Alertas Jurídicas domingo , 17 enero 2021
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La salud del mercado logístico español

El actual entorno económico está teniendo un impacto sobre el sector logístico. La caída del consumo y el retroceso de la producción industrial están enfriando la demanda de nuevas superficies logísticas. La tendencia apunta hacia un mercado donde la demanda está reduciendo costes y buscando la optimización del espacio existente, lo que puede generar una oportunidad para el desarrollo del “outsourcing” logístico y la mejora en la eficiencia de los procesos de distribución.
 
La oferta está ajustando expectativas al nuevo mercado. La producción de nuevos espacios logísticos se ha contraído. La construcción de superficie nueva con carácter especulativo se ha reducido considerablemente y muchos propietarios están reconduciendo los desarrollos hacia la venta de suelo y proyectos llave en mano. Comienza a aparecer espacio en las zonas más cercanas a las ciudades lo que puede impulsar un desplazamiento hacia localizaciones próximas a los núcleos urbanos.
 
Las rentas han iniciado una tendencia a la baja. Los propietarios están siendo más flexibles en la negociación de los contratos sobre las superficies más prime lo que se está traduciendo en rebajas efectivas de rentas. Las localizaciones más alejadas y con menor recorrido a la baja están teniendo más dificultad para atraer demanda.
 
A diferencia de los mercados europeos, en 2008 la inversión en activos logísticos en España se ha mantenido en niveles similares a los del año anterior. El menor volumen de los inmuebles logísticos respecto a otros activos ha conseguido atraer el interés de los inversores con equity y menos expuestos al endurecimiento de las condiciones de financiación. El resultado ha sido unos niveles de rentabilidad ligeramente inferiores a los registrados en otros países de nuestro entorno. La búsqueda de seguridad en los inquilinos va a potenciar las operaciones de Sale and Leaseback.
 
La tendencia para los próximos meses apunta a un mercado menos dinámico. El comportamiento de la demanda ante los cambios del entorno va a ser clave para identificar la senda de la recuperación. Esto implica que la producción de nuevos espacios tenderá a orientarse cada vez más hacia las necesidades concretas de los operadores.
 
 
MERCADO LOGÍSTICO EN MADRID
 
La caída de la demanda interna está afectando a la actividad logística en Madrid y su área metropolitana. El retroceso del consumo privado, el incremento del desempleo y la evolución de la producción industrial están impulsando un proceso de ajuste en el sector logístico. La optimización y la concentración del espacio está siendo la tendencia mayoritaria entre los operadores madrileños.
 
El intenso cambio en la situación económico y financiero está generando un impacto sobre la oferta. Una parte de los proyectos logísticos finalizados en los últimos meses se han asentado sobre presupuestos de demanda y precio difícilmente asumibles en este nuevo entorno. Desde enero de 2008 el volumen del parque logístico en espacios multiusuario en Madrid – 2,6M m2 – ha aumentado en algo más de 350.000 m2. Una buena parte de éstos nuevos espacios corresponden a proyectos que se iniciaron con carácter especulativo y que en el momento de su entrega no han encontrado una demanda efectiva.
 
El resultado está siendo un aumento significativo en los niveles de disponibilidad. De hecho, de los más de 375.000 m2 de superficie disponible actualmente algo más del 55% (210.000 m2 ) corresponden a espacios terminados en los últimos 18 meses.
 
El incremento del la disponibilidad no es únicamente el resultado del aumento de parque. La reducción de la actividad logística está generando un proceso de optimización del espacio entre los operadores. La reducción de espacio y el subarriendo están siendo cada ves más frecuente lo que impulsa la tendencia alcista de la disponibilidad.
 
En consecuencia la construcción de nuevos espacios de forma especulativa se ha reducido de forma considerable. La mayor parte de los promotores con proyectos en desarrollo está reorientando su estrategia sobre el suelo urbanizado hacia proyectos llave en mano, lo que supone un incremento importante de la oferta potencial sobre espacios logísticos. Las perspectivas de mercado sugieren que el proceso de maduración de suelo va a ralentizarse a lo largo de 2009 como consecuencia de las dificultades de financiación y el aumento de la oferta.
 
 
El retroceso de la absorción a lo largo del año  2009 podría ser superior al 10% teniendo en cuenta el actual enfriamiento de los planes de expansión de la mayoría de los operadores.
 
El producto más flexible y competitivo en precio podría captar buena parte del mercado. Las localizaciones más cercanas podrían comenzar a atraer a aquellos operadores que en los últimos años habían sido desplazados a la 3º Corona.
 
 
El municipio de Madrid y Coslada continúan marcando los niveles de renta y precios más altos de la región. En los últimos meses comienzan a registrarse retrocesos moderados sobre las rentas del producto más prime. Las superficies con los niveles más altos tienen todavía recorrido a la baja. El producto más deslocalizado, sin embargo, se encuentra limitado al registrar actualmente niveles de renta muy reducidos.
 
La mayor flexibilidad por parte de los propietarios en la estructuración de los contratos y la fuerte presión sobre los márgenes de los operadores, van a determinar la tendencia en los próximos meses.
 
 
MERCADO LOGÍSTICO EN CATALUÑA
 
La fuerte orientación industrial de Cataluña, su situación fronteriza y unos niveles de renta per cápita superiores a la media nacional han impulsado el desarrollo de un tejido de espacios logísticos que satisfaga las necesidades de distribución tanto industrial como orientada al consumo. El parque de superficie logística se concentra entorno a dos ejes (el arco mediterráneo y el corredor interior) siendo el vértice el municipio de Barcelona.
 
La contracción del consumo y el enfriamiento de la producción industrial esta llevando a los operadores a minimizar costes y redefinir sus estrategias de expansión. En este entorno el sector logístico está registrando un menor dinamismo de la demanda y un ajuste de la oferta a las nuevas condiciones del mercado.
 
 
El volumen de espacio en parques logísticos multinquilino en Cataluña se estima en 2,8M m2 de superficie útil. En los últimos 18 meses la superficie estimada ha aumentado en más de 260.000 m2 lo que supone un incremento del 9% del stock existente.
 
La disponibilidad de espacios existentes en Cataluña (400.000 m2) se encuentra en niveles (15%) equiparables a los del mercado de Madrid. La entrega de proyectos nuevos como el de General Electric RE en Vila Rodona (92.700 m2 de los 111.000 m2 totales) o los 42.000 m2 de AXA en Constantí han generado un incremento significativo sobre los niveles de disponibilidad en comarcas como Alt Camp (50%) o Valls-Tarragones (37%).
 
La estimación sobre el volumen logístico de oferta futura (810.000 m2 ) incluye tanto parcelas finalistas en parques consolidados como desarrollos industriales orientados a ésta actividad en fases avanzadas de ejecución. Al igual que en el mercado de Madrid en los últimos meses se registra una reorientación de los desarrollos especulativos hacia proyectos llave en mano. Aproximadamente un 35% de la oferta futura estimada corresponden a parcelas urbanizadas y en espera de una demanda efectiva.
 
La mayor concentración de esta tipología se localiza en comarcas alejadas de Barcelona como Alt Camp, Tarragonés o Bages donde la oferta disponible es alta y no se han podido absorber todavía buena parte del stock nuevo.
 
 
 
La  tendencia observada desde principio de 2009 apunta hacia una clara contracción del mercado. Muchos operadores han planteado a finales de año la renegociación de sus contratos y otros muchos están analizando posibilidades de concentración de actividades y/o maximización del espacio mediante subcontratación. Las perspectivas por tanto apuntan hacia un potencial crecimiento negativo de la absorción neta.
 
Barcelona continúa registrando niveles de rentas elevados en relación al resto de España. Los espacios logísticos prime en las localizaciones más cercanas al puerto de Barcelona (ZAL II o Parc Logistic) pueden registrar niveles de rentas cercanos a los 8 €/m2 /mes. No obstante, la evolución de las rentas máximas está experimentado un claro retroceso. Las perspectivas sobre la demanda están llevando a los propietarios a flexibilizar las condiciones de contratación. En este sentido, la solvencia del inquilino y la duración del contrato son factores que están teniendo un mayor peso en la negociación. La tendencia apunta hacia un retroceso significativo de las rentas. Probablemente este retroceso sea más intenso en aquellas zonas donde pueda haber un mayor recorrido a la baja.
 
 
 
MERCADO LOGÍSTICO EN VALENCIA
 
Al igual que en otros mercados, en Valencia el sector inmobiliario industrial está experimentando una corrección importante. La antigüedad del parque y las limitaciones estructurales están posibilitando cierto grado de actividad por parte de la demanda en búsqueda de instalaciones de calidad. No obstante, la demanda experimenta un retroceso similar al de otros mercados.
 
 
La producción de nueva superficie industrial tanto en la provincia como en la Comunidad Valenciana indican que la oferta de espacios nuevos se ha retrotraído de forma sustancial.
 
Al igual que en otros mercados, en Valencia se observa una reorientación del producto logístico hacia los proyectos llave en mano. Logispark en Cheste o el Parc Sagunt son algunos claros ejemplos de esta tendencia.
 
 
Existe una demanda de gran superficie que en muchos casos responde a una tendencia de renovación y ampliación de espacios existentes.
 
No obstante, la absorción de superficie logística está experimentando una ralentización como consecuencia del enfriamiento de los procesos de expansión y la ampliación en la toma de decisiones por parte de los operadores. La tendencia indica que la demanda a lo largo de este año continuará orientándose hacia el producto de alta calidad.
 
En los últimos seis meses las rentas nominales han retrocedido para el producto más prime. La flexibilidad de los propietarios en las condiciones de contratación (particularmente en los plazos de carencia) están potenciando una reducción de la renta efectiva importante. Los niveles para el producto más prime podrían situarse actualmente en los 5,50€/m2 /mes. La tendencia apunta a una bajada sostenida de estos niveles a la largo de éste año.
 
Pese a la falta de operaciones sobre suelo finalista los precios se han reducido de forma importante. Existen todavía expectativas sobre las mejores localizaciones que permiten mantener lo precios de oferta en el entorno de los 900-1000€/m2 t. Es previsible que con la entrega de nuevos desarrollos la competencia de suelo impulse los precios a la baja.
 
 
 
MERCADO LOGÍSTICO EN ZARAGOZA
 
El mercado industrial en Zaragoza está experimentando un reajuste severo. La caída del empleo y del consumo han paralizado las decisiones corporativas para la contratación de nueva superficie, mientras que la falta de financiación está teniendo un impacto sobre el desarrollo de nuevos espacios.
 
 
En el segmento logístico una parte de la oferta se ha estado reorientando en los últimos meses hacia los proyectos llave en mano, por lo que la producción de carácter especulativo se ha contraído de forma sustancial. En este entorno, las reservas de suelo finalista se están reorientado hacia el producto llave en mano. El volumen de suelo en desarrollos consolidados es muy amplia lo que induce a pensar que la oferta en los próximos años continuará siendo muy abundante.
 
 
En el segmento de medianas y grandes superficies la demanda se ha mantenido algo más activa que en el segmento industrial de pequeñas superficies.
 
Zaragoza continúa siendo un polo de atracción para la actividad logística y de distribución. Empresas como Arc o Logis IT han cerrado en 2008 operaciones de gran volumen sobre espacios logísticos de última generación.
 
La evolución del mercado sugiere que existe una demanda para esta tipología de inmuebles, y que la localización de Zaragoza está jugando un papel importante en la atracción de empresas. Sin embargo, en el actual entorno donde los proyectos de expansión se encuentran en muchos casos en situación de “stand by”, la atracción de nuevos operadores puede resultar una tarea complicada.
 
 
Desde la segunda mitad del año pasado, los precios y las rentas sobre el producto terminado han retrocedido. La renta prime para el producto logístico podría estar actualmente en el entorno de los 3,50€/m2 /mes. Sin embargo la escasez de transacciones hace difícil la estimación de los niveles.
 
Para el producto logístico tanto rentas como precios están en niveles significativamente bajos por lo que existe poco recorrido para las reducciones.
 
MERCADO LOGÍSTICO EN MALAGA
 
El mercado logístico en Málaga ha estado muy condicionado por la falta de espacios aptos para el desarrollo de la actividad. Esto ha impulsado el desarrollo de espacios en los últimos años cada vez más alejados de la ciudad. El cambio en la clasificación de usos y la reducción de la edificabilidad para los espacios industriales que propone el nuevo PGOU de Málaga podría generar un nuevo impulso para el sector en toda el área de influencia. La aprobación provisional del Plan a finales de 2008, junto con la ejecución de nuevas infraestructuras como la ronda norte suponen una apuesta clara en este sentido. La actual situación económica y financiera, sin embargo, no permite generar expectativas de crecimiento intenso en el corto y medio plazo.
 
 
La actual oferta de espacios logísticos en Málaga es muy reducida. A excepción del CTM la mayor parte de la oferta nueva en los últimos años en el
Municipio de Málaga y en la comarca del Guadalhorce se ha concentrado en zonas consolidadas y en muchos casos poco aptas para la actividad logística.
 
La escasez de producto y la presión de la demanda sobre pequeñas superficies ha generado una tendencia alcista sobre los precios lo que ha potenciado el desarrollo de zonas muy alejadas de la capital como Antequera y los municipios del eje de la A-92. El nuevo PGOU de Málaga identifica un volumen significativo de suelo industrial. Esto puede suponer un revulsivo para el desequilibrio estructural existente en el mercado logístico. El entorno del aeropuerto y la zona del Guadalhorce se configuran en el nuevo plan como
los ejes para el desarrollo de la actividad logística.
 
 
En Málaga, la demanda para superficies superiores a los 1.000 m2 está compuesta por operadores logísticos y cadenas de distribución. La alta edificabilidad y la escasez de suelo han resultado en unos niveles de precios y rentas muy superiores a los de otros mercados equiparables. Esto ha generado un volumen importante de demanda que no ha podido satisfacer hasta el momento sus necesidades. Existen indicios, por tanto, de una demanda latente que podría ir apareciendo a medida que el ajuste en precios vaya consolidándose. En la actual entorno económico el crecimiento de la actividad debe considerar como marco temporal el medio plazo.
 
 
 
Pese a que la falta de transacciones hace difícil las estimaciones, la renta prime para un inmueble logístico en Málaga podría situarse entorno a los 5,50€/m2 /mes. La escasez de suelo y la transformación comercial de muchos de los polígonos continúa afectando a los niveles de rentas y precios. La tendencia apunta hacia un retroceso a medida que el enfriamiento del mercado vaya rebajando las expectativas de la oferta.
 
 
 Autor: CBRE
 

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