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Evolución del precio de la vivienda de segunda mano primer trimestre de 2009

Todos los pronósticos se van cumpliendo y el precio de la vivienda ha vuelto a caer en toda España durante el primer trimestre de 2009. A pesar de que las caídas en general no superan el cinco por ciento, el descenso del precio desde máximos históricos puede verse acentuado en diferentes municipios y distritos de los grandes mercados (Barcelona, Madrid y Valencia)

De los municipios analizados el 90,3%  han visto descender el precio de sus inmuebles. Entre las capitales de provincia, Palma de Mallorca (-8,5%) es la que más ha padecido la bajada del precio de sus viviendas de segunda mano. Sólo el 9,7% de los municipios analizados ha podido mantener sus precios en positivo, pero estancados o con ligerísimas variaciones, como en el caso de las capitales gallegas de Pontevedra (0,8%) y Ourense (0,3), o la castellana Palencia (0,5%)

Todas las viviendas analizadas para este informe son de segunda mano y proceden tanto de particulares como de profesionales inmobiliarios; se encuentran o se encontraron ofertadas en nuestra  base de datos durante el período comprendido entre el 19 de diciembre de 2008 y el 23 de marzo de 2009; y han pasado el control de calidad en cuanto a la información publicada en idealista, en concreto: precio, tamaño, distribución y no duplicidad, es decir, no hay anuncios repetidos de la misma vivienda y por lo tanto ninguna vivienda ha sido contabilizada más de una vez para su análisis.

Se han excluido las viviendas unifamiliares de este informe porque su presencia desvirtuaba el precio medio en algunas zonas. se han descartado aquellos inmuebles cuyos precios de oferta estaban clara y desproporcionadamente fuera de mercado en sus correspondientes áreas geográficas, ya que su inclusión en la muestra de análisis hubiera provocado fuertes distorsiones en los resultados finales. esta desproporción se ha medido mediante el cálculo de la desviación típica (método “sesgado” o “n”) del precio medio por metro cuadrado construido para cada distrito o municipio según corresponda, y descartando aquellos inmuebles cuyo precio medio por metro cuadrado supere una desviación típica por encima de la media

Así mismo, para la realización de este informe se han analizado únicamente aquellos municipios que han mantenido, durante el periodo de estudio, una media constante de 50 o más anuncios de viviendas en venta de segunda mano

En esta época de negociaciones, los precios medios de este informe no tienen por qué coincidir con el precio final de la operación que se cierre entre comprador y vendedor (que puede ser más bajo de lo que al vendedor le gustaría y del precio que inicialmente puso a su vivienda)

MADRID

El precio del metro cuadrado en Madrid capital baja de los cuatro mil euros. Por primera vez desde 2005 la vivienda usada ha registrado una caída trimestral del 1,7% que ha dejado el precio en 3.977 euros/m2. De esta manera Madrid acumula siete trimestres consecutivos de bajadas desde que alcanzara su mínimo histórico en el segundo trimestre de 2007, cuando el precio se situaba en los 4.315 euros en términos generales, los precios alcanzan valores no vistos en la capital desde el año 2004. En el caso de Vicálvaro, los precios son incluso inferiores a los registrados en el último trimestre de 2003.

Todos los distritos caen de precio, excepto el de Moncloa que se mantiene estancado, si bien es cierto que son los distritos del sur de madrid los que acumulan un mayor porcentaje de caída interanual
Si atendemos a los mínimos históricos, son de nuevo los distritos del sur (Carabanchel, Latina, Puente de Vallecas, Usera, Vicálvaro, Villa de Vallecas, Villaverde) los que más están sufriendo la bajada del precio de la vivienda.

En  los distritos tradicionalmente más exclusivos pasa justo lo contrario. Salamanca y Chamartín, los dos únicos distritos madrileños donde el precio de la vivienda se sitúa por encima de los cinco mil euros por metro cuadrado, no llegan al cinco por ciento de bajada.

 En la comunidad de Madrid, el precio se mantiene prácticamente estancado durante el primer trimestre del año (-0,1%, 3.424 euros/m2). En los municipios analizados, los precios de los inmuebles de segunda mano han experimentado bajadas, en casi ningún caso superiores al cinco por ciento. Tal y como pasa en la capital, si atendemos a los históricos marcados por estos municipios en el pasado, en algunos casos las rebajas de los precios son superiores al veinte por ciento con lo que el riesgo de que los inmuebles a la venta cuesten menos que el valor de la hipoteca pendiente para su compra es más que real.

BARCELONA

El precio medio de la vivienda usada en Barcelona capital ha caído un 3,3% durante el primer trimestre de 2009 hasta los 4.216 euros/m2, casi el mismo precio que marcaba en el segundo trimestre de 2005 (4.213 euros)

Barcelona ha encadenado ocho trimestres consecutivos de descenso en el precio de la vivienda usada. Han pasado dos años desde que la ciudad condal marcó su máximo histórico: en el primer trimestre de 2007 los propietarios pedían de media 4.888 euros/m2 todos los distritos de la capital catalana han visto recortados sus precios durante el primer trimestre de 2009, con descensos que van desde el 0,9% que ha bajado Les Corts hasta el 5,5% de Nou Barris.

A pesar de que Sarrià Sant Gervasi haya caído un 4,4% en el primer trimestre, forma junto con Les Corts el tándem más exclusivo de Barcelona. Ambos distritos son los únicos en los que los precios tienen un descenso interanual inferior al diez por ciento.

La bajada desde el precio máximo histórico registrado en el distrito de Sant Andreu, fijado en el tercer trimestre de 2006, es de un 23%, lo que puede provocar que quienes compraron en ese pico entren en “negative equity” este mismo riesgo se percibe en otros seis distritos, con caídas superiores al quince por ciento desde máximos aunque todavía inferiores al fatídico veinte por ciento. Son Nou Barris (-19,6%), Ciutat Vella (-18,8%), Sant Martí (-18,1%), Horta Guinardó (-17,9%), Sants Montjüic (-17,2%) y Gràcia (-16,3%)

En cuanto a la provincia de Barcelona, se ha producido un descenso global del 1.5% y en Cataluña, con una caída del 1,8% sólo 3 de los 44 municipios analizados en la provincia han subido de precio: Vilanova i la Geltrú (1,6%), Sant Feliú de Llobregat (0,3%) y Matarò (0,1%). En todos los demás el precio bajó.

Sitges, el municipio más caro de Barcelona y uno de los que hasta ahora mejor resistía las bajadas de precio, ha registrado una bajada del 8,2%, la más fuerte de toda la provincia.

VALENCIA

El precio medio de la vivienda usada en valencia capital ha caído un 4,5% en  el primer trimestre de 2009 hasta los 2.547 euros/m2, 55 euros más barato de lo que se pedía en el primer trimestre de 2006. Lleva ya cinco trimestres consecutivos viendo cómo el precio de la vivienda usada baja.

Todos los distritos de la capital valenciana menos Benimaclet (2,7%) han visto recortados sus precios durante el primer trimestre de 2009, con descensos que van desde el 0,6% de Ciutat Vella al 6,8% del Pla del Real.

La provincia de Valencia  ha vivido un descenso del 2%, y la Comunidad valenciana, ha registrado también un decremento del 1,9%.

(tablas en documento adjunto)

Autor: Idealista.com

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