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Analizamos la saludo del mercado de oficinas

Con 807 millones de euros invertidos en Madrid y 245 millones en Barcelona en el último semestre del año, el mercado de inversión muestra la ralentización que comenzó en 2008 y que se hace más pronunciada a lo largo de 2009.

Las únicas operaciones mayores de 50 millones de euros se registran en Madrid. Destaca la de Orion Capital Managers de 235 millones de euros. En Barcelona todas las operaciones están por debajo de los 20 millones de euros.

El inversor nacional sigue siendo el principal actor en el mercado. Los inversores locales y family office centran su actividad en operaciones por debajo de 40 millones de euros y en las zona CBD y Centro.
En el primer semestre de 2009 en Madrid y Barcelona ha descendido la inversión de compradores internacionales respecto a 2008 en un 5% del volumen en millones de euros. La poca actividad por parte de inversores extranjeros procede de fondos alemanes, ingleses y holandeses en Madrid, y en Barcelona sólo alemanes.

Cabe mencionar que en este semestre un cuarto de las operaciones realizadas se registran como desinversiones realizadas por empresas financieras de edificios de oficinas.

En Madrid, las oficinas representan el 50% del mercado de inversión inmobiliaria. Sin embargo, en Barcelona, casi todo el volumen de inversión lo aporta este segmento, con un 93%. El sector de oficinas se mantiene con una actividad estable mientras el sector de Centros Comerciales destaca especialmente en 2009 por el volumen de inversión que representa con dos grandes operaciones realizadas en el segundo trimestre. Sigue habiendo interés por el sector logístico en otras provincias.
En los seis primeros meses de 2009 el Prime yield de oficinas ha seguido creciendo, situando la rentabilidad entre 6% y 6,50%. Por otra parte la continua bajada de los tipos de interés en este mismo periodo acentúa el spread. Esto tendría que incrementar el atractivo del sector inmobiliario para los inversores.

Europa

Después de la crisis económica sin precedentes de 2008 y principios de 2009, la última encuesta de negocios de la zona euro confirma que la tasa de contracción económica se ha aliviado bastante en el segundo trimestre. Sin embargo, los puntos de luz verde en la economía que empiezan a verse ahora siguen siendo frágiles.
El índice de mercado de inversiones europeo cayó de nuevo, pero a un ritmo más lento. Hemos registrado un descenso de sólo 14 % en el segundo trimestre de 2009, la caída más baja desde 2008. A pesar de que los inversores todavía son muy selectivos a la hora de comprar, los mercados europeos han registrado nuevamente algunas ofertas de grandes inversiones.

El índice de rentabilidad prime europeo permaneció estable pero desde que las rentas máximas están descendiendo, los precios globales siguen bajando. De hecho, el índice de renta prime cayó nuevamente en el segundo trimestre de 2009, a pesar de que la tasa de disminución es menor, después de la fuerte corrección del trimestre anterior.

El índice europeo de contratación de oficinas disminuyó otro 6 %. Las empresas están reduciendo sus costes, de forma que el desempleo está aumentando en toda Europa. Aunque el mercado de alquiler sigue ralentizándose, hay signos alentadores procedentes de Londres. La contracción de la actividad económica probablemente influirá en que siga bajando la contratación, haciendo que suba la tasa de desempleo en todos los países de Europa en los próximos meses.

Madrid

El volumen de contratación acumulado de enero a junio de 2009 es de 105.300 m², un 47% menos que el semestre anterior. También el número de operaciones ha descendido un 16% respecto al segundo semestre de 2008, con 161 operaciones contabilizadas en lo que va de año. Sin embargo respecto al 1er trimestre del año, se han cerrado entre abril y junio, un 28% más de transacciones.

Sigue predominando el régimen de alquiler sobre el de venta, representando el 90% de la superficie contratada. No se han registrado operaciones en pre alquiler.

Este semestre en todas las zonas, excepto en CBD, el volumen de contratación es la mitad de lo que se había registrado en el segundo semestre de 2008. La mayor reducción de superficie contratada se da en la zona Descentralizada, con un 60%, mientras que el CBD se mantiene estable desde principio de 2008.

Actualmente, el reparto por zona de la superficie total contratada es más equilibrado, 22% tanto en CBD como en Centro y un 28% en Descentralizada y en Periferia.

En 5 años, es el segundo semestre consecutivo en el que el número de operaciones baja de los 300, alcanzando 165 operaciones este semestre. Las operaciones pequeñas por debajo de 500 m² son las que ocupan más peso en el reparto con un 57% del total de 2009. Sin embargo en cuanto a superficie son las que menos representan con un 21%. Se han registrado únicamente 2 operaciones por encimo de 3.000 m² desde el principio del año y ninguna por encima de 5.000 m².

Lógicamente, la superficie media también ha descendido pasando de 921 m² en el 2º semestre de 2008 a 658 m² en 2009. Solamente la zona Periferia apenas supera los 1.000 m² de media.
El Sector Servicios y Legal-Consultoría son los que abarcan un gran porcentaje del mercado de oficinas tanto en contratación como en número de operaciones, representando en torno al 25% ambos casos. Financiero es la tercera actividad que más superficie contrata con un 19%. Tanto Legal y Consultaría como Financiero prefieren instalarse en el interior de la M-30, en el 81% y 66% de los casos respectivamente.

En este 1er semestre el descenso de las rentas máximas ha sido del 12%, con respecto al mismo periodo de 2008 situándose en 432 €/m²/año (36 €/m²/mes).

El continuo aumento de la disponibilidad motivan la bajada de las rentas. Las rentas medias, han descendido en todas las zonas entre 5 y 10%. Se estrecha la diferencia de precio entre las zonas Centro, Descentralizada y Periferia que todavía mantienen la distancia con CBD.

La tasa de disponibilidad del parque de oficinas ha aumentado hasta el 10,8%. El parque de oficinas de Madrid alcanza el 11.424.700 m². La oferta disponible registrada a 30 de junio de 2009 está por encima de 1.200.000 m², un 23% más que a cierre de 2008.

Las zonas con mayor aumento de superficie disponible son Centro y CBD con el 42 y el 33%, respectivamente, sobre el semestre anterior. En CBD se han entregado estos últimos 3 meses casi 80.000 m², con la Torre Cristal y la Torre Sacyr que no tienen aún usuarios. La reducción de espacio así como la reubicación en otras zonas por parte de las empresas justifica estos aumentos.

La superficie total entregada en lo que va de año supera los 159.000 m², un 30% más respecto al segundo semestre de 2008. El 100% esta todavía disponible.

Se prevé la entrega de 300.000 m² en lo que queda de 2009.El 23% de esa superficie esta en la zona CBD (Torre Caja Madrid) y el resto en las zonas Descentralizada y Periferia, lo que aumentará la superficie disponible aún más. Además, para 2010 y 2011 están previstos otros 280.000 m² de oferta nueva localizada principalmente en estas mismas zonas. CBD y Centro apenas suman 30.000 m² previstos para 2010.

El volumen de inversión en oficinas en el primer semestre de 2009 está en torno a 450 millones de euros, un 21% menos que el segundo semestre de 2008. El principal actor del mercado son los inversores privados nacionales que buscan ubicaciones en CBD y Centro.

Hay que destacar que a nivel de inversión en oficinas no ha habido grandes operaciones en el segundo trimestre. Sin embargo sí se han realizados dos grandes operaciones en Centros Comerciales que han ayudado a aumentar el volumen total de inversión, hasta los 807 millones de euros para los primeros 6 meses del año.

Barcelona

La contratación registrada en lo que va de año alcanza los 90.000 m², un 46% menos en relación al primer semestre de 2008. El 2º trimestre 2009 con 60.000 m², duplica el volumen registrado en el trimestre anterior.

Por primera vez desde hace más de 3 años el número de operaciones cerradas en un semestre no supera la centena. El 94% de las operaciones se ha realizado por régimen de arrendamiento. Se mantiene el escaso interés del usuario por la adquisición de producto en venta, debido a la falta de financiación y a las expectativas sobre la situación económica.

La renegociación de los contratos de alquiler, la optimización de espacios y la reagrupación de oficinas, son algunas de las medidas que adoptan las empresas en su estrategia de reducción de costes.

Con el 39% de la superficie contratada, las zonas CBD y Centro casi duplican la cuota media registrada del 22% en los 3 últimos años. Sin embargo, las zonas Descentralizada y Periferia siguen siendo las que más contratación de superficie registran, con el 33% y el 29% respectivamente. En número de operaciones, con un 20%, es la Periferia la que representa el mayor porcentaje.

La superficie media contratada en el primer semestre 2009 es de 895 m², muy inferior a la media de 2008 que superaba los 1.200 m². El 40% de las operaciones del semestre están por debajo de 300 m². Sin embargo se desmarca la zona Descentralizada con 4 operaciones cerradas desde el principio de año de más de 3.000 m² y una superficie media de 1.656 m².

Con el 60% de la superficie y del número de operaciones, el Sector Servicios es el principal actor en el mercado. Después, Industria e IT son las otras actividades que más superficie han contratado con un 18% y un 10% respectivamente.

En el primer semestre, las rentas máximas han descendido un 17% frente al primer semestre del año anterior, y un 10% frente al final de 2008, situándose en 273 €/m²año (22,75 €/m²/mes).
El descenso de las rentas se nota también en las rentas medias. No hay que olvidar que hablamos de rentas de cierre que no tienen en cuenta las carencias y otras concesiones obtenidas por los inquilinos. El “gap” medio entre los alquileres de CBD y los de Descentralizada ha pasado en 1 año de 5,8 €/m²/mes a 1,7 €/m²/mes, lo que puede ser razón suficiente para convencer a los usuarios de quedarse en CBD.

El parque de oficinas de Barcelona se sitúa en 5.224.000 m². La oferta disponible alcanza los 519.000 m² es decir un 9,9% de disponibilidad, lo que representa un incremento del 16% respecto al final de 2008.

Todas las zonas han visto incrementar su superficie disponible. La zona con mayor aumento de oferta es la Periferia (88%) debido a la entrega este semestre de 46.500 m² de superficie nueva, de los que tan sólo el 4% ya tiene usuario.

En lo que queda de año, todavía se prevé la entrega de 200.000 m² en zona Descentralizada y Periferia. Esto ampliará aún más la disponibilidad de estas dos zonas que ya supera el 15%. Además, para 2010 y 2011, están previstos otros 200.000 m² de oferta nueva en construcción localizada principalmente en estas mismas zonas. La sobre oferta existente no tardará mucho más en tener un impacto sobre las rentas.

En el Centro no hay proyectos significativos registrados y en CBD apenas 7.000 m² previstos para 2010.Los más de 220.000 m² de proyectos paralizados ponen en duda el desarrollo de los 450.000 m² programados en el mercado de oficinas de Barcelona.

Estos retrasos en las obras, incluso la paralización de ellas, permitirán limitar el incremento de la oferta disponible.

Con 230 millones de euros de inversión en el primer semestre, el año 2009 sigue marcando el descenso en el volumen de inversión que se ha producido el año pasado.
En los 6 primeros meses del año se registra un 30% menos de inversión que en el mismo periodo de 2008. Los principales actores en el mercado son los inversores privados nacionales que priorizan la buena ubicación del inmueble y la estabilidad del inquilino a la rentabilidad.

Autor: BNP PArisbas Real Estate

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