Alertas Jurídicas domingo , 11 abril 2021
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La Vivienda protegida de alquiler ¿Quimera o realidad?

Recientemente en el Congreso de los Diputados se aprobó una proposición no de ley en la que se instaba a impulsar la creación  de un parque de viviendas de alquiler en suelo público o privado mediante la concesión del derecho de superficie o cualquier otra figura análoga de cesión temporal del suelo. Lo cierto es que leer estas noticias si no fuera porque no vivimos en una urna de cristal y conocemos la realidad en la que nos movemos podría incluso llegar a alegrarnos y animarnos.

Alegrarnos porque se estarían tomando medidas tendentes a resolver el problema del mercado inmobiliario en su doble vertiente, de la producción y consecuentemente la reactivación aunque fuera parcial de los colectivos vinculados a ella y generaría un producto que tiene un importante nicho de mercado y la segunda seria animarnos a reconducir, derivar o adaptar nuestra actividad hacia esta línea, pero lamentablemente el papel lo aguanta todo y  la realidad no siempre coincide.

Realmente lo que sucede es que generar normativas legales y titulares resulta mucho más fácil que actuar en el duro mercado (si me permiten la expresión) en que se ha convertido el sector inmobiliario, ya sea la construcción, promoción o venta (pero también desde la vertiente de los potenciales adquirentes podríamos mantener el mismo calificativo). Claro que la proposición no de ley añadía, tal vez para evitar que el mercado se viera agradablemente sorprendido, que daba un año para que el gobierno desarrollada los medios a través de los cuales se podría poder en marcha las medidas propuestas y su consecuente actividad constructora.

el problema que existe para desarrollar viviendas protegidas de alquiler actualmente no es la imposibilidad de disponer de suelo para los proyectos, sino la dificultad, cuando no la imposibilidad, de poder acceder a la financiación necesaria para acometer su construcción y el tiempo preciso para su explotación, que generalmente es de 25 años

Lo cierto es que no podemos criticar la idea en sí misma, aunque no es nueva. Ya se viene desarrollando desde hace  años a través de agentes promotores especializados en la construcción de viviendas protegidas para su arrendamiento, aunque sí que es criticable, o cuanto menos llamativa, la falta de realismo en su planteamiento, ya que el problema que existe para desarrollar viviendas protegidas de alquiler actualmente no es la imposibilidad de disponer de suelo para los proyectos, sino la dificultad, cuando no la imposibilidad, de poder acceder a la financiación necesaria para acometer su construcción y el tiempo preciso para su explotación, que generalmente es de 25 años.

Afirmar que no existen suelos disponibles para desarrollar estos proyectos y que no se disponen de líneas de financiación para acometerlos, podríamos correr el riesgo de faltar a la verdad, ya que realmente como hemos mencionado anteriormente la disponibilidad de suelos existen, aunque tal vez no en los volúmenes suficientes para atender toda la demanda potencial que podría producirse de existir el producto en el mercado y en cuanto a la financiación si nos acogemos al Plan de la Vivienda 2009-2012, también deberíamos decir que las líneas de financiación están previstas, incluso podríamos ir más allá al existir convenios que la mayoría de las entidades de crédito han firmado con  el Ministerio de la Vivienda en los que se comprometen a facilitar su financiación de acuerdo con Real Decreto 2.066 de 12 de Diciembre de 2.008 por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2.009-2.012.

Si ello es así, porque se plantea en el Congreso de los Diputados tal medida, que suponemos va mas allá de dar a la Sociedad Publica de Alquiler (SPA) algún contenido que permita que siga teniendo alguna razón su existencia (al fracasar su objetivo original con los planes de aportación de viviendas por parte de los propietarios para su alquiler) y entendemos que se plantea porque a pesar de existir los medios (al menos sobre el papel oficial, leyes y reglamentos) el parque de viviendas protegidas en alquiler realmente no está creciendo mas que de manera muy limitada y a costa de grandes  esfuerzos y recursos aportados por el sector privado, que es realmente quien lo esta llevando adelante.

 

a pesar de que hayan firmado los convenios para potenciar la construcción de viviendas protegidas para el alquiler la estructura que actualmente existe en nuestro país para la captación de los recursos económicos en el mercado por parte de los bancos y cajas no facilita, que puedan acometerse tales financiaciones

Lo cierto es que actualmente las entidades de crédito no están concediendo financiación para los proyectos mencionados. Sabemos de la situación por la que está pasando el sector financiero, a pesar de la mejora ,debido de en parte a las inyecciones de liquidez aportadas tanto por la Administración Central, como por el Banco Central Europeo (B.C.E.) pero también la reducción en la concesión de créditos en general para poder minimizar su endeudamiento y readecuar los balances equilibrando en cierta manera su tesorería, siguen en una situación de cierta precariedad, no tan solo, o debido a la falta de liquidez (de algunas entidades), si no también por la inseguridad que tienen del futuro mas próximo, ya que actualmente dependen en cierta medida de los vencimientos y posibles renovaciones de los créditos que les aportó el B.C.E. lo cual hace que mantengan ciertas cautelas ante la asunción de nuevos prestamos.

Aunque la dificultad mayor, no está en lo expuesto anteriormente, si bien es un condicionante más que endurece el escenario presente ante una solicitud de financiación para cualquier actividad. Lo cierto es que, a pesar de que hayan firmado los convenios para potenciar la construcción de viviendas protegidas para el alquiler y se haya publicado la Orden Ministerial 26802009 de 28 de Septiembre 2.009, la estructura que actualmente existe en nuestro país para la captación de los recursos económicos en el mercado por parte de los bancos y cajas no facilita, que puedan acometerse tales financiaciones.

Los recursos captados por parte de las entidades financieras son con carácter general a plazo corto, ya sean las cuentas corrientes de sus clientes, depósitos, fondos etc. o los créditos del B.C.E. todos ellos tienen vencimientos a plazos muy cortos si lo comparamos con los que se precisan para financiar los proyectos inmobiliarios de alquiler que pueden ser de 10 a 25 años. Esta falta de sincronización entre los plazos de captación y utilización del dinero es lo que hace que bancos y cajas sean reacios a facilitar este tipo de financiación.

Pensemos que la actual situación que se está viviendo de tensiones de liquidez en el sector financiero viene dada precisamente por los volúmenes de financiación formalizados para la compra de viviendas a través de hipotecas (a plazos que superaban en ocasiones los 30 años) utilizando para ello los recursos a corto y la venta de las hipotecas en el mercado exterior a través de su titulización.

Plantear ahora a las entidades en un momento en el que todavía no han superado (pueden necesitar varios años para ello) las tensiones de una actuación desmesurada en cuanto a las financiaciones otorgadas a largo plazo, que nuevamente asuman líneas de financiación a 25 años, aunque sea para la construcción de viviendas protegidas de alquiler, sin aportar ninguna medida que permita amortiguar o reducir (ya que no se puede evitar su incidencia) la dependencia de las oscilaciones de tesorería que se producen a plazo corto para atender necesidades a plazo largo, es no tan solo imprudente, si no que podría ahondar mas si cabe en la ya frágil situación de un sector que, como se ha demostrado, es necesario mantener a flote (aunque nos pese decirlo) para que la actividad empresarial del país pueda recuperar cierto ritmo de actividad y por supuesto cierta capacidad de obtener créditos.

 

la  falta de sincronización entre los plazos de captación y utilización del dinero es lo que hace que bancos y cajas sean reacios a facilitar este tipo de financiación

Es cierto que ha sido el sector financiero con sus políticas en ocasiones desacertadas, expansiones y crecimientos mal planificados y sus temores a un incremento de la morosidad, en muchas situaciones infundadas, la que ha comportado que actualmente el sector inmobiliario esté en una situación de mínima actividad, con perdidas en el volumen de transacciones de viviendas del orden del 3,5% interanual (Agosto 2.009), que alcanza cotas superiores al 50% si tenemos en cuenta el mismo periodo del año anterior. Aunque ahora se trata de intentar avanzar, de recuperar en lo posible el pulso al mercado y para ello debemos readecuarnos a la nueva situación, reinventarnos si es preciso y sobretodo ajustar la actividad a las nuevas demandas del mercado que surgen derivadas de las capacidades y recursos disponibles de los clientes potenciales, pero ello difícilmente se puede llevar a cabo si una de las posibles vías de actuación son, entre otras las viviendas protegidas. Estas no pueden desarrollarse si se carecen de los recursos económicos necesarios en el mercado financiero y estos se ven afectados muy especialmente por la falta de planteamiento de una estructura acorde que permita el desarrollo de estos planes.

No es suficiente con generar un Plan de la Vivienda, este ha de ser asumido por los agentes que deben en definitiva darles vida, las entidades de crédito y para ello se ha de tener en cuenta que deben compatibilizar intereses que no siempre son coincidentes con los agentes (promotores y constructores) que deben darle forma en el territorio, al tiempo que debe existir un escenario adecuado y acorde a tales planes que permitan su desarrollo.

La falta de capacidad para captar recursos a largo plazo por el sistema financiero español, es un lastre que afectará de forma significativa a la posibilidad de ofrecer financiación a los agentes inmobiliarios que estén dispuestos a desarrollar los proyectos de vivienda protegida en alquiler. En primer lugar se hace preciso establecer unas líneas concretas y definidas que se vean amparadas por los recursos suficientes o en su defecto la posibilidad de liberar del balance estas hipotecas lo cual facilitaría la disponibilidad de liquidez y consecuentemente la exigencia tanto a la propia Administración, como entidades de crédito y promotores implicados, en el cumplimiento de los convenios firmados.

Otra de las reivindicaciones del sector financiero para poder atender la financiación, mal llamada, privilegiada, ha sido la rentabilidad de los créditos hipotecarios concedidos al amparo de anteriores convenios, los llamados Planes de la Vivienda, que vienen sucediéndose desde el año 1.992. Se ha podido constatar a lo largo del tiempo que son operaciones en las que la rentabilidad para los financiadores se ha mantenido en niveles superiores al Euribor (salvo periodos cortos y puntuales), lo que desactiva una de las razones para no financiar estos proyectos, además en el plan 2009-2012, se establece que los prestamos irán indexados entre el 0,25% al 1,50% de diferencial sobre el Euribor, con lo que se elimina el riesgo potencial de perdida de rentabilidad.

Hemos intentado analizar, incluso desde la visión del sector financiero la capacidad para cumplir con el compromiso asumido por la mayoría de los bancos y cajas de aportar al mercado 33.899 millones de Euros. Desde el punto de vista de rentabilidad no parece deba existir reticencias al respecto, desde el punto de los compromisos estos se han firmado y publicado, tan solo queda el recelo, obvio por otra parte, del esquema actual en la captación de los recursos. Si ello es así, parece evidente que se hace preciso medidas de otro orden mas imaginativas y tal vez más audaces que permitan y a su vez posicionen a las entidades de crédito para aportar la financiación comprometida y necesaria para el desarrollo de esta parcela del sector inmobiliario.

Finalmente una reflexión: es cierto que si se llega a desarrollar este plan en unos volúmenes aceptables, comportaría una generación de nuevas viviendas en el mercado, que se sumarian a las actualmente existentes, pero debemos tener en cuenta, primero que serían para alquiler, mercado hoy deficitario a pesar de los pisos que actualmente se han puesto en arrendamiento, segundo que atienen unas demandas de poder adquisitivo que en ocasiones no pueden acceder a la actual oferta del mercado y finalmente, que cualquier medida que comporte una reactivación, aunque sea parcial del mercado, acaba repercutiendo favorablemente en todo el conjunto por el efecto de los vasos comunicantes.

Ahora tan sólo nos queda esperar que bancos, cajas y administración lleven a cabo los compromisos asumidos y que los agentes del sector tengan la capacidad empresarial de asumir el reto de actuar en un mercado que hasta ahora ha sido reducido y en cierta forma considerado poco atractivo.

 

Autor: Joan M. Bermúdez i Prieto- Abogado, Administrador-Director General de Bermúdez Consutling & Management s.l. – BERCOMA

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