Alertas Jurídicas domingo , 11 abril 2021
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El mercado inmobiliario,crisis,nervios y coyuntura

Hemos superado otro periodo vacacional. Estamos en lo que se ha dado en llamar el comienzo del nuevo curso. Nos fuimos de vacaciones discutiendo sobre la realidad o no de la crisis, sobre la intensidad de la misma, sobre su duración, esperando que medidas, actuaciones o noticias que pudieran surgir o generarse facilitara el retorno a la tan deseada situación de euforia que se disfrutaba antes del verano del año 2.007. Condiciones que no volverán a darse.


Hemos vuelto y todo sigue igual, es decir, se mantiene la tendencia a la desaceleración, un eufemismo para definir la reducción de actividad y consecuentemente la pérdida directa de productividad, competitividad y generación de negocio. En nuestro caso, deberemos decir que no podemos comenzar un nuevo curso ya que el anterior lo hemos suspendido


Seguimos situados en el análisis de las causas, por el fuerte impacto que generó en primer lugar la aparición de las hipotecas subprime en EE-UU (aunque de ello hace ya más de un año) y su repercusión en países de la Unión Europea, como Gran Bretaña, Holanda e incluso en economías tan estructuradas como la suiza.


Posteriormente, sufrimos las consecuencias generadas en nuestro mercado interno por la falta de liquidez que padece el sistema financiero, con los consiguientes efectos negativos de cierre de líneas de financiación a las empresas de todos los sectores, con un primer y mayor impacto en el sector inmobiliario, ya fueran promotores, constructores o agentes intermediarios con la reducción (casi desaparición) de ofertas de hipotecas a compradores para la adquisición de nuevas viviendas. Hemos pasado de vivir una situación crisis con efectos coyunturales para instalarnos en un nuevo escenario con consecuencias estructurales.


Un cambio de situación no previsto en el escenario económico, que comporta una brusca transformación de tendencias y una reducción e incluso caída de la actividad empresarial, ya sea sectorial o general y una alteración de los factores económicos/sociales, es la consecuencia de una crisis.


La crisis puede venir provocada por muchas razones y, a veces, contradictorias. Desde el encarecimiento de las materias primeras, hasta la desaparición de la demanda, incluso el incremento de la misma podría comportar una situación de crisis y por supuesto la reducción del consumo al tiempo que un aumento de la inflación y la falta de liquidez en los mercados financieros, (como es la actual situación), son causas que la generan. Sus efectos y consecuencias son importantes aunque limitadas en el tiempo.


Es el primer impacto el que genera bruscos cambios de tendencia, caída de la actividad y desaparición de los referentes que hasta la fecha habían servido para poder desarrollar la actividad empresarial. Una vez superado este primera etapa, seguir hablando de crisis es seguir analizando el porqué de su existencia, aunque ello poco puede ayudar a superarla si no se establece una nuevo paradigma.


Se trata ahora de aceptar que cuando la crisis se instala en una economía lo que sucede es que se produce un cambio de parámetros, de necesidades y por supuesto de soluciones para poder superarla. En definitiva, se genera un cambio estructural en todos los niveles que comporta un nuevo escenario económico. Asumida ésta, ahora debemos ser conscientes  de que los paradigmas son otros y es en este nuevo contexto donde debemos situarnos y adecuar nuestras respuestas.


Nuestra economía está enferma, es obvio, ha mantenido durante demasiado tiempo unos altos niveles de producción que no era demandados por el mercado, se han construido viviendas en volúmenes excesivos y entornos en ocasiones inadecuados. La crisis fue el aviso de su delicado estado de salud, ahora se trata no de lo  que se podía haber hecho para evitarla (ya es tarde), sino que ahora nos demanda soluciones, y a falta de medidas generales que coadyuven, deberán ser éstas la suma de las aportaciones que cada uno de los empresarios en la aplicación de su mejor saber y entender y en defensa de su actividad.


Es cierto que en su mayor parte el actual escenario es consecuencia de la actividad desenfrenada de las entidades financieras (con la permisividad de las autoridades económicas), que dedicaron hasta niveles alarmantes, los recursos que captan de sus clientes (la mayoría depósitos a la vista o de libre disposición), para invertirlos en operaciones crediticias con vencimiento a 30 años.


El sistema ha funcionado durante años, aunque ha sido debido más al bajo volumen de actividad que se había desarrollado hasta ahora en cuanto a la financiación hipotecaria en nuestro país, que a la bondad o eficacia del mismo.


Decir que estamos necesitados de una normativa que regule de forma adecuada los recursos que deben ser dedicados a la financiación hipotecaria y los medios o productos que se deben generar para ello es una obviedad, aunque ello nos situaría también en el análisis de las causas de la crisis, pero no en aportar soluciones para superarla, en todo caso nos servirá (siempre que los agentes implicados y las autoridades tomen buena nota de ello) para evitar caer otra vez en el mismo error.


Por ello planteamos el actual entorno económico como una situación nueva, cargada de riesgos, de dificultades, de problemas e incluso conflictos, pero, en cualquier caso, es el mercado en el que debemos actuar. No se trata de asumir sin más el grafismo chino de la palabra crisis, que la expresan a través de dos signos, riesgo y oportunidad, aunque ciertamente toda oportunidad comporta asumir un riesgo y esta podría ser una definición de la labor del empresario, pero también se debe asumir un nivel de riesgo en la medida de las oportunidades.


Por parte de las autoridades económicas, entienden que debe ser directamente el mercado inmobiliario quien se auto regule, atendiendo de alguna forma al principio darwiniano de la selección natural, sin atender a una realidad social y económica.


Social toda vez que estamos un mercado necesitado de viviendas, aunque es cierto que existe bolsas de pisos de difícil venta por razones de ubicación o características, no es menos cierto que atendiendo al crecimiento demográfico, se hace cada vez más acuciante una oferta de viviendas adecuadas para las necesidades de la sociedad.


Económica, porque no tan solo comporta la presentación de Concurso de Acreedores a muchos (demasiados) agentes del sector, sobre todo promotores, además sufre un incremento que podemos comenzar a calificar de alarmante en cuanto a los puestos de trabajo que se están destruyendo, sin contar con la sinergia negativa que genera esta situación en otros muchos sectores. Incluso la propia administración local y autonómica están sufriendo, a través de la reducción de sus ingresos la falta de actividad que forzosamente repercutirá en los servicios prestados.


Ante este horizonte, parte del sector ha detectado entre las medidas adoptadas sobretodo nerviosismo, temor, respuestas impulsivas y en algunos casos, cierta parálisis en la actividad.


Cuando la situación es delicada es el momento en el que el empresario debe hacer gala de toda su capacidad e ingenio para poder afrontar en la mejor de las condiciones posibles las dificultades que el mercado presenta. Atender a los lógicos temores acentúa unas circunstancias ya de por sí difíciles.


 Se producen actualmente ciertas paradojas: cuando las ventas caen es el momento en el que los promotores ponen en el mercado una cantidad ingente de solares y proyectos en sus diferentes fases de desarrollo, (que no siempre están relacionadas con la situación económica del empresario), desde actuaciones pendiente de licencia hasta obras en construcción en sus diferentes fases, lo cual bloquea por el efecto de sobreoferta las potenciales transacciones. Ante un exceso de oferta la tendencia natural de cualquier mercado es esperar. En el momento en el que las ventas caen, es cierto que se deben ajustar los gastos, pero es cuando se reduce la partida de publicidad que debería ser una herramienta para dar a conocer nuestros productos.


No se trata, ni se pueden establecer pautas concretas a seguir, en cada caso, en cada circunstancia puede ser diferente, pero si se pretende transmitir una reflexión y tal vez un aviso.


El miedo es mal consejero, Los nervios son malos asesores, las prisas son malos consultores y en estos momentos el mercado está dominado por todos ellos.


No se pretende huir de la realidad y olvidarnos que existen verdaderas dificultades (cuando no imposibilidad) de obtener financiación para el desarrollo de los proyectos, que las ventas en algunos entornos han llegado a mínimos, aunque en otros se mantienen niveles aceptables de actividad. Es lógico y aconsejable no iniciar cierto tipo de proyecto y en caso de hacerlo que lo sean en proporciones que un mercado con menor demanda pueda absorber, también lo es que ralentizar o parar momentáneamente obras prevista cuando sea factible, pero no lo es que actuaciones enteras con una desarrollo correcto, con un nivel de ventas adecuado (superando el umbral de cash flow) estén en el mercado en venta, incluso que sociedades completas con todo tipo de proyectos se ofrezcan a quien este dispuesto a seguir luchando.


Hemos llegado a una situación en la que todo está en venta. Deberíamos recordar, ahora que tanto se habla de ello, que en la Bolsa, tan solo bajan los precios de las acciones cuando realmente se produce un cruce de operaciones, es decir tan solo pueden establecer precios cuando hay alguien dispuesto a comprar, por lo tanto cuando alguien vende perdiendo, otros compran (con un potencial de ganancia). La psicosis vendedora de los mercados bursátiles, que tanto daño ha hecho precisamente a los agentes del sector que cotizan en ella, se ha extendido también al mercado inmobiliario en pleno, Todo está en venta. En estas circunstancias tan solo acaban vendiendo los que están dispuestos a perder más, mientras que sus efectos negativos se extienden por todo el mercado.


Las ventas se han reducido, los datos estadísticos que podamos aportar son indiferente, todos saben en qué volumen se han situado sus transacciones en los últimos doce meses, a pesar de que exista la demanda que antes mencionada. La razón también la sabemos, y conviene recordarla, en gran medida es la falta de financiación hipotecaria para los compradores, existe necesidad de viviendas, aunque como en todo mercado ésta no se traduce en demanda si no existe la capacidad para adquirirla.


Es cierto, aunque pueda ser una afirmación dura, que el sector estaba necesitado de un ajuste en el volumen de los profesionales que desarrollaban su actividad, tanto en la intermediación y comercialización, como en el proceso de construcción y promoción. Este es el riesgo en un sector en el que no existen barreras de acceso, tan solo era preciso una financiación adecuada iniciar un proyecto inmobiliario.


Ahora es el momento de los profesionales, ante un entorno duro de bajo nivel de ventas, con dificultades financieras para desarrollar los proyectos y sin ayuda salvo la que la propia empresa aporte.


Tenemos, un entorno que pocas variaciones en su actividad hasta el último cuatrimestre del año 2.009 cuando la actividad de compra de viviendas comenzará a despertar, siendo a  partir de principios de 2.010, el momento en el que previsiblemente se produzca un nuevo cambio de ciclo, aunque, como decíamos al principio éste no será como el anterior, por ello no tan solo  debemos aportar los recursos de todo orden para superar estos dos años próximos, sino que también deberemos adecuarnos a un entorno en el que los márgenes serán más reducidos, la demanda más ajustada y previsiblemente con una oferta financiera menos agresiva que en estos años anteriores.


En definitiva podríamos decir que la situación excepcional han sido estos años vividos (afortunados), y que ahora nos espera una realidad más retraída, aunque con crecimientos sostenidos, con oportunidades de negocio, aunque para ello va a requerir profesionalidad, capacidad y voluntad.


Deberemos recuperar cierta prudencia en los niveles de apalancamiento al tiempo que ciertas cautelas en la concentración de proyectos y sobretodo estar vigilantes a las nuevas demandas que surgen en el mercado, atendiendo a los cambios sociales y económicos. La travesía del desierto es dura pero corta, una buena dosificación de los medios y esfuerzos permitirán superar la prueba y recuperar la capacidad de generar actividad.

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