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Estado del mercado de locales comerciales en 2008

CENTROS COMERCIALES

Si se cumple el calendario previsto, el año 2008 terminará con más de 800.000 m2 nuevos de Superficie Bruta Alquilada (SBA) de centros comerciales (en esta cifra sólo se incluyen centros con una galería comercial de más de 5.000 m² de Superficie Bruta Alquilada (SBA), excluyendo superficie destinada a hipermercado), situando a 2008 como un año record en lo que a nueva promoción se refiere. La densidad resultante se situará en los 213 m2/1.000 habitantes, todavía por debajo de los 242 m2/1.000 habitantes en que se sitúa la media europea. Las tres comunidades con mayor densidad siguen siendo Asturias, Canarias y Madrid, sin embargo Extremadura, Cataluña y Baleares, son las comunidades con menor densidad.

Para 2009 y 2010 el nivel de aperturas previsto se sitúa bastante por debajo del de 2008, entre 400.000 y 500.000 m2/año. Existe incertidumbre acerca de los proyectos futuros posteriores a 2010 debido, principalmente, a las duras condiciones impuestas por los bancos, reacios a financiar proyectos inmobiliarios en general.

Actualmente las comunidades autónomas más activas en cuanto a nuevos proyectos en construcción son Andalucía, Madrid, Galicia y Cataluña.

Aunque es difícil establecer niveles de renta a nivel general,  se estima que la renta en un local prime de unos 200 m2 destinado a moda y un contrato de alquiler de acuerdo al estándar de mercado, se situaría en un centro comercial prime entre los 35-45 euros/m2/mes de media.

En el periodo comprendido entre 2003 y 2006, el crecimiento de rentas prime fue constante y superior al crecimiento de la inflación. A lo largo de 2007 y en los primeros meses de 2008, las rentas todavía crecieron, si bien a menor ritmo. El ritmo de ventas en los últimos meses del año está reflejándose en la evolución de rentas, que tienden a estabilizarse e incluso a descender de forma ligera debido a las menores cifras de ventas. Dada la situación actual y las previsiones a corto plazo, posiblemente habrá que esperar hasta bien entrado 2010 para ver nuevas subidas de rentas.

Existe demanda de locales en los centros comerciales más rentables y el cambio de ciclo puede ser una oportunidad para redefinir y mejorar el mix comercial. La marcha de operadores en dificultades puede abrir la puerta a otros que ayuden a incrementar el atractivo del centro en conjunto.

PARQUES COMERCIALES

Igual que en el sector de centros comerciales, 2008 ha sido un año record en lo que a nueva construcción de parques comerciales se refiere: Al finalizar el presente año, se habrán sumado al stock de suelo industrial unos 286.000 m2 aproximadamente.

Este sector aún tiene mucho margen de crecimiento en España, pues la densidad en nuestro país se sitúa en los 41 m2/1.000 habitantes, por debajo de los 63 m2/1.000 habitantes en que se sitúa la media europea.

Si es difícil estimar niveles de rentas en general en el sector de centros comerciales, aún es más complicado dar rentas de mercado a nivel general en parques comerciales, debido a la propia juventud de este sector. Para nosotros, la renta media en parques comerciales prime se sitúa entre los 20-21 euros/m2/mes, considerando superficies entre 1.500m2-2.000m2 y tomando siempre la actividad que puede pagar las rentas más elevadas.

Las rentas en los parques industriales más consolidados son aún bajas, debido a que no ha habido muchas oportunidades de actualizarlas a precio de mercado. Esto ha ocurrido, precisamente, porque los contratos iniciales no han vencido y no se ha podido producir la rotación de inquilinos ha sido muy baja.


LOCALES A PIE DE CALLE

La oferta de locales en las calles prime de las mejores zonas comerciales de las principales ciudades españolas sigue siendo muy baja. No obstante, la bajada del consumo y los altos alquileres están empezando a hacer mella en los operadores.

En calles secundarias comienza a producirse un ligero aumento de la oferta.
Desde el año 2003 hasta la actualidad, el crecimiento de rentas en las calles prime de Madrid y Barcelona ha sido del 48%. Por el momento las rentas se han mantenido en niveles máximos si bien pensamos que en los próximos meses pueden producirse reajustes a la baja.

MERCADO DE INVERSIÓN

Por último debemos  referirnos al mercado de inversión que  se ha visto muy afectado por la crisis de liquidez existente en los mercados financieros mundiales desde hace ya más de un año. Como resultado, el volumen de inversión registrado en los primeros nueve meses de 2008 en el sector de centros y parques comerciales en España se sitúa en 602 millones de euros, aproximadamente un
40% menos de lo registrado en el mismo periodo del año anterior.

El sector de centros comerciales español despierta un gran interés por parte de los inversores internacionales, pero las oportunidades de comprar centros de buena calidad son muy limitadas.
Ello es debido a que un buen número de los mejores centros comerciales españoles se encuentran en manos de fondos internacionales, sin problemas de liquidez y que además los mantienen en cartera a largo plazo. La mayor parte de las oportunidades en venta son centros secundarios necesitados de una gestión proactiva.

A lo largo del año se viene produciendo un reajuste al alza en las rentabilidades netas. En centros comerciales prime la consultora estima que se sitúan alrededor del 5,5%, frente al 4,75% en que se encontraba 12 meses atrás. En parques de medianas prime, aunque las rentabilidades no están aún definidas claramente, se  sitúan alrededor del 6%, mientras que hace un año se encontraban alrededor del 5%. En locales a pie de calle, se sitúan alrededor del 5,25% cuando hace un año se contaban con una rentabilidad por debajo del 4,5%. En cuanto a la evolución de las rentabilidades, los consultores de esta firman señalan que el reajuste fuerte ya ha tenido lugar y, de producirse nuevas subidas, éstas serán ligeras.

( tablas en pdf adjunto)
Autor:

Cushman & Wakefield

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