Alertas Jurídicas domingo , 17 enero 2021
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Parar, Pensar y Actuar. Condiciones básicas para la reactivación

Analizando como se están desarrollando las actuaciones que deberían influir positivamente en la evolución de la economía y sobretodo, aunque siga habiendo quien considere que el sector inmobiliario no es un sector a tener en cuenta, también en nuestro mercado, me viene a la memoria una frase de Groucho Marx que casi convertiria en petición “Paren el mundo que me bajo”

Lo cierto es que hay que reconocer que en algunos momentos esa necesidad de parar esta dinámica de pesimismo, de justificaciones y brindis al sol, se hace casi tangible, aunque lo cierto es que la única forma de pararlo, no es bajándose, si no actuando, reconvirtiendo la energía centrípeta que nos impulsa a concentrarnos, casi a compactarnos en un eje cada vez menor, en energía centrifuga que nos ayude a expandirnos, que contrarreste la sensación (más que el impulso) de ser absorbidos por una fuerza negativa en caída libre, alejándonos del eje.

Lo cierto es que después de un mes vacaciones en el que realmente parece que el mundo se para, podría ser un buen momento para retomar con mas impulso, no exento de un análisis crítico y de autoexigencia (que a veces nos falta) las fuerzas y energías necesarias para reconducir a nuevos horizontes, a nuevos objetivos y sobretodo a nuevos retos nuestra actividad empresarial.

 

el ICO se esta convirtiendo en algo más que un instituto de crédito oficial, actúa casi como un banco central generando liquidez, impulsando actividad y asumiendo los riesgos que las entidades financieras privadas deberían acometer y que no se atreven, o no pueden asumir

No se trata de dejarnos llevar, como si de una corriente de un río se tratara (tampoco es conveniente nadar contracorriente). Se trata en definitiva de aprovechar la fuerza del agua para poder avanzar y llegar a la orilla donde se están fraguando nuevos mercados.

Lo cierto es que existen sectores industriales muy vinculados al inmobiliario que aunque ya ha notado su consecuencia, todavía no han recibido el fuerte impacto derivado de la pérdida de la actividad inmobiliaria. Se trata de sectores industriales, como la industria del mueble, electrodomésticos, sanitarios, cemento, acero entre otros, que pueden ver reducido su negocio en volúmenes superiores al 50% cuando las ultimas réplicas del terremoto que para este sector ha sido la crisis vivida les alcance.

Nuevamente y permítanme que incorpore una frase del refranero popular. “A grandes males grandes remedios”, parece que se cumple. La caída de ventas en el primer semestre superior al 33%, junto a lo expuesto de sectores afectos, parece que finalmente alertaron a la administración sobre la necesidad de actuar.

Cerramos el mes de Julio por vacaciones  con medidas que finalmente parecen directamente dirigidas al sector, concretamente a reactivar la producción de nuevas viviendas de VPO, aunque quedan fuera, al menos no tienen una respuesta directa, las necesidades de medidas para poder reducir el actual stock mas allá de las que todo el sector ha aplicado (recudir el precio de venta) sin mayor éxito que establecer una espiral que ha generado confusión y desorientación en el mercado que ha propiciado el efecto contrario al que se pretendía alcanzar.

 

no es el mercado de primera residencia el que ha caído, sino la posibilidad de compra la que ha desaparecido

Se ha firmado entre el Ministerio de la Viviendas y las Entidades de Crédito el convenio que permite financiar la construcción y compra de viviendas protegidas. Finalmente se ha desbloqueado una situación que se había enquistado desde primeros año, cuando los bancos y cajas se negaron a firmarlo por el tipo de interés y diferenciales que el Plan cuatrienal había establecido, esquema precisamente propuesto a instancias de los financiadotes, que con una pobre visión de la evolución de los tipos de interés se vieron superados al producirse una reducción de los mismos, cuando ellos apostaban o preveían  (al menos sus servicios de estudios) fuertes incrementos.

También recibimos, hay que decir con cierto optimismo, la propuesta del Gobierno de avalar con 6.000 millones de euros, las hipotecas para la compra de viviendas de VPO a través del ICO, el cual se esta convirtiendo en algo mas que un instituto de crédito oficial, actúa casi como un banco central generando liquidez, impulsando actividad y asumiendo los riesgos que las entidades financieras privadas deberían acometer y que no se atreven, o no pueden a tenor de su situación asumir.

Pero más allá de las medidas básicamente, o exclusivamente dedicadas a la potenciación, tanto de la venta como  de la construcción de nuevas viviendas de VPO, existe un mercado que necesita imperiosamente respuestas, no tan sólo los actuales tenedores de los proyectos inmobiliarios y pisos en venta, ya sean los promotores o (como sucede en muchos casos) las entidades financieras que a través de diferentes opciones se han encontrado reconvertidos en parte en vendedores de pisos. Cierto es que consecuencia de sus propios actos, pero ello no quita importancia a la actual situación.

Las actuaciones han estado, como antes comentábamos, dirigidas a reducir los precios del producto en venta, en ocasiones hasta límites en los que cada transacción comportaba no ya una perdida económica por la aportación realizada en su momento por el actual propietario del inmueble, sino incluso que ha obligado a aportar más recursos, es decir a generar más perdidas con el  fin de reducir el stock. Con ello se ha visto que la medida, drástica, dura y económicamente negativa, tan sólo  ha generado pequeños volúmenes de ventas, manteniéndose una caída en las transacciones de pisos y por supuesto en oficinas, locales y naves industriales, que se han visto también afectados indirectos por la parálisis del sector residencial.

 

Los compradores se encuentran confusos, desorientados, no saben y les resulta francamente difícil poder establecer, poder definir, en definitiva valorar y saber  cual es el precio correcto para una vivienda

Lo cierto es, y así lo han reconocido las administraciones cuando han presentado propuestas de garantía ante las entidades financieras  (como las propuestas en Julio por el Ministerio de la Vivienda) para que los adquirentes puedan comprar un piso, que la razón de la falta de actividad es básicamente la falta de financiación.

Ya lo hemos escrito, analizado y tratado en diferentes ocasiones, aunque no por ello parece que seamos conscientes  de que no es el mercado de primera residencia el que ha caído, sino la posibilidad de compra la que ha desaparecido. Con ello y con las medidas, en ocasiones casi desesperadas de algunos agentes para intentar  “salvar los muebles” como ya habíamos comentado en alguna ocasión, ha generado una situación que ahora comporta que ya no es suficiente que un futuro comprador pueda disponer de recursos económicos suficientes para la compra de un piso, ya sea a través de financiación bancaria o incluso con fondos propios.

Los compradores se encuentran confusos, desorientados, no saben y les resulta francamente difícil poder establecer, poder definir, en definitiva valorar y saber  cual es el precio correcto para una vivienda. Podríamos utilizar la tasación, pero precisamente estas se nutren tanto de la oferta de precios en el mercado como de las transacciones realizadas, con lo cual su valoración también resulta contaminada en origen.

Seguimos en un entorno que “lo que vende” desde un punto de vista periodístico son las malas noticias. Resulta más interesante un titular con una amenaza de bajadas de precios (en ocasiones totalmente disparatadas y contradictorias con el mismo contenido de la noticia), que la lenta, aunque cierta reactivación de sector. Los compradores actualmente con este bombardeo de avisos de bajadas de precios, que por otra parte no tan solo no son ciertos, si no que incluso son irrealizables, parten de la premisa en el momento de decidir una compra que sea cual sea el precio este es caro.

Estamos viviendo una situación en la que el efecto (la reducción  necesaria de precios en las ofertas de las viviendas que habían en el mercado en el momento en que se desencadenó la crisis) derivados de la falta de actividad por el cierre de las líneas de crédito, se está convirtiendo en estos momentos en la causa de la falta de ventas. Mantener esta dinámica de anunciar reducciones reiteradas, sin explicar que los porcentajes que se están barajando son a partir de los precios originales (hace dos años) y no de los que actualmente se ofrecen en el mercado, (como recientemente una entidad financiera en un estudio del sector publico), no hace más que confundir y por lo tanto genera desconfianza en los compradores.

 

Resulta más interesante un titular con una amenaza de bajadas de precios (en ocasiones totalmente disparatadas y contradictorias con el mismo contenido de la noticia), que la lenta, aunque cierta reactivación de sector

Ha llegado el momento de establecer los parámetros reales del proceso. Existen todavía muchos proyectos, todos somos conscientes, que están en fase de terminación ya que posiblemente pasen en parte a engrosar los activos de las entidades de crédito, pero en tan sólo unos meses esta situación se va a frenar, ya que desde hace dos años se han iniciado muy pocos proyectos nuevos y éstos han tenido que superar los nuevos filtros de análisis financiero y de viabilidad, por ello, aunque todavía no podemos afirmar que lo peor ya ha pasado con carácter general, sí se puede aplicar a una parte importante del mercado la premisa que ahora se trata de recomponer, comenzar a escalar de nuevo, aunque con nuevas (y en ocasiones) menos herramientas.

Ahora las entidades de crédito, es cierto que tan sólo algunas, pero ya es un síntoma, comienzan a gestionar y tramitar que sus clientes les soliciten financiación para la compra de un piso. Las condiciones económicas son diferentes, las hipotecas son más caras como consecuencia del incremento de los diferenciales que aplican, aprovechando que los tipos de interés son bajos para mantener el coste en torno al 4-5%,  con lo que ahora  son bancos y cajas quienes repercuten en su beneficio la bajada de tipos de interés, al igual que en los primeros años del boom, fueron los promotores quines aplicaron incrementos de precios al mantenerse la cuota igual por la reducción de los intereses.

Estabilidad es lo que ahora necesitamos, estabilidad en la oferta, estabilidad en los precios, estabilidad en las condiciones, estabilidad sobretodo en garantizar que los procesos, de construcción, comercialización y financiación son correctos y van a poder disponer de ellos, pero también estabilidad en los precios. Aunque pueda parecer en estos momentos un tanto alejado de la realidad, reiteramos nuestra apuesta en cuanto a la necesidad de vivienda que existe, que se tornará en demanda tan pronto vean que se cumplen los criterios de estabilidad que hemos expuesto.

Esto, es cierto, no está tan sólo en manos del sector inmobiliario, corresponde a todos los agentes que intervienen (y son muchos), pero debe partir de quienes generan y ofrecen el producto al mercado el primer paso. No podemos pretender reactivar un sector desde la base, con pocas ayudas como se ha visto hasta ahora, si los cimientos del nuevo esquema de actuación no son sólidos y fiables. Una vez más recuerdo que para que alguien confíe en un proyecto, en un sector, en una empresa en definitiva, primero debe ser el propio agente, el titular, el propietario quien apueste y confíe en si mismo.

En definitiva se trata de recordar el antiguo proverbio chino “el aleteo de las alas de una mariposa se puede sentir al otro lado del mundo” y que el matemático Edward Loreenz acuño como Efecto mariposa. Cualquier acción que hagamos de forma individual por pequeña sea, si esta está dirigida a mejorar, incrementar o sostener nuestra actividad, se verá claramente reflejada en el conjunto del mercado.

 

 

Autor: Joan M. Bermúdez i Prieto- Abogado, Administrador-Director General de Bermúdez Consutling & Management s.l. – BERCOMA

 

 

 

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