Alertas Jurídicas domingo , 24 enero 2021
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Nuevas necesidades requieren nuevas medidas

Lo cierto es que hablar del mercado inmobiliario no tan sólo en estos momentos, sino ya desde hace muchos años (a partir del primer Plan de la Vivienda de 1.992 que fue el inicio del gran despegue del sector, entendido este como el incremento de demanda de compra de pisos) es sinónimo de financiación, aunque ahora en las actuales circunstancias tal vez debería decir de falta de financiación. Reiterar que en gran medida la caída de las ventas son consecuencia de la dificultad para obtener créditos hipotecarios los compradores de vivienda, seria repetir una vez más argumentos que aunque ciertos, no parecen ser asumidos por quienes deberían tomar nota y actuar.

El volumen de compra de vivienda realizadas en España entre los años 2.006 y 2.008 ha caído un 40,91%, con una perdida de más de 693.000 transacciones según datos facilitados por el Ministerio del la Vivienda. Esta situación no sólo afecta al sector inmobiliario, o, tal vez, deberíamos decir, no es un problema sólo del sector inmobiliario, ya que incide sobremanera en toda la estructura económica del país.

Tan sólo valorando la repercusión de perdida de IVA que comporta esta caída de ventas (con una estimación media de 150.000 € por vivienda de precio de venta) nos situamos en una cifra del orden de los 10.500 millones de Euros que han dejado de ingresarse en las arcas de Hacienda. Ello sin valorar todo el proceso económico, y por lo tanto, de generación de riqueza y puestos de trabajo que comporta cualquier transacción de un inmueble, (Impuestos como los A.J.D. notarios, registro de la propiedad, gestorías, plus valías etc.) que representa una facturación en torno a los 4.000 millones de euros más. Todo ello se ha perdido, si bien es cierto que no se podía mantener el nivel de transacciones generadas en los últimos años, que alcanzaron casi el millón de ventas en el año 2.006.

Tan sólo valorando la repercusión de perdida de IVA que comporta esta caída de venta nos situamos en una cifra del orden de los 10.500 millones de Euros que han dejado de ingresarse en las arcas de Hacienda

Existe una necesidad significativa de vivienda que se traduciría en demanda, si se dieran las condiciones adecuadas de disponibilidad de crédito, por tanto no podemos decir que se han conjugado ambos factores en la caída del mercado (falta de demanda de pisos y falta de oferta de créditos). Actualmente ya comienzan a oírse voces que ratifican lo que desde este mismo foro hemos repetido en diferentes ocasiones, demanda existe (en torno a las 500.000 familias).

La respuesta que podría ser fácil, incrementar el crédito en el mercado, tiene ahora unas connotaciones que la hacen más compleja, debido a las medidas implementadas por parte del sector financiero en el momento en el que se comenzaron a detectar los primeros síntomas de rigidez en el mercado de las cédulas y participaciones hipotecarias.

Ahora decimos que es más compleja porque este cierre de las líneas de crédito, que en un  primer momento y por miedo a lo desconocido (los responsables de sector da la impresión que no eran suficientemente conocedores del origen, alcance y consecuencias) comportó la reducción en un primer momento y la casi paralización actualmente de la actividad de la construcción residencial que actualmente afecta a todos y cada uno de los sectores del país. Tanto el industrial, con el sector automovilístico al frente, servicios y en definitiva a todo el conjunto económico, con un incremento del paro que todavía no ha tocado techo y consecuentemente una inestabilidad laboral que ahora argumentan las entidades financieras para justificar las denegaciones de financiación que precisan las empresas y las familias.

Se ha producido una situación paradójica, los bancos y cajas que fueron los que generaron la inestabilidad, los que introdujeron la inseguridad y la falta de liquidez en el mercado, ahora se quejan de que no pueden conceder más crédito (según manifestaciones y campañas en prensa) porque no pueden asumir créditos de alto riesgo que afectaría a la estabilidad del sistema financiero, lo cual es cierto.

Lástima que estas medidas no se tomaran en épocas previas que hubieran tal vez evitado llegar a esta situación tan difícil. Manifiestan continuamente que no han cerrado “el grifo” de la financiación, luego los empresarios de este país, los adquirentes de viviendas, los compradores de coches, deben sufrir una tremenda confusión, ya que ellos están convencidos que se les ha denegado un crédito, un préstamo o una hipoteca. Incluso las asociaciones de las PYMES convocan manifestaciones en Madrid en reclamación de mayores líneas de financiación por parte de las entidades de crédito. Suponemos que deben padecer, al menos un problema de información, o tal vez reciben la información distorsionada, cuando desde su banco o caja les indican que no les van a renovar su póliza.

Existe una necesidad significativa de vivienda que se traduciría en demanda, si se dieran las condiciones adecuadas de disponibilidad de crédito, por tanto no podemos decir que se han conjugado ambos factores en la caída del mercado

Y ante este escenario parece que tan sólo nos queda el derecho (si se le puede definir así) a la queja y a sufrir, cuando realmente existen medidas que nos podrían situar en una mejor posición. Si el sector inmobiliario es una fuente de recursos para el heraldo público y consecuentemente para desarrollo del propio país, pero además la vivienda es no tan solo eso, es también un derecho reconocido en la Constitución, deberían ser razones suficiente para que se tomaran medidas, incluso haciendo abstracción de los 200.000 parados mas que va a generar el sector cuando se vayan terminando los proyectos inmobiliarios que hay en marcha ahora y que no se cubrirán con otros nuevos, (sin contar que el 25% del censo actual es derivado esta perdida de actividad)

La actual coyuntura económica realmente no permite aportar liquidez a ningún sector, no hay capacidad para ello, tan solo el gasto corriente de la administración absorbe la practica totalidad de las disponibilidades. Presentar en un escenario como este propuestas y medidas que tan solo son válidas sobre el papel tienen una efectividad nula, salvando tal vez,  el efecto mediático del primer momento. Parece que ha llegado el momento de aplicar medidas reales. No me atrevo a sugerir que se recuperen algunas ideas keynesianas, aunque a tenor de la actual situación posiblemente serian efectivas, en algunos países se están aplicando con el objetivo de incrementar el consumo y parece que pueden resultar. Pero si se podrían aplicar medidas para la compra de la vivienda.

En otro momento hacíamos referencia a la contradicción que supone el hecho de proponer construir nuevas viviendas aunque sean protegidas, cuando nos encontramos en un mercado con unos stocks de más de un millón de viviendas en venta con una saturación de la oferta. Incrementar la misma con nuevos proyectos, no haría más que agravar el desequilibrio actual. Seria más razonable aplicar medidas al stock que ya existe y reducir éste.

Podría plantearse que la vivienda protegida tiene unas características que la hacen más atractiva para las familias necesitadas de vivienda en unos momentos como los actuales, ya que gozan de precio ajustado, financiación más barata y subsidiación al pago de la cuota (bonificaciones por parte del estado). Ello es cierto, pero no hay razón para que parte del actual parque de viviendas en venta no pueda ajustarse a estos requisitos, sobretodo teniendo en cuenta que nuevamente la realidad se impone.

No existe financiación ni para los nuevos proyectos de viviendas protegida. Actualmente los promotores de viviendas protegidas, ya sean para la venta o para el alquiler se encuentran, al igual que el resto de los promotores, en una situación de parálisis por la falta de disponibilidad de crédito para acometer sus proyectos. Por otra parte existen mercados en los que el precio de la vivienda libre se ha situado en niveles del orden de los que se aplican a la vivienda protegida.

Antes hemos expuesto que la falta de ventas de viviendas esta comportando una pérdida de ingresos, tanto para el Ministerio de Hacienda, como para los Ayuntamientos, los cuales se nutrían en gran medida de esta actividad para poder llevar a cabo sus proyectos ciudadanos, por lo que esta parálisis está llevando a la misma situación proyectos de utilidad publica. Por ello decir que la venta de viviendas repercutiría directa y positivamente sobre el ciudadano, no parece que pueda ser una afirmación contestada. Si ello es así, surgen unas preguntas. ¿Porque no se establecen medidas de ayuda a la compra?, ¿Porque no se instrumentan actuaciones que potencien la adquisición de un piso?.

Los promotores de viviendas protegidas, ya sean para la venta o para el alquiler se encuentran también en una situación de parálisis por la falta de disponibilidad de crédito para acometer sus proyectos

Si la transmisión de una vivienda genera unos ingresos significativos, el potenciar la venta de pisos comportaría un incremento sustancial de los ingresos del estado y consecuentemente mejoraría la situación de la economía. Si para ello se hace preciso modificar el proceso de desgravación fiscal en la compra de una vivienda, incrementado esta en función de unos parámetros concretos, pues hagámoslo. Si realmente se hace necesario una aportación a fondo perdido para la adquisición de un piso, ya sea vía reducción de impuestos, vía aportación directa (ya se esta ofreciendo para el alquiler a jóvenes), vía bonificación de la cuota (esta es la propuesta del Plan de la Vivienda) pues hágase.

Realmente cualquiera de estas medidas no comportaría ningún desembolso neto para las arcas del estado, ya que se nutrirían de la propia generación de los impuestos que la vivienda comporta.

Perseverar con una carga fiscal y un proceso de desgravación de viviendas como el actual, tal vez útil para unos momentos en que la economía crecía día a día, que los valores de las viviendas se incrementaba cada año, que el PIB del país mantenía una línea creciente, no tiene porque ser útil en momentos en los que el escenario económico es totalmente diferente inmerso en un proceso recesivo de nuestra economía y con un riesgo de deflación, las medidas deben ajustarse a la nueva realidad, no hacerlo es hacer propia la frase de “mantenello y no enmendallo”.

Hay además otro factor que va a obligar a tomar medidas en la línea de lo expuesto anteriormente. Es la situación de las entidades de créditos (bancos y cajas). No se trata de analizar la fortaleza o no de las mismas (no es el momento ni el foro adecuado) pero si deberemos tener en cuenta que la propia estructura de los balances con una fuerte carga de préstamos hipotecarios condicionan la capacidad de recuperar liquidez, situando este horizonte en 3/4años.

Ahora ha surgido otro factor que puede retardar este cambio de tendencia y de disponibilidad de liquidez del sector financiero, lo cual nos ha de obligar a actuar sin esperar la tan deseada recuperación. Se trata del stock de viviendas que se ven obligados adquirir los bancos y cajas, ya sea vía dación en pago, compra a través de sociedad del grupo o directamente por ejecución de la deuda, que deberá volver al mercado y será previsiblemente (si nos atenemos a las primeras operaciones que están realizando de venta) con ofertas, precios y condiciones de financiación muy agresiva que mermarán su capacidad de recuperación.

Esta circunstancia absorberá parte de la liquidez para créditos, con lo que previsiblemente podría mantenerse cierta tensión en el mercado ante la obtención de préstamos, mientras se mantenga este stock. También es cierto que puede generar ciertas oportunidades en mayor medida en el colectivo de la intermediación, aunque no el único.

Ante un entorno tan cambiante, en el que cualquier nueva circunstancia puede alterar todo el equilibrio habrá que estar muy vigilantes y sobre todo reiterar la necesidad de nuevas medidas, nuevas normativas, nuevas actuaciones para tiempos nuevos, medidas tal vez arriesgadas, pero siempre es mejor errar por acción que hacerlo por omisión

 

 Autor: Joan M. Bermúdez i Prieto- Abogado, Administrador-Director General de Bermúdez Consutling & Management s.l. – BERCOMA

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