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Evolución trimestral del precio de la vivienda de segunda mano en España

(tercer trimestre 2008)

El informe está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos; es decir, todos los precios que se analizan corresponden a las últimas actualizaciones realizadas por los vendedores. En esta época de negociaciones generalizadas, los precios medios de este informe no tienen por qué coincidir con el precio final de la operación que se cierre entre comprador y vendedor (que puede ser más bajo de lo que al vendedor le gustaría y del precio que inicialmente puso a su vivienda).

Se han excluido las viviendas unifamiliares de este informe porque su presencia desvirtuaba el precio medio en algunas zonas se han descartado aquellos inmuebles cuyos precios de oferta estaban clara y desproporcionadamente fuera de mercado en sus correspondientes áreas geográficas, ya que su inclusión en la muestra de análisis hubiera provocado fuertes distorsiones en los resultados finales.

 

Todas las viviendas analizadas para este estudio son de segunda mano y proceden tanto de particulares como de profesionales inmobiliarios; se encuentran o se encontraron ofertadas en nuestra base de datos durante el período comprendido entre el  23 de junio y el 22 de septiembre de 2008. A fin de que se  tenga un panorama extenso sobre el que elegir, se incluyen en el informe también aquellas poblaciones más importantes de las diferentes comunidades autónomas en las que se dispone de al menos 50 viviendas en la base de datos.

Comunidad de Madrid

Madrid

 

Madrid vuelve a ver descender el precio de la vivienda usada por quinto trimestre consecutivo. Durante el verano los precios cayeron de media un 1,5% en la capital, lo que sitúa el precio del metro cuadrado en 4.106 euros, 63 euros menos que el trimestre anterior.

 

Con éste, Madrid acumula cinco trimestres de descensos consecutivos. Desde que alcanzó su máximo histórico en el 2º trimestre de 2007 hasta el momento actual, las viviendas de segunda mano en la capital han sufrido una depreciación de 4,8%, situando su precio por debajo del alcanzado en el primer trimestre de 2006 (4.138 euros/m2), hace ahora dos años y medio.

 

Tres distritos recuperan la senda alcista. De los 21 distritos de la capital, Salamanca, Chamartín y Hortaleza vuelven a ver incrementar el precio de sus viviendas. Salamanca, con un crecimiento del 2,5% es el que experimenta una mayor subida. Le siguen Chamartín que eleva sus precios un 1,8% (frente a la bajada del 0,6% en el segundo trimestre del año) y Hortaleza, que incrementa en un 0,4% el precio de sus inmuebles (-2,5% en el trimestre anterior).

 

Los otros 18 distritos bajan de precio. La mayor caída se ha producido en Vicálvaro que con un descenso del 4,9%% ha dejado el precio en 3.015 euros/m2, por debajo del registrado en el cuarto trimestre de 2004, cuando estaba en 3.105 euros/m2. Con caídas también superiores al cuatro por ciento se encuentran Carabanchel y Villaverde, que con un decremento del 4,1% sitúan el precio en 3.041 euros/m2 y 2.667 euros/m2 respectivamente.

 

Dentro de la capital, los distritos con la evolución menos favorable son los de Arganzuela (3.876 euros/m2) y Usera (2.979 euros/m2) que desde que alcanzaron su máximo histórico en el cuarto trimestre de 2006 (4.257 euros/m2 y 3.313 euros/m2 respectivamente) acumulan siete trimestres consecutivos de decrementos. Los distritos que mayor porcentaje de bajada acumulan desde su precio máximo son los de Vicálvaro (-14,4%, desde el 2º trimestre de 2006)Puente de Vallecas (-12,8% desde el 1er trimestre de 2007) y Villaverde (-12,7% desde el 4º trimestre de 2006).

 

El metro cuadrado en los distritos más caros de Madrid continúa situado por encima de los cinco mil euros. En el distrito de salamanca el precio de la vivienda usada se sitúa en los 5.525 euros/m2. Le sigue Chamartín, donde el metro cuadrado alcanza los 5.378 euros. A pesar de la bajada del 2% sufrida en el último trimestre, Chamberí (5.123 euros/m2) sigue la estela de los distritos más caros.

 

Tres distritos de Madrid sitúan el precio de su metro cuadrado por debajo de los tres mil euros: se trata de Villaverde, que con 2.677 euros/m2 es el distrito más barato de la capital, Puente de Vallecas (2.926 euros/m2) y Usera (2.979
euros/m2).

 

Municipios de Madrid

 

41 de los 42 los municipios analizados en la comunidad de Madrid registran, por segundo trimestre consecutivo, bajadas en el precio de sus viviendas de segunda mano. En la mayoría de los casos se pueden encontrar inmuebles a precios de 2005.

Paracuellos del Jarama es el único municipio de toda la comunidad que ha visto incrementar el precio de sus viviendas de segunda mano. Con una subida del 0,8% el metro cuadrado se sitúa en 2.734 euros, su máximo histórico. el efecto de la llegada del nuevo desarrollo urbano y las nuevas vías de comunicación de la zona han contribuido a revalorizar el precio de la zona en general en los últimos tiempos. Además, el hecho ser una población cercana a Madrid con precios mucho más atractivos que sus localidades del norte colindantes (la Moraleja o Alcobendas) está sirviendo de amortiguador al precio de sus viviendas. el resto de los municipios de la comunidad analizados por idealista registran descensos a partir del 1%.

 

En el extremo opuesto de la tabla, la mayor bajada de precios la ha registrado el municipio de Arroyomolinos que con una bajada del 6,2% el precio por metro cuadrado se sitúa en 2.427 euros. La segunda bajada más importante se ha dado en humanes de Madrid, cuyos precios han caído un 5,5% y han situado el metro cuadrado en 2.207 euros. Con el mismo porcentaje de bajada (-5,5%) Sevilla la nueva ve descender el precio de sus inmuebles dejándolos en 2.351 euros/m2. Los precios han bajado también por encima del cinco por ciento (-5,1%) en arganda hasta situarse en los 2.278 euros/m2.

 

El municipio madrileño con la peor evolución en el precio de la vivienda usada es Ciempozuelos, que desde que alcanzó su máximo histórico en el primer trimestre de 2007 (3.044 euros/m2) ha visto descender el precio un 27,4% hasta situarlo en 2.211 euros/m2. Le sigue Brunete que alcanzó su máximo histórico en la misma fecha (1er trimestre 2007, 3.477 euros/m2) y a día de hoy el metro cuadrado está situado en 2.657 euros/m2 (-23,6%)

 

La Moraleja sigue albergando el metro cuadrado más caro de España. A pesar de haber registrado una caída del 4%, el precio se sitúa en 5.686 euros/m2, aún por encima del distrito más caro de la capital madrileña, salamanca, donde los propietarios piden 5.525 euros/m2. En la comunidad le siguen, a cierta distancia, los municipios de pozuelo de Alarcón (3.925 euros/m2) y Majadahonda (3.695
euros/m2)

El municipio más económico de todos los analizados en la región sigue siendo San Martín de la Vega (2.028 euros/m2). Le siguen Algete (2.195 euros/m2) y Humanes de Madrid (2.207 euros/m2).

Cataluña

Barcelona capital

Barcelona acumula ya seis trimestres consecutivos de bajadas de precio y en este último ha vivido la mayor caída desde que se  comenzó a analizar el mercado de la capital catalana en 2001. Los precios han caído un 5,3%, hasta los 4.416 euros/m2. Esta cifra es un 9,7% más baja que el máximo de 4.888 euros/m2 registrado en el primer trimestre de 2007.

 

El precio actual está situado ya por debajo del que se registraba en el cuarto trimestre de 2005, cuando el metro cuadrado cotizaba a 4.498 euros. por segunda vez consecutiva, todos los distritos de la ciudad condal han rebajado sus precios. la mayor caída se ha producido en Sants-Montjüic, con un decremento del 8,3% que ha dejado el precio del metro cuadrado en 3.949 euros. Le sigue Sant Andreu, donde los precios han retrocedido un 7,9% en este trimestre, hasta los 3.700 euros/m2.

 

Cinco distritos más han sufrido descensos superiores al seis por ciento. En Horta Guinardó el decremento ha sido del 6,4% (3.804 euros/m2), mientras que en sant martí ha sido algo inferior, del 6,3% (4.228 euros/m2). En L’Eixample el precio (4.723 euros/m2) es un 6,2% más barato que hace tres meses, la misma caída que se registra en Gràcia (4.411 euros/m2) y Nou Barris (3.410 euros/m2). Ciutat Vella ha visto sus precios descender un 6% hasta los 4.230 euros/m2.

La menor caída se ha producido en Sarrià Sant Gervasi con una bajada del 3,6% que ha dejado el precio por metro cuadrado en 5.605 euros. Les Corts ha visto cómo sus precios descendían un 5% hasta quedar en 5.214 euros/m2.

 

Sarrià Sant Gervasi sigue siendo el distrito más caro de Barcelona con 5.605 euros/m2, seguido por Les Corts (5.214 euros/m2). Estos dos distritos son los únicos que quedan por encima de los cinco mil euros por metro cuadrado. El siguiente es L’Eixample, con 4.723 euros/m2.

 

Nou Barris vuelve a ser el distrito más económico de la ciudad con 3.410 euros/m2, pero ya no es el único con un precio inferior a los cuatro mil euros por metro cuadrado: este trimestre se le han unido Sant Andreu (3.700 euros/m2), Horta Guinardó (3.804 euros/m2) y Sants- Montjüic (3.949 euros/m2).

 
Municipios de Barcelona

 

Sólo 2 de los 43 municipios analizados han registrado incrementos de precio en el tercer trimestre: Vic y Sitges. Estas dos localidades han visto crecer sus precios en un 1,7% y un 1,3% respectivamente, que han dejado el metro cuadrado en 2.530 euros y 5.006 euros.

 

Todos los demás municipios han sufrido bajadas de precio, 10 de ellos por encima del seis por ciento. Se trata de Montcada i Reixac (- 8,8%; 2.880 euros/m2), Igualada (-8,8%; 2.076 euros/m2), Pineda de mar            (-8,6%; 2.652 euros/m2), Molins de Rei (-7,1%; 3.336 euros/m2), Premiá de mar (-6,8%; 3.081 euros/m2), Manresa (-6,8%; 2.301 euros/m2), Mollet del Vallès (-6,6%; 2.833 euros/m2), Cornellá de Llobregat (-6,4%; 3.447 euros/m2), Castelldefels (-6,4%; 3.696 euros/m2) y Hospitalet de Llobregat (-6,2%; 3.475 euros/m2).

 

Los municipios barceloneses con bajadas más moderadas en el tercer trimestre de 2008 son Esplugues de Llobregat (-1,1%; 3.913 euros/m2), Sant Adriá del Besós (-1,7%; 3.288 euros/m2), Sant Joan Despí          (-1,9%; 3.829 euros/m2) y gavà (-1,9%; 3.417 euros/m2).

 

Dos municipios han visto cómo sus precios volvían a bajar por octavo trimestre consecutivo (desde el cuarto trimestre de 2006): Terrasa bajaba un 5,2% situando el precio de su metro cuadrado en 2.630 euros/m2 y Santa Coloma de Gramenet ha visto descender un 5% el precio de los inmuebles de segunda mano hasta posicionar el metro cuadrado en 2.983 euros.

 

En este mismo sentido, otros cinco municipios arrastran bajadas desde hace seis trimestres: Badalona (-5,3%; 3.138 euros/m2), Esplugues de Llobregat (-1,1%; 3.913 euros/m2), Sant Boi de Llobregat (-4,3%; 3.022 euros/m2), Sant Cugat del Vallès (-3,6%; 4.290 euros/m2), Sant Joan Despí (-1,9%; 3.829 euros/m2) y Vilanova i la Geltrú (-5,7%; 2.882 euros/m2).

 

Los precios más caros de las comarcas de Barcelona se siguen registrando en Sitges, que con 5.006 euros/m2 ha marcado un nuevo récord histórico en el municipio. Le siguen a cierta distancia Sant Cugat del Vallès (4.290 euros/m2) y Esplugues de Llobregat (3.913 euros/m2).

 

Comunidad Valenciana

Valencia

Los precios de la vivienda usada en valencia vuelven a bajar por tercer trimestre consecutivo. El precio de los inmuebles en la capital valenciana desciende un 2,4%, lo que sitúa el metro cuadrado en 2.708 euros, un 5,3% menos que el máximo marcado por la ciudad en el segundo trimestre de 2007, cuando se cotizaba a 2.861 euros.

 

El único distrito que ha conseguido mantener sus precios estables ha sido el de Ciutat Vella, donde han crecido un 0,5% con respecto al trimestre anterior, fijando el precio del metro cuadrado en 3.747 euros, lo que supone un nuevo record para el distrito.

 

Seis distritos registran descensos por encima del cuatro por ciento. La caída más pronunciada la experimenta Camins al Grau, con un 5,2% de bajada que deja el precio de su metro cuadrado en 2.910 euros. Le siguen Benimaclet, con una bajada del 5,1% (2.273 euros/m2), Quatre carreres con un 5% (2.337 euros/m2), Poblats maritims (-4,9%, 2.122 euros/m2), Campanar (-4,5%, 2.851 euros/m2)
y L’Olivereta, (-4,1%, 2.012 euros/m2).

 

Cuatro distritos también registran precios que están más de un once por ciento por debajo de sus máximos históricos. El precio en Poblats maritims (2.122 euros/m2) está un 11,6% por debajo que el que se registró en el segundo trimestre de 2007 (2.401 euros/m2), mismo porcentaje de caída que se registra en L’Olivereta (2.012 euros/m2 actuales frente a los 2.277 euros/m2 del primer trimestre de 2007). En Algirós, el precio (2.433 euros/m2) es un 11,5% inferior al máximo registrado también en el primer trimestre de 2007, cuando el metro cuadrado se cotizaba a 2.750 euros. Quatre carreres (2.337 euros/m2) acumula una pérdida del 11,3% frente al récord del distrito de 2.861 euros/m2 del segundo trimestre de 2007.

( tablas  completas en documento adjunto)

 

Autor: Idealista

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