectos independientes.

Los proyectos, como el año anterior, son predominantemente urbanos y por categorías los  hoteles de 4 estrellas son los que abarcan más habitaciones seguidos de los establecimientos de lujo. La diferencia más importante está en el segmento de 3 estrellas donde los independientes ponen mayor énfasis.

Desde 2002, año en el que se marcó el récord en habitaciones proyectadas, el número de desarrollos hoteleros se ha ido reduciendo a un ritmo medio del 7% anual, siendo el período 2008 / 2009 el que más se ha resentido. El retraso, la paralización y la anulación de proyectos encuentra sus principales motivos en la falta de financiación, incertidumbre con respecto a los resultados y bajas expectativas en el sector, dificultades de las promotoras.

Del total de proyectos contabilizados actualmente, que suman alrededor de 70.000 habitaciones (-13% que el año anterior), algo más del 17% (17.500 habitaciones) se encuentran formalmente detenidos. Con respecto de las políticas a seguir con estos desarrollos y dependiendo del promotor / explotador, las estrategias son variadas. Muchos están definitivamente estancados, pretendiendo ser vendidos en su estado actual con algún contrato de gestión ya cerrado; otros, sin embargo, están intentando dilatar su apertura con el fin de esperar a que la situación mejore y no abrir las puertas en una coyuntura de contracción.

La distribución geográfica de los proyectos se ha mantenido similar a la de años anteriores siendo Andalucía la que concentra el 27% de los proyectos, seguida de Cataluña, Madrid, Comunidad Valenciana y Canarias.

Expansión de las cadenas hoteleras

El año 2008 cerró con dinamismo  el panorama hotelero, a pesar de la coyuntura. Teniendo en cuenta los diez grupos españoles más importantes se observa que siguen buscando afianzar sus posiciones con una cuota de mercado del 17% sobre el total de la planta hotelera.

Sol Meliá, que sumó 25 establecimientos, sigue en cabeza del ranking de hoteles por número de habitaciones aunque redujo número de establecimientos en España (10 hoteles, 5 de ellos en régimen de franquicia) y en el exterior (7 hoteles). Le siguen NH (que ha sumado 18 establecimientos dentro y fuera de España) y Barceló que ha escalado una posición. Iberostar, incorporó cinco establecimientos vacacionales fuera de España.

Por categorías las cadenas han apostado mayoritariamente los hoteles de alta gama: hasta abril 2009 los 5 estrellas y los 5 estrellas GL han crecido más de un 11%, llegando a las 43.936 habitaciones. Canarias es una de las Comunidades Autónomas con mayor concentración de hoteles de alta gama, seguido de Andalucía, Barcelona y Madrid.

Por otra parte el interés extranjero por entrar en España es real y está en marcha. En el último tiempo estamos viendo la concreción de proyectos con marcas internacionales: Marriot (Edition – Barcelona), Starwood (W – Barcelona), Mandarin Oriental (Mandarin Oriental – Barcelona), Hyatt (Baleares), Jumeirah (Baleares). Dado el cambio de políticas de expansión de las cadenas nacionales, alternativas como la gestión o la franquicia podrían convertirse en modalidades más habituales en el corto plazo. Esto será de gran ayuda para permitir que las grandes marcas se afiancen en España. Accor se sitúa entre las primeras 15 cadenas de España, seguido de Starwood e Intercontinental. El resto de las cadenas, cuentan con una presencia “testigo”.

Tendencias y Nuevos Desarrollos:Low Cost

En el  año 2007 destacaban los hoteles de servicios limitados o bajo coste como uno de los negocios con mayor recorrido en el mercado. Esta hipótesis se reafirma. Desde hace un par de años se han visto cómo dentro de España, este segmento ha estado sembrando sus primeras semillas, bastante a la cola de otros países de Europa (Francia, Reino Unido, Alemania) donde este modelo funciona y es rentable.

En una primera etapa hemos visto cómo este producto estaba enfocado básicamente a los turistas de ocio. En la actualidad, se confirma que el modelo es bien recibido por los usuarios y se extiende su uso entre los turistas de negocios. Las empresas se están volviendo mucho más conscientes respecto de los gastos y los viajes son uno de los elementos que se intenta abaratar.

Crecen las oportunidades para cadenas que están orientadas a este tipo de negocio: Accor, Sidorme, Travelodge y Holiday Inn tienen unos planes de expansión ambiciosos para los próximos 3 años.
2008, y lo que llevamos de 2009, se han presentado como unos años en el que los modelos establecidos han cambiado. Las decisiones que estaban planteadas han cambiado y se han debido de tomar medidas alternativas para poder sostener una actividad vulnerable a la crisis económica.
Es destacable que la tasa de hoteles independientes se ha visto reducida un 15,9% en 2008. Muchos hoteles independientes han cedido su gestión a cadenas el año pasado tanto en formato de gestión como en franquicia.

Así mismo, las cadenas hoteleras han cambiado su estrategia en dos aspectos.

Por una parte en su modelo de negocio:
• Han dejado de manejarse con contratos de alquileres puros para seguir la estrategia de las cadenas internacionales más volcadas hacia el management y la franquicia. Los contratos de alquiler fijos ya no son considerados prioritarios por los hoteleros. A la hora de evaluar un potencial negocio se inclinan más bien hacia los alquileres mixtos o gestión.
• Han definido su negocio como el de gestión de hoteles, por lo que muchos han salido de las propiedades con las que contaban (Sol Melia, NH), para desarrollar mejor su actividad y así seguir creciendo.
Por otro lado, de cara al cliente y como planteamiento para mantener y mejorar sus ingresos y su ocupación:

• Han comenzado con la integración de servicios adicionales con el fin de agregar valor a sus ofertas y así atraer mayor clientela.
• Han creado nuevos conceptos de hacer turismo.
• Han invertido en la rehabilitación de sus establecimientos, consiguiendo así recuperar cuota de mercado e incluso sumar habitaciones.
Precios hoteleros

Si bien ha habido diferencias en las políticas de precio como mencionáramos anteriormente, durante 2008 y lo que llevamos de 2009 las tarifas han sufrido de media, según el Institutito de Estudios Turísticos (IET), modificaciones a la baja.

La política de precios de las cadenas ha sido uno de los factores claves en el nuevo escenario de cambio de ciclo económico: se ha visto un gran esfuerzo por contener tarifas durante 2008. Dado que la corrección de precios al alza suele llevar tiempo y ser compleja, gran parte de los hoteleros han intentado mantenerlos (o reducirlos en la menor medida posible) sacrificando ocupación. Con el propósito de conservar las tarifas, algunos establecimientos han sumado servicios que facturaban aparte. Sin embargo, durante 2009 hemos visto en la primera mitad del año descensos generalizados importantes superiores al 10% en varios casos, frente a la caída del 2,7% de media en 2008.

Por categorías y de manera general en el territorio nacional, los hoteles de alta gama son los que más han visto resentidos sus precios: los hoteles 5 estrellas han tenido que ajustar durante 2008 en -8,5% mientras que los  hoteles 4 estrellas, -3,3%.

La tendencia se repite en 2009 ampliándose la bajada de precios a categorías inferiores. Así los  hoteles 5 estrellas presentan descensos del orden de 12,4%, los hoteles 4 estrellas bajan un 6,8% y los 3 estrellas reducen un 6,2%.

El mercado de inversión hotelera

En 2008 se registraron en España un total de 69 transacciones hoteleras, donde el 77% de los activos han sido hoteles operativos. Esto supone una inversión de alrededor de 1.000 millones de euros. El año pasado existieron tres operaciones de activos emblemáticos: “Doña Julia” (Málaga), “Los Monteros” (Málaga) y “Sky” (Barcelona).
2008 se caracterizó por un descenso de las operaciones hoteleras frente al año anterior. Además se han contado con escasas operaciones de portfolios. Por el contrario, la venta de proyectos en marcha se duplicó con respecto al año anterior. Se han visto más operaciones de hoteles urbanos (71,4%) por la mayor liquidez que presentan con respecto a los vacacionales (14,3%).
Por zonas el 40,6% de las operaciones de compra se realizaron en Baleares y Cataluña seguidas de Andalucía, Canarias y Madrid, representando un 46% del total. El 20% restante se reparte a partes iguales entre C. Valenciana y Asturias.

Los hoteles de 3 estrellas y 4 estrellas son los que registran más volumen de transacción registrando un 43,7% (31 hoteles) y 38% (27 hoteles) respectivamente. Los de 5 estrellas quedan en tercer lugar con un 9,9% y 7 hoteles.

Los ocho primeros meses de 2009 registraron 16 operaciones, básicamente en el segmento vacacional. El capital doméstico sigue siendo el dominante: en España, el 89% de las transacciones se realizaron por españoles tanto compradores como vendedores.

Durante el primer semestre de 2009, las transacciones hoteleras en Europa Occidental supusieron una inversión total de 1.392 millones de euros, un 13% menos que las registradas en el mismo periodo de 2008.

PREVISIONES 2009 – 2010

• Cambio de la estrategia de expansión de las cadenas.
• Mayor selección de destinos, mayor tendencia a contratos de gestión y menor número de alquileres.
• Concentración del mercado nacional. Frente a una tradicional atomización, veremos concentraciones entre los grandes grupos e integración de los independientes en cadenas o grupos.
• Disminución del valor de los activos. Escasez de financiación, subida de yields.
• Renegociaciones de deuda entre propiedades y bancos.
• Renegociación de contratos de alquiler.
• Bancos: importante papel en los próximos años como propietarios y/o refinanciadores en diversos casos.
Autor: BNParisbas

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