Alertas Jurídicas domingo , 18 abril 2021
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PAGO DE OBRAS REALIZADAS POR EL ARRENDATARIO: SI EL ARRENDATARIO NUNCA DISPUSO DEL GOCE PLENO DE LA VIVIENDA ARRENDADA POR CAUSA IMPUTABLE A LA PROPIEDAD, ES CLARO QUE NO DEBE SATISFACER LA CONTRAPRESTACIÓN AHORA RECLAMADA

Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 20 de abril de 2009

Según se ha podido saber con posterioridad, se trataba de que la arrendataria asumía la obligación de llevar a efecto determinadas obras en la vivienda cuya posesión adquiría y a cambio se le condonaban las rentas de seis meses. Ocurre que al acometer tales obras -de entidad y contenido incierto, como luego veremos- aparecen problemas arquitectónicos más graves que comprometían la seguridad del inmueble.

Los mismos no eran nuevos: ya en el año 2005 con ocasión del estudio llevado a cabo en el seno de la Inspección Técnica de la Edificación correspondiente al inmueble donde se encuentra la vivienda litigiosa, se apercibió a la propiedad de la necesidad de demolición de falsos techos de escayola para verificar el Estado de los forjados, ante los síntomas externos que ya sugerían una cierta precariedad estructural.

Parece que la propiedad se compromete a acometer las obras precisas para resolver el nuevo problema y de hecho -según la declaración del administrador- se otorga una nueva condonación de otros dos meses de renta. De ser ello cierto , mal se explica que se reclamen rentas desde el mes de mayo de 2007, cuando los ocho meses condonados fuerzan a entender que solo se devengarían rentas desde el mes de junio, esto es, ocho meses después de firmado el contrato.

Sea como fuere, el problema surge porque ni la arrendataria, a través de su pareja que era quien materialmente llevaba a efecto las obras por ella asumidas, termina de ejecutar éstas, ni la propiedad realiza las que legalmente quedaban a su cargo. Y mientras el contrato se hallaba teóricamente vigente, pues no es hasta febrero de 2008 que ambas partes convienen en la Resolución y la arrendataria entrega las llaves de su vivienda. No obstante ha quedado acreditado que la Sra. Emma instó la resolución a la administradora ya en el mes de octubre de 2007 y ofreció la entrega de llaves que no se concretó , como queda dicho, hasta meses después, período en el cual su pareja mantenía acopio de materiales y herramientas en la vivienda.

Bajo tales antecedentes, lo que se plantea es si la arrendataria Sra. Emma ha de hacer pago -fuera del plazo de condonación- a las rentas devengadas ya hasta su oferta resolutoria, que no consta fuera admitida o rechazada por la propiedad , ya hasta el acuerdo resolutorio posterior.

A tal efecto, quizás sea de interés hacer las siguientes consideraciones acerca del contenido del art. 1554.2º del Código Civil, que impone, como es sabido, la obligación al arrendador de hacer en la cosa arrendada "todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en Estado de servir para el uso a que ha sido destinada". Tal obligación es esencial para el desarrollo de la relación arrendaticia.
Ahora bien, de la misma manera que el arrendador, en general, no está obligado a reconstruir el inmueble, sino solamente a reparar pues tal obligación no puede tener otro alcance que el expresado en el propio precepto legal, esto es , el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, mas no el reconstruir o el de modificar, como tampoco el de sustituir, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los meros reparos o arreglos que tienen que ser siempre parciales, el hecho de que el arrendatario asuma la conservación del inmueble no le obliga a actuaciones que excedan del contenido-tipo antes mencionado.

En autos las cosas tienen una cierta complejidad. En el primer período, correspondiente a los seis primeros meses, quizás pueda hablarse de un arrendamiento ad meliorandum: la renta se sustituía por la ejecución de obras de mejora a cargo de la arrendataria. Se ignora, sin embargo, cuáles en concreto fueran éstas. Sorprende que interviniendo una entidad mediadora profesional , tan importantes pactos no se documentaran por escrito. Y por ello debe admitirse lo manifestado por el Sr. Javier -pareja sentimental de la demandada- respecto a que se "limitaban" a dar nueva configuración a la vivienda, instalando cocina y cierto de baño y modificando varias de las habitaciones.

Con todo, ello nada tiene que ver con las obras estructurales que luego en un segundo momento se revelaron necesarias que, como queda dicho, incumbían a la propiedad. Y siendo ello así, el hecho de que ambas obras se solaparan solo puede resolverse en el sentido indicado por la Juez a quo, es decir, si la arrendataria nunca dispuso del goce pleno de la vivienda arrendada por causa al menos parcialmente imputable a la propiedad, es claro que no debe satisfacer la contraprestación ahora reclamada. Es la solución que, por lo demás, late en el art. 1558 del Código Civil .

www.bdiinmueble.es marginal nº324688

LAS ARRAS DEBEN SER UN SIMPLE ANTICIPO A CUENTA DEL PRECIO QUE SIRVE PRECISAMENTE, PARA CONFIRMARLO

Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de marzo de 2009. Dª Constanza y D. Augusto vendieron en documento privado a Dª Elvira y D. Jose María un solar de su propiedad, donde se estaba construyendo una casa aislada. Se entregaron como arras 500.000 ptas. (3.005,06 €). En el contrato figuraban las dos cláusulas que se transcriben: "SEGUNDA. Se establecen estas arras en concepto de arras confirmatorias y como señal de perfección por la venta concertada del solar y la vivienda […], constituyendo esta entrega pago a cuenta del total precio que se dirá". "SÉPTIMA. En caso de incumplimiento por cualquiera de las partes de lo convenido en este contrato, se aplicará a estas arras lo prevenido en el artículo 1454 CC , a cuyo tenor podrá rescindirse el presente contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas".

Al no estar acabada la construcción el día acordado, se fue aplazando el otorgamiento de la escritura de venta, hasta que se fijó el 12 junio 2001, en que los vendedores, según el acta notarial que figura en los autos, se personaron junto con los compradores a los efectos del otorgamiento de la escritura de compraventa; se señala que ambas partes pidieron a la notaria un despacho para acabar de discutir ciertos detalles de la venta y que ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo, los que han dicho ser la parte vendedora han abandonaron la notaria sin dar más explicaciones, tal como comunicaron a la notaria los Abogados de las partes. El 10 julio 2001 los vendedores se dirigieron a los compradores resolviendo el contrato por incumplimiento de la parte compradora.

D. Jose María y Dª Elvira demandaron a los vendedores Dª Constanza y D. Augusto, exigiendo el otorgamiento de la correspondiente escritura pública y la entrega de la posesión material de la vivienda. Los demandados opusieron la interpretación de la cláusula de arras, que según ellos, tenía la naturaleza de arras penitenciales para el caso del incumplimiento del contrato, y habiendo los compradores incumplido por la demora y por intentar pagar el precio de forma aplazada en el momento de otorgamiento de la escritura pública, los demandados procedieron a resolver el contrato, para lo que estaban facultados.

El tribunal entiende que no puede descalificarse la interpretación del Juzgador que considera que ha habido un contrato con unas arras confirmatorias. La lectura de la cláusula segunda es perfectamente inteligible, en el sentido de que se pactaron unas arras confirmatorias, lo que en definitiva, no es contradictorio con la cláusula séptima, que atribuye el carácter de penitenciales a las mismas arras para el caso de incumplimiento de los compradores.

La doctrina de esta Sala es que las arras deben ser objeto de interpretación restrictiva debiendo entenderse que "[…] se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve precisamente, para confirmarlo". Y no es incongruente que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento, que es lo que las partes quisieron al redactar el pacto de la cláusula séptima del contrato examinado.

www.bdiinmueble.es marginal nº 314255

RUINA FUNCIONAL EN LOCALES COMERCIALES. PARA EXIGIR RESPONSABILIDAD AL ARQUITECTO TÉCNICO ES NECESARIO  QUE HAYA EJECUTADO LABORES EN EL PROCESO CONSTRUCTIVO, NO ES SUFICIENTE EL EMITIR UNA CERTIFICACIÓN

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008

La sentencia recurrida contiene literalmente la siguiente argumentación: "En suma puede concluirse (…) el nacimiento de una responsabilidad por parte del Promotor que impulsó y propició la segregación o división en seis locales comerciales de lo que en el proyecto original estaba representado únicamente por dos, lo cual aparentemente se llevó a término sin que existiera un previo proyecto al que prestare su conformidad el Arquitecto superior conjuntamente con el Arquitecto técnico. Segregación que determinó la posterior enajenación como cuerpo cierto de un local comercial carente de un acceso independiente a la vía pública idóneo para permitir destinar aquél al fin proyectado sin menoscabo o perjuicio evidente del uso y disfrute de su titular.

Dicha segregación fue certificada por el Arquitecto técnico (don Alberto) en términos que la hacía inadecuado a los fines proyectados, siendo el defecto relativo a la ausencia de acceso independiente del local afectado a la vía pública detectable incluso a simple vista. Así pese a que don Alberto no hubiera intervenido en la proyección de dicha segregación ni en la dirección de la ejecución material de las mismas, lo cierto es que la certificación expedida sólo debió realizarse previo examen de los trabajos de ejecución o división realizados, comprobando la adecuación a lo proyectado y a las normas de la buena construcción. Deber que esta Sala considera conculcado, dada la magnitud del vicio detectado, sin que por el citado Arquitecto técnico se advirtiera al Promotor ni al Arquitecto Director de la obra la imposibilidad de segregar y configurar como cuerpo cierto un local que carecía de acceso propio o compartido a la vía pública, contribuyendo causalmente de forma relevante a la situación de ruina funcional del inmueble y a la consiguiente obligación de reparar el daño causado, junto con el Promotor, cuya actuación debe ser causada igualmente de relevante al promover y ejecutar los actos de división sin tener en cuenta dicha circunstancia esencial, siendo en última instancia beneficiario del negocio jurídico, vendiendo de forma segregada un local inidóneo a los fines proyectados". (Sic).

Constituye un hecho probado en la instancia que el Arquitecto Técnico don Alberto no ha intervenido en la referida obra de división para derivar en seis locales comerciales los dos inicialmente proyectados, y que, con mención a dicha segregación, su exclusiva participación fue la de facilitar a los promotores, a petición de éstos, una certificación, redactada, según expresa textualmente la sentencia, "en términos que la hacía inadecuado a los fines proyectados, siendo el acceso relativo a la ausencia del acceso independiente del local afectado a la vía pública detectable incluso a simple vista", (sic), no obstante tal conducta no es susceptible de acogimiento mediante la acción derivada del artículo 1591 del Código Civil, que es el único soporte esgrimido en la demanda para responsabilizar a los demandados por los vicios ruinógenos del local comercial objeto del debate, y requiere que los agentes de la edificación detallados en la norma y en la doctrina jurisprudencial que la interpreta, originaran la ruina, lo cual significa que hayan ejecutado labores en el proceso constructivo, y en este supuesto, el Arquitecto Técnico demandado no ha estado involucrado en tales tareas.

Se condena a don Luis Miguel, doña Laura, don Jose Francisco y doña Bárbara a realizar las obras necesarias para dotar al local comercial objeto del litigio de acceso adecuado a la calle Coronel Baeza (en la actualidad, calle Panamá), de la ciudad de Toledo, de manera que haga idóneas sus condiciones de habitabilidad a los fines proyectados, que serán efectuadas por los condenados o a su costa
www.bdiinmueble.es marginal nº 301515

PARA DETERMINAR EL LUGAR DE RESIDENCIA HABITUAL EL CERTIFICADO DE EMPADRONAMIENTO PIERDE SU FUERZA COMO MEDIO DE PRUEBA SI LA VIVIENDA FUE TRANSMITIDA CON ANTERIORIDAD A LA DEFUNCIÓN

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 22 de noviembre de 2008. La cuestión que se plantea es la de determinar cuál era la vivienda habitual del causante a efectos de aplicar la reducción del valor de tal vivienda en un 95 por ciento en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Por un lado, la viuda aporta el acta de notoriedad en la que se hacía constar que el causante residió habitualmente en la vivienda que se pretende como vivienda habitual. Por otro lado, la oficina liquidadora del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones sostiene que es otra la vivienda habitual en base a los siguientes elementos de prueba: la propia manifestación de los sujetos pasivos en los impresos de autoliquidación en los que figura otro como domicilio del causante; el certificado de defunción en el que figura ese mismo domicilio y el certificado municipal aportado a requerimientos de la oficina.

El Tribunal considera que la oficina gestora no ha desvirtuado lo consignado en el Acta de Notoriedad sobre el carácter de vivienda habitual por las razones siguientes El empadronamiento (que siempre admite prueba en contrario) queda desvirtuado totalmente pues el inmueble que consta en el certificado como domicilio fue vendido con anterioridad al fallecimiento del causante, por lo que no pudo ser su vivienda habitual. Los demás datos tenidos en cuenta por la oficina gestora tampoco son relevantes. El domicilio del certificado de defunción, recogido también en la autoliquidación, no consta que fuera propiedad del finado, titularidad que por supuesto no es necesaria, pero si indiciaria cuando el causante era propietario de diversos inmuebles y el pretendido por la heredera reza como domicilio habitual de la viuda tanto en la escritura de manifestación de herencia como en la autoliquidación del Impuesto sobre Sucesiones.

Por lo que respecta a la prueba de cuál es el verdadero domicilio habitual, la Sala se decanta por presumir que el domicilio habitual fue el posteriormente utilizado (con empadronamiento también ulterior) por la viuda, presunción que es coincidente con lo expresado por los dos testigos que así lo ratifican en el Acta de Notoriedad de 15 de febrero de 1999. Tales pruebas han de estimarse suficientes a los efectos de tener por probado el hecho en cuestión, en coincidencia con lo igualmente considerado por el Notario autorizante de dicha Acta.

www.bdiinmueble.es  marginal nº  marginal 290105

CONTRATO REGIDO POR LA LAU 1964. CONSIDERACIÓN DEL IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES Y DEL COSTE DE SERVICIOS Y SUMINISTROS COMO CANTIDAD ASIMILADA A LA RENTA A EFECTOS DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR SU IMPAGO

Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2009. La entidad Afias S.A. interpuso demanda de juicio verbal,  contra doña María Antonieta en ejercicio de acción de desahucio en relación con el contrato de arrendamiento vigente entre las partes sobre la vivienda sita en Madrid, CALLE000 nº NUM000, escalera número uno de la planta primera, vivienda número tres, celebrado en fecha 1 de mayo de 1972. La acción de desahucio se fundaba en el impago del Impuesto de bienes inmuebles correspondiente a los años 1997 a 2002 por un importe total de 1.088,37 euros y de los gastos repercutibles referidos a esos mismos años.

El juzgado de Primera Instancia estimó la demanda y declaró resuelto el contrato de arrendamiento condenando al desalojo en el plazo de un mes con apercibimiento de lanzamiento. La Audiencia Provincial dictó nueva Sentencia, de fecha 16 de julio de 2004, que estimó el recurso y revocó la sentencia dictada en primera instancia.

La cuestión sometida a la consideración de la Sala presenta interés casacional en los términos previstos por el legislador, por cuanto ha quedado suficientemente acreditada la existencia de distintas posturas que han venido sosteniéndose por las Audiencias Provinciales sobre la misma cuestión.

Ha de merecer igual consideración el impago por el arrendatario de otras cantidades a cuyo pago al arrendador le obliga igualmente la ley, como son las referidas al importe del coste de los servicios y suministros producido a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994, como se desprende de la ya citada Disposición Transitoria Segunda, apartado C) 10.5, pues tales importes merecen la misma consideración jurídica que la falta de pago del Impuesto de bienes inmuebles ya que el arrendatario está obligado a su pago con carácter periódico y una interpretación integradora de ambas normas, la vigente y la de la LAU 1964, lleva a estimar su necesaria calificación como "cantidad asimilada a la renta" según la expresión utilizada por el artículo 114-1ª de la LAU 1964 . Lo contrario supondría igualmente forzar a dicho arrendador a emprender sucesivas reclamaciones contra el arrendatario incumplidor de una obligación periódica de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, lo cual comporta del mismo modo su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación de pago de la renta.

El TS finalmente anula las sentencias anteriores y declara como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

www.bdiinmueble.es  marginal nº  327633

LA COMPRAVENTA  DE LA FINCA ESTA SOMETIDA AL IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, EN SU MODALIDAD DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS, YA QUE NO SE HIZO LA RENUNCIA EXPRESA A DICHO IMPUESTO CON CARÁCTER PREVIO O SIMULTÁNEO A LA ENTREGA DE LOS BIENES

Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 20 de febrero de 2009

Como se desprende de los autos la ejecutante vendió a la ejecutada la finca registral nº. 5826 del Registro de la Propiedad de Medina Sidonia, terreno en el sitio del Caminillo, ubicado en el casco de la población, en cuyo interior había un edificio de mampostería con techo de tejas, con un patio adosado al descubierto, con entrada para carros y un camino de cuatro metros de ancho, finca que la ejecutante había adquirido de la entidad Asunedu S.A..y que iba a ser dedicada por la compradora a la edificación de viviendas.

La escritura pública de adquisición es de fecha 10 de abril de 2003 y en ella se hace constar, en su estipulación segunda, que el precio de la compra es de 432.730 euros, suma que la parte vendedora declaraba haberla recibido de la compradora antes del acto del otorgamiento de aquélla, por lo que le daba carta de pago, especificándose en la tercera de dichas cláusulas: " Todos los gastos e impuestos que devengue la presente transmisión, serán satisfechos por las partes contratantes con arreglo a la Ley".

Quedaba pendiente pues el pago del impuesto correspondiente sobre el que gira precisamente la cuestión litigiosa. La ejecutada efectuó oposición al juicio cambiario amparándose en el artículo 67, párrafo primero, de la Ley Cambiaria y del Cheque, basada en sus relaciones personales con la tenedora del título sosteniendo que el pagaré fue entregado como instrumento de garantía y no de pago ya que la compraventa había quedado sujeta al impuesto de Actos Jurídicos Documentados modalidad de Transmisiones onerosas, y no I.V.A., porque la ejecutante no hizo la renuncia expresa de la exención que contempla el artículo 20 Uno, apartados 20º, 21º y 22º y Dos de dicho precepto, razón por la que la Oficina Liquidadora de Medina Sidonia de la Consejería de Economía y Hacienda de la Junta de Andalucía había procedido a girarle el correspondiente impuesto de transmisiones patrimoniales ( consta documentado en autos que al no haberse satisfecho por la ejecutada en el período voluntario de 30 días se había procedido al recargo correspondiente, notificándosele providencia de apremio y requerimiento de pago ).

A Transportes Generales Comes, por razones internas de auditoría, le convino que se aplicara el IVA (como consta de las comunicaciones habidas entre las partes ), siendo por esa causa por la que la ejecutada libró el pagaré, constando que la ejecutante, en su declaración mensual de IVA el 30 de enero de 2004, correspondiente a dicho mes, realizó la de la operación de que tratamos por el importe del pagaré, motivo que lleva a la Juzgadora a quo a desestimar la oposición. Consta asimismo que Transportes Generales Comes se comprometió a realizar, en nombre de la ejecutada, la reclamación del ITP interesándole al efecto primera copia de la escritura de venta y el resguardo del ingreso del impuesto.

En esta alzada se disiente porque, efectivamente, como bien dice la apelante, en base a los preceptos que cita, la operación estaba sometida al impuesto de Actos Jurídicos Documentados, modalidad Transmisiones patrimoniales onerosas, ya que no se hizo la renuncia expresa que el artículo 20 Uno, apartados 20º, 21º y 22º y Dos de dicho precepto de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre reguladora del Impuesto sobre el Valor Añadido, establece, tratándose de segunda venta y entre comerciantes. Además, el último apartado citado remite la renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y requisitos que reglamentariamente se determinen, que aquí no se han cumplido. A tal efecto el artículo 8 del Reglamento del IVA , aprobado por Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre , establece que "La renuncia a las exenciones reguladas en los números 20º, 21º y 22º del apartado Uno del artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido , deberá comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes", continuando el precepto que dicha renuncia "se practicará por cada operación realizada por el sujeto pasivo y, en todo caso, deberá justificarse con una declaración suscrita por el adquirente en la que éste haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a deducción total del impuesto soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles".

De cuanto se lleva dicho resulta evidente que la venta realizada estaba sujeta al ITP, cuyo abono a la Administración compete realizarlo directamente el ejecutado. Es obvio que la operación no va a soportar doble carga impositiva, por lo que, entregado el pagaré como justificante del impuesto, cobra carta de naturaleza lo alegado por la ejecutada ya que la ejecutante no podía aplicarlo al pago del IVA.

www.bdiinmueble.es  marginal nº287496

. de Es un hecho indiscutible que el fundamento de la acción cambiaria ejercitada por la apelada es el pagaré emitido por la recurrente el 23 de enero de 2004 por importe de 69.236,80 euros, no atendido a su vencimiento, 25 de julio de 2004, que ocasionaron a la actora gastos de devolución de 2769,47 euros.. La cuestión litigiosa queda centrada principalmente en casación en la determinación de si el Arquitecto Técnico don Alberto -quién, sin haber intervenido en la obra de segregación de seis locales comerciales de lo que, en el proyecto inicial, figuraba representado sólo por dos, emitió una certificación para inscribir la división en el Registro de la Propiedad, que, previamente y sin su conocimiento, se había realizado-, era o no responsable de los vicios ruinógenos detectados en el local vendido por los promotores a los demandantes.. Reclamación de  mensualidades. Resulta significativo que la arrendadora plantee la Resolución de un contrato de arrendamiento de vivienda típico por el impago de las rentas desde determinada mensualidad, ocultando la complejidad de la relación arrendaticia subyacente. Y es que, al margen del contrato tipo suscrito el día 1/octubre/2006, existían otras previsiones contractuales que modificaban el contenido típico de la relación locaticia.

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