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Claves para lograr la estabilidad del mercado de locales comerciales

El mercado de High Street no se ha visto ajeno a la recesión económica y a partir del segundo semestre de 2008 ha vivido una situación ralentizada respecto a ejercicios anteriores. La bajada en los niveles de consumo se ha traducido en un descenso de la demanda por parte de operadores de locales comerciales y son muchos los operadores que han decidido frenar su planes de expansión mientras la incertidumbre domina el mercado. A día de hoy, no se espera un repunte de actividad hasta la segunda mitad del presente año.

Dentro de este panorama de ralentización generalizada, los mercados de High Street de Barcelona y Madrid están sufriendo en menor medida que otras ciudades como Valencia o Zaragoza. Actualmente, los operadores prefieren evitar riesgo, apostar por plazas seguras y evitar ubicaciones secundarias.

 
Lo que en 2007 comenzó como una crisis hipotecaria se ha ido extendiendo a todos los sectores económicos y de forma global a lo largo de 2008. El PIB caía por primera vez en 15 años durante el 3º trimestre y el consumo privado, una de las locomotoras del crecimiento durante los últimos años, pasaba del 2,1% en el primer trimestre del año al 0,1% en el tercero. Uno de los factores más influyentes en el gasto de los hogares es la desfavorable evolución del empleo, que reduce la renta disponible de las familias.

El aumento del paro y el consiguiente descenso en el consumo explican que las rentas sólo se mantengan en los ejes prime

La tasa de paro actual se encuentra en un nivel del 11,33%, lo que ha supuesto un aumento del 41% en el último año, cuando la tasa de paro se situaba en el 8,03%. Ante esta situación, las rentas de High Street Retail se han mantenido en los ejes prime de Madrid y Barcelona, mientras que sufren presiones bajistas en ubicaciones secundarias coincidiendo con un aumento significativo en la oferta de locales. A nivel nacional, la demanda ha mostrado signos de contención y continúa dominada por operadores de equipamiento personal, en general, y moda en particular.

DEMANDA

En 2008, la demanda en el mercado de High Street Retail ha contado con un papel protagonista de operadores pertenecientes a productos de la categoría de equipamiento personal, entre los que han destacado firmas de moda y complementos. Ahora bien, con un sentimiento de incertidumbre generalizado, incluso muchos de estos operadores han optado por frenar sus planes de expansión. Por otra parte, en casos de búsqueda activa de ubicaciones, el periodo de estudio y negociación se ha visto alargado.

Por tamaño, la superficie de locales que ha contado con mayor demanda ha continuado siendo la de activos que oscilan entre los 100 y 300 metros cuadrados. Y por ubicación, el grueso de operaciones cerradas en Barcelona se ha llevado a cabo en Rambla de Catalunya y Paseo de Gracia, mientras que Claudio Coello ha sido la calle de mayor actividad en Madrid.

Desde el exterior, la percepción del mercado de High Street de España es la de un sector con un elevado nivel de riesgo. Existe interés por parte de operadores internacionales en instalarse en este mercado, pero han optado por acoger una actitud de espera en vistas a un mayor incremento de locales disponibles, descenso de los niveles de rentas a entornos más competitivos y aumento de flexibilidad en las condiciones contractuales.

OFERTA

Tradicionalmente caracterizado por una disponibilidad muy baja, el mercado de High Street Retail en España ha pasado a contar con un nivel de oferta novedoso en este sector. Si bien es cierto que dicha oferta continúa siendo escasa en los ejes prime de Madrid y Barcelona, cabe comentar que ha aumentado de manera significativa en otras plazas como Valencia o Zaragoza, así como en ubicaciones secundarias. Es importante también apuntar que la oferta en traspaso ha pasado de un nivel histórico del 50% al 70% actual.

Por tipología, en los ejes que albergan operadores con perfil de lujo se comienza a observar un nivel de oferta superior al de ubicaciones con una mayor concentración de firmas de gran consumo.

Así, Madrid cuenta con locales disponibles en la calle Ortega y Gasset, mientras que la disponibilidad en la calle Preciados es nula. Una situación similar es la que se observa en Barcelona.

 

La oferta ha aumentado en Valencia, en Zaragoza y en los ejes secundarios, así como en zonas de lujo

Paseo de Gracia es el eje que concentra los operadores de lujo en la Ciudad Condal y, a día de hoy, la disponibilidad de locales comerciales asciende al 10.84%. Por otra parte, la calle de Portal d’Angel, que aglutina operadores de gran consumo, particularmente tiendas de equipamiento personal y moda, tiene una disponibilidad de locales prácticamente nula situada en el 2,78%.

Por tamaño, la oferta de locales de High Street Retail se concentra en locales de superficie inferior a los 500 metros cuadrados. Éste es el caso de la ciudad de Madrid, donde el segmento de locales cuya superficie oscila entre los 100 y 300 metros cuadrados representa el 47 por ciento de la disponibilidad y el segmento de locales con una superficie que oscila 300 y 500 metros cuadrados representa el 20 por ciento de la disponibilidad actual.

De cara a los próximos meses, en caso de persistir y/o empeorar la desaceleración económica y resultante contención de consumo, no se puede descartar un aumento de la oferta.

PRECIOS

A lo largo del año 2008 las rentas de los ejes prime han mantenido niveles similares a los de pasados ejercicios. Ahora bien, esta observación no es aplicable a plazas y ejes secundarios, que sí han experimentado presiones bajistas como resultado de un descenso más acusado de la demanda y un creciente aumento de la oferta.

En Barcelona, Rambla de Catalunya y Pelai han registrado operaciones con niveles de rentas similares o incluso ligeramente superiores a los obtenidos en 2007, mientras que en Paseo de Gracia las rentas han experimentado bajadas.

Se confirma pues la tónica de mercado: el impacto negativo de la coyuntura económica en los ejes de lujo.

Con una evidente perspectiva negativa económica y de consumo en la primera mitad del año 2009 y, ante la necesidad por parte de los operadores de mantener sus márgenes, se prevé una mayor presión en la obtención de rentas más competitivas. Ante esta coyuntura, la evolución de la flexibilidad de los propietarios va a jugar un papel clave en el mercado de locales High Street.

Queda por resolverse la incógnita de si las propiedades proporcionarán condiciones más competitivas, facilitando así el cierre de operaciones y aumentando el dinamismo del mercado, o si por el contrario mantendrán expectativas similares a las de ejercicios anteriores, lo que podría derivar en una mayor contención de la actividad.

Autor: Dolors Jiménez Varas
Directora Higth Streets España CBRichard Ellis

 

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