Alertas Jurídicas domingo , 11 abril 2021
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Alternativa para la adquisición de inmuebles

Leasing inmobiliario(incluye modelo)
El leasing inmobiliario es una figura atractiva para empresas de reciente creación con buenas expectativas de demanda o para empresas con sus líneas de crédito agotadas pero que disponen de una buena gestión empresarial que  les permite afrontar financieramente un arrendamiento. Es un contrato atípico que se rige por la voluntad de las partes y por la normativa contenida en la Disposición adicional.7.1 Ley 26/1988 de 29 julio 1988.

La estructura esencial de esta figura jurídica parte de un arrendamiento, en el que el arrendador se compromete a construir o comprar un inmueble (ej: local comercial) a instancias del futuro usuario, y a arrendárselo por una duración determinada, concediéndole además una promesa unilateral de venta, a un precio fijado en el momento inicial de la operación. Este arrendatario pasa a ser propietario cuando llega el momento de hacer uso de la promesa de venta y pagar el precio fijado, ya que mientras tanto el pago de los alquileres y la duración del contrato son irrevocables, conservando la empresa de leasing la titularidad dominical del inmueble.

En el arrendamiento financiero inmobiliario concurren tres partes, la empresa de leasing que financia la operación conjunta y celebra con el proveedor el contrato de compraventa y con el usuario el de arrendamiento con opción de compra, el proveedor que ha celebrado el anterior contrato de compraventa y entrega la cosa al usuario y éste, el usuario, que celebra el contrato con la empresa de leasing, y recibe la cosa del proveedor, normalmente elegida por él mismo.

Desde el punto de vista del adquirente, la ley  establece la necesidad de destinar el inmueble al ejercicio de la actividad profesional o empresarial del contratante. Se trata del requisito de la afectación.

En definitiva la composición de este contrato puede resumirse en la adquisición por parte del arrendador (entidad financiera) de la propiedad del inmueble concreto y la cesión del mismo al arrendatario. Por su parte, el arrendatario usa el inmueble para un fin determinado y, en el momento de extinción del contrato, ejercita la acción final adquiriendo la propiedad.

La opción de compra es el mecanismo jurídico que funciona como término final de la garantía para la retrocesión del bien.


Estructura del contrato

Objeto del contrato es un bien inmueble. No puede constituir su objeto un derecho de usufructo o servidumbre, sino el suelo y el edificio. Aunque, eso sí, puede tratarse únicamente del edificio, constituyendo entonces su objeto un derecho de superficie.

Una característica práctica del leasing inmobiliario es el plazo. Desde el punto de vista civil, rige el principio de autonomía de la voluntad y, en bese a ello, las partes podrán establecer el plazo que consideren oportuno. Desde el punto de vista fiscal no ocurre lo mismo; la Ley establece un plazo mínimo de 10 años y ello por razones fiscales.

En caso de incumplimiento por una de las partes, procede la resolución del contrato. No le es aplicable el régimen resolutorio de la compraventa porque no se trata de este tipo de contrato ( Artículo.1504 CC ).

Como garantía del cumplimiento del contrato, es frecuente la inclusión de cláusulas penales. Asimismo, se suelen incluir cláusulas resolutorias parecidas a las de los préstamos (ej: por incumplimiento de obligaciones que tienen la finalidad de conservación física del inmueble, por insolvencia del arrendatario…) La entidad financiera tiene la obligación de adquirir el inmueble designado por el arrendatario, y ha de ceder la posesión.

Como derechos que deben ser especificados en el contrato, posee el derecho de propiedad aunque, eso sí, vacío de contenido posesorio y con una cesión de acciones procesales relativas a la protección de la propiedad a favor del arrendatario (por saneamiento, evicción, vicios ocultos, reparaciones del inmueble y demás acciones tendentes a conservar el estado físico del inmueble). Esta cláusula suele y debe incluirse en el contrato.

La entidad financiera tiene derecho a cobrar las cuotas, a ejercitar la acción ejecutiva para el cobro, a inspeccionar el inmueble, a una cesión a su favor de indemnizaciones en caso de producirse el suceso asegurado por el seguro al que viene obligado el arrendatario.

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