Alertas Jurídicas lunes , 18 enero 2021
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La financiación, origen y consecuencia

Ante los síntomas que presenta la economía, todos los agentes intervinientes parecen estar de acuerdo en diagnosticar que está enferma, incluso en general, salvando los casos de exacerbado optimismo, coinciden en que tiene una salud muy delicada, pero a pesar de ello nadie se pone de acuerdo en los tratamientos que requiere para poder recuperar la fortaleza necesaria, mientras cada día empeora un poco mas.

Es cierto que la situación es compleja, el entorno es frágil, y las medidas de apoyo se quedan en enunciados, mientras el mercado sigue en una atonía que se está convirtiendo en crónica, por ello se hace necesario ciertas dosis de esperanza para acometer la difícil, pero al mismo tiempo necesaria, labor de superar las adversidades e intentar buscar un resquicio, una brecha donde aparezca ese punto de luz que permita al empresario poder desarrollar su labor.

Cada día aparecen noticias que siguiendo el criterio establecido en los medios de comunicación, como si de una consigna general se tratara, nos recuerdan la culpabilización del sector inmobiliario a la que ha sido sometido  como si este fuera el responsable de todos los males, sin considerar que es el sector mas afectado por la situación generada consecuencia de unas políticas financieras inadecuadas y el que esta soportando en mayor medida sus repercusiones siendo casi la mitad de los 667 concursos de acreedores presentados en el tercer trimestre de este año inmobiliarios, además del cierre de los despachos de casi dos tercios de los agentes inmobiliarios que habían hace tan solo 18 meses y la consiguiente pérdidas de puestos de trabajo.
 

Se están anunciando, diferentes medidas orientadas a superar la actual situación económica, aunque hasta ahora casi todas ellas focalizadas en dar respuesta a los problemas del sector financiero. Una vez más el causante (en gran medida) de la crisis y consecuentemente de la desaceleración económica que existe y de la previsible recesión, resultará ser el beneficiado del esfuerzo que entre todos debemos asumir. La tan manida aportación que debe generar la administración de 30.000 millones de euros para mejorar la situación de capacidad crediticia de algunas entidades financieras, que debería servir para aportar liquidez al mercado, (a tenor de las cautelas que se han tomado para evitar conocer quienes serán las beneficiadas; aunque parece que finalmente se podrán conocer)  nos lleva a considerar que su finalidad es más estabilizar unos balances que actualmente y debido a una falta de previsión en la política crediticia mantiene las arcas sin capacidad, que ofrecer el crédito que el mercado necesita, lo cual comportará (como ha llegado a reconocer el Ministro Pedro Solbes) que las empresas no percibirán la tan necesitada inyección de liquidez, menos aun las que están inclusas en el sector inmobiliario (en cualquiera de sus diferentes actividades), ya que estas, tal como manifiestan en privado directivos del sector financiero, están limitadas, cuando no vetadas para acceder a financiación nueva.

La aportación de 30.000 millones de euros para mejorar la situación de capacidad crediticia de algunas entidades financieras, nos lleva a considerar que su finalidad es más estabilizar unos balances,. que ofrecer el crédito que el mercado necesita
       
Actualmente resulta difícil poder presentar una propuesta de financiación de un proyectó inmobiliario a cualquier entidad financiera, sin que esta vea un alto riesgo en su desarrollo. Todos los indicadores que manejan en el análisis de una solicitud de financiación, presentan alertas que les hacen retraerse ante un proyecto de construcción de viviendas, esto debe asumirse como una realidad, aunque ello no significa que estén totalmente en lo cierto. Existen, si nos atenemos a los datos aportados por la Ministra de la Vivienda Dª Beatriz Corredor, un parque de pisos en venta que oscilan entre las 650.000 y 930.000, la propia orquilla en los datos aportados, (con una oscilación del 30%), manifiestan la dificultad real para poder valorar cuantas de estas viviendas corresponden a primera residencia y cuantas a segunda o tercera residencia.

Si nos atenemos a la evolución en el desarrollo de los proyectos en los últimos años, podríamos considerar que casi la mitad de ese stock, se corresponde con un producto de difícil realización. Entre ellas situaríamos, efectivamente, la segunda residencia que va a sufrir un largo periodo de faltas de ventas, aun superando la actual situación de crisis, ya que requiere de un escenario de estabilidad y mejora económica y social que previsiblemente en los próximos 5 años no se producirá. También hay los productos que se crearon a tenor mas de las esperanzas, o deseos de los promotores que de una potencial demanda. Se trata de los macro proyectos, casi poblados enteros, situados en entornos de concentración, alejados del mercado laboral y finalmente aquellos que ya fueran por sus características constructivas o de coste, quedan fuera actualmente del alcance del potencial comprador. Con ello nos situamos ante dos tipos de proyectos inmobiliarios y consecuentemente dos características de riesgo diferente. El colectivo enunciado anteriormente es lógico que sufra las cautelas, temores y prevenciones del sector financiero, pero no así las edificaciones, las viviendas, en definitiva el stock que se corresponde con una necesidad real, cuyos empresarios sufren la falta de financiación para acometer los proyectos.

Otra medida anunciada, es la posibilidad de demorar durante dos años la mitad de la cuota a las personas que actualmente disponen de una hipoteca siempre que se cumplan unos requisitos y se encuentren ante la imposibilidad de atender las cuotas mensuales. Sin pretender entrar en un análisis exhaustivo de la medida, deberíamos valorar la idoneidad de la misma, la situación que genera y sobretodo a quien beneficia en primer término.
 las empresas no percibirán la deseada inyección de liquidez, y menos aún las que están inclusas en el sector que están limitadas, cuando no vetadas, para acceder a financiación nueva

La medida ante todo lo que hace es demorar, posponer en el tiempo un problema, sin que realmente aporte solución a la base del mismo, ya que comportará que en 24 meses la familia que haya conseguido demorar el pago de parte de su deuda (ello teniendo en cuenta que finalmente son las entidades financieras quien tienen que dar el visto bueno) deberá hacer frente a unos compromisos de pago mucho más fuertes, que salvo que hayan podido en ese plazo de 2 años mejorar su situación económica por lo que se podrán ver de nuevo envueltos en unos pagos difíciles de atender.

Si este escenario se sitúa en un contexto del mercado laboral con un volumen actualmente superior a los 3.000.000 de personas en el paro, con una reducción de mas de 514.000 personas de afiliados a la Seguridad Social tan solo en Octubre, no parece que aporte mas que “pan para hoy y hambre para mañana”, y finalmente parece que a quien puede beneficiar mas esta medida en un primer momento es a las entidades de crédito que a través de su aplicación conseguirían demorar la entrada en morosidad de prestamos (actualmente en unos niveles del 3%, aunque con previsión de incrementos sustantivos) que de otra forma no podrían ser atendidos, con las consiguientes penalizaciones que ello comportaría tanto de orden de coeficientes de cobertura (obligatorios  por el Banco de España), como por la imagen que la misma daría ante sus accionistas o clientes.

La falta de financiación que está soportando el sector lo sitúa en un escenario que está comportando que muchas empresas promotoras estén reduciendo su actividad a mínimos, cuando no comporta el cierre de la misma, con las consiguiente consecuencias que se derivan no tan solo de perdidas de puestos de trabajo directos e indirectos, si no que son las propias entidades financieras quienes consecuencia de su posicionamiento ante el sector, conlleva que la morosidad del mismo se incremente sobremanera. La necesidad urgente ahora no es financiar proyectos nuevos, si no atender la demanda de financiación hipotecaria que a través de los potenciales adquirentes de viviendas que les solicitan.

La situación de falta de ventas no se puede atribuir tan solo a la caída de la demanda, ya que esta si bien es cierto que ha visto como su capacidad de compra se ha reducido en unos casos por la perdida de ingresos familiares y en otros por la inestabilidad laboral, sigue existiendo un núcleo importante de adquirentes que si dispusieran de la financiación necesaria accederían a la compra de una vivienda, para ello seria necesario que los bancos y cajas aceptaran la subrogación de los prestamos hipotecarios que en su momento concedieron a los promotores para la construcción y posterior venta.

El interés en la compra se manifiesta en el volumen de visitas que están teniendo los agentes interesadas en una vivienda, aunque la mayor parte de las gestiones se diluyen cuando se enfrentan a la gestión de obtención de la financiación. Cierto es que el sector financiero es conversador, cuando no miedoso, al conceder créditos y en momentos como los actuales el riesgo (global y conceptual) de morosidad por parte de un hipotecante es mayor, pero por eso disponen de los servicios de análisis y riesgos para valorar quien es realmente merecedor de un préstamo y quien no. La realidad es que en mas ocasiones de las deseadas nos encontramos con que se produce una negación a la subrogación de la hipoteca existente en el piso que quiere adquirir sin que realmente exista una razón objetiva para tal denegación, mas allá del hecho de necesidad desinvertir y recuperar liquidez. Tan solo que las entidades actuaran con normalidad (aunque fuera con criterios estrictos, pero razonables), las ventas se podrían incrementar en un torno a un 30% más.

La dificultad radica en que el sector inmobiliario, por sus características, requiere tanto el promotor como el adquirente de un alto porcentaje de financiación para poder acometer la construcción de los edificios los primeros y para poder adquirir el bien resultante los segundos.

Por ello la capacidad de reacción propia de los profesionales es limitada, lo cual no significa que no sean capaces de aportar ideas que permitan mantener la actividad, como ha sucedido con el mercado que ha surgido de viviendas de alquiler que permite en algunos casos poder mantener la situación empresarial a la espera de momentos mejores. Aunque esta medida, como todas las que son coyunturales tienen un límite de actuación ya que los clientes que arriendan lo son en porcentajes que superan el 70% empujados por la imposibilidad de compra, lo cual reafirma la encrucijada del sector, con una demanda latente que no puede ser atendida y una oferta importante que no encuentra salida.

Autor:
Joan M. Bermúdez i Prieto- Abogado, Administrador-Director General de Bermúdez Consutling & Management s.l. – BERCOMA

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