Alertas Jurídicas domingo , 24 enero 2021
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El sector inmobiliario básico para reactivar la economía

Con la rapidez que se van sucediendo los acontecimientos en relación a las diferentes manifestaciones, relativas a la situación económica tanto global, como sectorial o interna de los diferentes escenarios en que se está dividiendo (bolsa, banca, hipotecario, consumo, inflación, déficit) el macro espectáculo que nos está representando la economía, (permítanme que no la llame crisis, no porque esta no sea grave, sino porque entre otras cosas no estamos ante una crisis, en todo caso estamos sufriendo una avalancha de diferentes conflictos y cada uno de ellos con unos orígenes diferentes, unas razones distintas y por lo tanto necesitados de medidas, paliativas en unos casos y curativas en otros de índole distinto) hace que cualquier noticia de la mañana puede ser vieja, o incluso contradictoria con la que se pueda producir a lo largo de la tarde, por ello escribir un artículo que pretenda tratar la última novedad, la última declaración o la última medida, aunque se producen más de lo primero que de lo segundo, puede estar abocado, como sucede en estos momentos en la mayoría de los medios de comunicación, a aportar más leña al fuego de las especulaciones, a intensificar mas el temor o a potenciar la alarma que se está apoderando de la población, que ayudan a desvirtuar e incrementar una atmósfera de por si preocupante.

 

Nos parece que si la bolsa cae en Tokio o en New York es razón suficiente para que también caiga en Madrid o Barcelona. Si las hipotecas que se han formalizado en EE.UU. con unas coberturas de riesgo pésimas (o incluso sin ellas) tienen dificultades para su recuperación y con ello cae la calificación del riesgo tienen por ello que asimilárseles las concedidas en nuestro mercado para la compra de las viviendas. Si resulta que hay bancos en EE.UU., Gran Bretaña o Alemania que están sufriendo unas pérdidas insostenibles debido a unas políticas inversoras desacertadas o muy arriesgadas, que obliga a los gobiernos a tomar medidas, ha de mimetizarse con nuestro sistema financiero.

Es cierto que existe una economía global, que cada vez se está mas interrelacionado todo y por lo tanto un “resfriado” en oriente puede comportar una “pulmonía” en occidente, pero como todas las cosas se han de situar en su justa medida y sobretodo posicionarlo en el entorno adecuado, evitando los maximalismos y las comparaciones desacertadas.

La bolsa es cierto que está bajando en todos los mercados del mundo, pero también lo es que para que ello suceda, es decir, para que la cotización baje (momento en el que se utiliza la frase “todo el mundo vende”), requiere que una operación que se cierre, es decir, que alguien compre lo que se está vendiendo, en caso contrario no se produciría cotización y por lo tanto la fluctuación de los valores no existirían.

La bolsa, es lo que siempre ha sido, un mercado de especulación y de riesgo en la que pocas veces se refleja la realidad de las empresas con su cotización (les propongo que busquen una empresa solvente, con beneficios y verifiquen si su cotización y evolución en los últimos tiempos y valoración bursátil se corresponde con la realidad de la actividad empresarial). En la bolsa como en tantos mercados, el miedo hace que se produzcan ventas no necesarias, lo cual genera oportunidades de compra que son aprovechadas cada día.

Las hipotecas concedidas en EE.UU. con unas garantías insuficientes sobre inmuebles en su país, poco o nada deberían afectar a las hipotecas concedidas aquí con unas garantía de bienes situados en un mercado inmobiliario diferente, unas necesidades y una evolución (en todos los aspectos) que dista mucho del americano. En la misma línea podríamos hablar de los bancos.

Es cierto que el Gobierno ha tomado medidas para incrementar la garantía de los depósitos de los clientes. Cualquier medida en este sentido siempre ha de ser bien recibida, aunque realmente la pregunta era necesaria?. Lo cierto es que ha despertado más preocupación que tranquilidad. Cuando se toma una medida preventiva es porque existe el riesgo de que pueda surgir el mal.

En España, se han vivido en las dos últimas décadas del pasado siglo unas crisis graves del sector financiero que comportaron fusiones, absorciones e incluso desapariciones de entidades financieras y en ningún caso los depositantes (los ahorradores que tenían su dinero en esas entidades) perdieron los depósitos. Con ello no debemos decir que no existe un riesgo (siempre lo existe en casi todos los aspectos de la vida), pero si que la necesidad de tomar esta medida en Alemania no se corresponde con la que existe aquí (esta es mucho menor).

La Bolsa, la solvencia de la banca, o la calidad de las hipotecas americanas podría decirse que poco tiene que ver con tratar la problemática del sector inmobiliario en unos momentos en los que está viviendo la más dura de las situaciones desde la caída que sufrió el mercado de la vivienda a principios de 1.990. Pero precisamente los diferentes conflictos en los que se parcelan los problemas de la economía que están comportando la actual situación de crisis global, tan sólo se parece con la antes mencionada crisis de actividad inmobiliaria de los años noventa en la caída de las ventas, aunque en ningún caso tiene mas referentes de coincidencia, ni en el origen, ni en sus consecuencias, lo cual la hace mas delicada.

La anterior situación grave vivida en el sector era consecuencia directa y casi única de la actividad del propio colectivo, consecuencia de una dinámica de incremento de los precios y especulación (en gran medida por parte de los adquirentes) que comportó la creación (en aquel momento fue realmente cierto) una burbuja inmobiliaria. Existía un alto volumen de viviendas construidas, un importante número de transacciones realizadas con el único objetivo de revenderlo en los meses siguientes con un alto margen de beneficio. Cuando esta espiral se paró todo cayó como un juego de naipes, pero en ningún caso se produjo como consecuencia de la falta de crédito para seguir generando compras con hipoteca, si no por la propia saturación del mercado

Ahora, la situación es diferente, nos encontramos con un mercado en el que se han producido excesos en la construcción, con concentraciones en lugares donde no existía tal demanda, con la esperanza de que la misma se produciría tan sólo por el hecho de existir viviendas a la venta, sin tener en cuenta que la localización de una vivienda familiar es la consecuencia de situaciones laborales en la mayoría de los casos.

Pero al mismo tiempo existe una fuerte necesidad de compra de pisos, que se mantiene latente, sin llegar a traducirse en demanda, aunque los agentes vendedores de viviendas constatan un significativo número de visitas interesados en la compra de pisos que queda en “interés tan solo” cuando la entidad financiera les deniega la hipoteca

Tan sólo hace falta revisar la evolución del mercado de la vivienda de alquiler para constatar este hecho. En un país en el que en los últimos 50 años la compra ha sido la tendencia de las transacciones de la vivienda, justificada económicamente no tan sólo por la cuota vs. alquiler, también por la capacidad que ha tenido de generar riqueza a las familias que han adquirido una vivienda.

Existe un patrimonio familiar en un elevado porcentaje de unidades familiares que tan sólo ha sido posible por la compra (aunque ello ha comportado esfuerzo para su pago) de una vivienda, que además les ha servido de estabilidad económica y familiar, se encuentra ahora con un incremento sustantivo de la demanda de pisos para alquilar, hasta el punto de que en ciertos mercados esta no puede ser atendida.

Ello ha comportado una evolución al alza de los precios de los arrendamientos que se han de pagar por utilizar una vivienda, que para la economía domestica (para la familia que accede a ella),  supone unos costes del orden de los que debería pagar mensualmente para atender la cuota hipotecaria si hubiera accedido a la compra.

Este cambio de tendencia del mercado no se ha producido voluntariamente, es la consecuencia de la imposibilidad que existe actualmente de disponer de una hipoteca para la compra del piso, la necesidad que antes he expuesto de disponer de un hogar, hace que los (antes) potenciales adquirente deban volver la vista hacia un mercado que no es el deseado pero que  hoy se les presenta como el único posible.

En un libre mercado la oferta de un producto se adecua a la demanda, en nuestro caso ha tenido que ser la demanda la que se ha tenido que adecuar a la oferta, cambiando el criterio de comprador por el arrendamiento, ello ha generado una nueva situación que deberían servir, aunque sea puntualmente para poder desbloquear los stocks que están soportando los promotores, ofreciendo pisos en alquiler con opción posterior de compra y otras formulas dirigidas (aunque sea en tiempo futuro) a poder vender el producto generado. Realmente si el futuro y potencial adquirente dispusiera de hipoteca accedería directamente a la compra. Luego las alternativas propuestas son medidas de transición.

Qué está sucediendo para reactivar una economía que sufre una recesión real?. Se están mimetizando tarde y mal, las medidas que se están aplicando en otros mercados lo cual nos lleva que en lugar de anticiparnos a las manifestaciones de la crisis, tan sólo se puede intentar mitigar sus efectos una vez se han producido, todo ello en un entorno mediático que genera desconfianza y hace una vez más cierta la frase “que no hay nada más cobarde que el dinero” provocando el pánico en lugar de buscar soluciones.
Una premisa que se debería tener en cuenta y que hasta ahora no se ha manifestado en ningún foro,  es, que no se reactivará la economía en España hasta que no se reactive el sector inmobiliario.

Éste ha sido el motor de la evolución económica en las dos últimas décadas junto con el turismo y servicios y no es posible cambiar una tendencia de crecimiento del PIB y los pesos que cada sector aporta al mismo, tan sólo con un cambio de voluntades, sobretodo sin que exista un tiempo (en nuestro caso debería ser dilatado) y un desarrollo sostenido de otros sectores y para incorporarlos como aportadores netos de crecimiento del PIB en niveles como ha sido la construcción

La aportación de liquidez al sector financiero es la única medida realmente efectiva que podría permitir una cierta reactivación, pero no debemos pensar que superar esta situación significa volver a los escenarios anteriores, para ello deberán pasar posiblemente más de 6 años, aunque es cierto que con las medidas adecuadas se podría cambiar la tendencia en menos de dos años.

Nos espera un trimestre (el último del año) francamente difícil, ya que las medidas propuestas de aportar liquidez no se pondrán en el mercado hasta el próximo año, aunque hay que decir que la cifra propuesta inicialmente de 50.000 M€ ya escasas en su origen se ha reducido en su trámite final a tan sólo 30.000 M€ con pocas garantías de que ello sirva para algo más que para mejorar la estructura de los balances de las entidades de crédito, pero con poca repercusión en la concesión de nuevos créditos y en todo caso tan sólo servirá para atender necesidades financieras a plazo corto.

La solución (entendida como la capacidad de poder disponer nuevamente de crédito para la construcción y ventas de pisos), ha de venir por la recuperación de la confianza en el sistema financiero, lo cual les permitiría poder nuevamente poner a la venta en el mercado las cédulas hipotecarias lo cual les reportaba una liquidez global superior a los 80.000M€, cifra alcanzada el año 2.006 y que se confirma con los  43.000M€ obtenidos durante el primer semestre del año pasado, hasta que la aparición de las subprime generaron el pánico entre los mercados adquirentes de este producto, ya que la capacidad de recuperar liquidez por sí mismas a la entidades financieras de nuestro país para el año próximo se sitúa tan solo en torno al 6% de los créditos concedidos.

Por ello tan sólo las medidas que faciliten, generen o potencien incorporar liquidez al sistema financiero servirán para superar esta situación, aunque el mayor riesgo que actualmente existe es la inactividad por parte de quienes tienen la capacidad y la potestad de actuar.

El sector inmobiliario estigmatizado durante tanto tiempo deberá actuar con cautela, firmeza e imaginación para no dejarse llevar por una corriente que parece dispuesta a hacerle pagar las consecuencias de la incapacidad o temeridad de otros sectores.

Autor: Joan M. Bermúdez i Prieto.  Abogado, Administrador-Director General de Bermúdez Consutling & Management s.l. – BERCOMA

 

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