Alertas Jurídicas domingo , 11 abril 2021
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Tratamiento de shock contra el infarto inmobiliario: sociedades de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI)

Llega a España un proyecto esperado por muchos y criticado por otros, las SOCIMI (Sociedades Anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario). Son las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, cuyo objeto principal es la inversión en bienes de naturaleza urbana para su arrendamiento: viviendas, residencias, locales comerciales, garajes, entre otros.

El  anteproyecto borrador que hemos manejado, (y que con cambios que precisa- adolece de ciertos aspectos sustancialmente mejorables-espero esté publicado para principios de año si la actividad legislativa lo permite) es una oportunidad para un sector que tiene restringido el crédito y la financiación sine die, y que aún con retraso pueden ser un instrumento que alivie a uno de los sectores vitales de nuestra economía.

El origen de las SOCIMI lo encontramos en las Real Estate Investment Trust (REIT) americanas (1960), que surgieron con la finalidad de dar mayor liquidez y transparencia a las transacciones de inmuebles. Casi medio siglo después, llegan a Europa, estrenándose en Francia (2003), para posteriormente y tras el éxito en el país galo, ser copiado por Alemania (2007) y Reino Unido (2007), con menos éxito de estos últimos.

Su objeto principal es la inversión en bienes de naturaleza urbana para su  arrendamiento: viviendas, residencias, locales comerciales, garajes, entre otros Son muchos los detractores de la actual regulación por considerar que en nada beneficiará al mercado las SOCIMI, argumentado motivos tan dispares como el tardío momento de su implantación, la falta de tradición arrendaticia, el fracasos de los últimos en adaptar dicha medida, alemán e ingles, entre otros.

Sin embargo, el proyecto y su implantación no puede perjudicar a una economía con sequía de ideas legislativas en materia inmobiliaria, que sin duda evitarán la huida de capitales a otros mercados donde sí se dispone de dichos instrumentos.

De esta forma el Gobierno pretende solventar el colapso que sufre la actividad inmobiliaria, en un momento que a mi juicio es idóneo, pues la situación infartada en que se mantiene la actividad inmobiliaria, ha puesto fin al ciclo alcista y a la arritmia anterior que hubiera supuesto pagar un sobre pecio en la compra de los inmuebles, y con este instrumento, se puede lograr una adecuada y exigente regulación que consiga normalizar el latido inmobiliario.

Para analizar, si verdaderamente las SOCIMI pueden ser una solución más o menos afortunada en la situación en la que nos encontramos, analizaremos los aspectos más significativos del anteproyecto.

Atractivo Régimen Fiscal.

Las SOCIMI estarán exentas del Impuesto sobre Sociedades, siempre que cumplan los requisitos exigidos en los artículos 8 y 9. Es decir, tributarán al tipo de gravamen del cero por ciento la parte de las base imponible correspondiente a las rentas derivadas del arrendamiento de inmuebles, de la transmisión de los mismos, así como los dividendos y rentas procedentes de la transmisión de las participaciones tenidas en otras sociedades, siempre que tales inmuebles y participaciones estén afectos al cumplimiento de su objeto social principal y cumplan los requisitos establecidos en la Ley reguladora.

La carga fiscal se traslada a los inversores, pues tributarán por los dividendos percibidos al 18 por ciento, resultando un atractivo fiscal en la recuperación del beneficio.

Bienes objetos de inversión.

Las Sociedades deberán tener invertidos, al menos, el 90 por 100 del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinadas al arrendamiento y en participaciones en el capital social de otras SOCIMI, o en el de otras sociedades extranjeras de similar características.

En este aspecto, y a diferencia de otros países no hay restricciones en la naturaleza del inmueble en el que se invierte: pisos, locales, oficinas, garajes, a diferencia de otros países donde la inversión se limita a viviendas.

Distribución de Beneficios

Deberán distribuir anualmente entre sus accionistas al menos el 90 por 100 de los rendimientos obtenidos en los alquileres, y en su caso de las plusvalías generadas por la venta de inmuebles, que hayan permanecido en alquiler un determinado periodo de años (tres años). Con ello, se pretende lograra que el pequeño y mediano accionista, invierta en una cartera diversificada de activos inmobiliarios de gestión profesionalizada y, disfrute de inmediata rentabilidad mediante la percepción de dividendos.

Este aspecto difiere sustancialmente de lo regulado en otros países, considerando que el anteproyecto español es poco afortunado al obligar a un reparto excesivo del beneficio y plusvalías, impidiendo la reinversión en otros inmuebles si fuera interesante dicha opción. Para que las acciones de la SOCIMI se revaloricen se precisará una buena gestión del activo invertido y la confianza del inversor, pero también precisará que la SOCIMI tenga expectativa de crecimiento si la situación del mercado lo aconsejara.

Francia y Estados Unidos resuelven de mejor forma el problema, así el primero de ellos permite no distribuir el 50% de las plusvalías y el segundo solo obliga a la distribución del 90 % de los ingresos ordinarios (dejando fuera del límite las plusvalías por venta). Reino Unido y Alemania son más restrictivos, el primero el 90% del beneficio neto y el 90 % de las ganancias el segundo.

Las Sociedades deberán tener invertidos, al menos, el 90 por 100 del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinadas al arrendamiento y en participaciones en el capital social de otras SOCIMI
Quizá debiéramos analizar el fracaso de las REITS en Reino Unido y Alemania y separarlo de la oportunidad del momento en el que se emitieron, y analizar si las restricciones y limitaciones que ahora pretende copiar la norma española, dificultaron el éxito de su implantación.

Límites a la participación accionarial.

La participación máxima por accionista será del 5 por ciento del capital de la SOCIMI, participación directa o indirecta.

Este aspecto del anteproyecto es el más duro y criticable, comparativamente con el resto de países que comparamos, y que a mi juicio el legislador español debiera revisar para asegurar el éxito de este nuevo instrumento inmobiliario. Tanto dista de las demás legislaciones, que cuando analicé el anteproyecto español por primera vez, creí que se trataba de un error y que debiera ser del 50 por ciento, pero no era ninguna broma legislativa.

Los demás países con una probada experiencia, permiten una concentración accionarial mucho menos rígida, que garantiza y facilita el éxito de este instrumento. Así, en Francia el límite de un accionista es del 60% con un mínimo de siete; en Estados Unidos el mínimo son 100 accionistas, no pudiendo acumular cinco accionistas más del 50% del valor de la REIT durante la segunda mitad del año; en Alemania y Reino Unido el límite máximo cuantitativo es del 10%, con un mínimo de 9 accionistas en el primero y sin limite en el segundo.

A mi parecer, este límite debiera revisarse permitiendo una mayor flexibilidad y analizar cómo los países con mayor éxito (Francia y Estados Unidos) regulan este aspecto.

Así, se permitiría que los grandes y medianos capitales inmobiliarios no rechacen este instrumento por miedo a perder cierto control de los que ha sido su patrimonio, al tiempo que el bautizo de las SOCIMI no se vería frustrado cuando su salida a bolsa obligara a adquirir un porcentaje elevado de las acciones de la nueva Sociedad. Al fin y al cabo, uno de los atractivos de las estas sociedades, es la profesionalidad de su gestión, y no sería bueno desanimar o alejar a los que han sido los padres de la SOCIMI.

Tan malo es no legislar por miedo, como legislar con miedo

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