Alertas Jurídicas domingo , 17 enero 2021
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El sector inmobiliario solo ante la crisis

En un libre mercado cuando se producen alteraciones derivadas o consecuencia de cambios en cualquiera de los muchos factores que inciden, ya sean de oferta, demanda, materia prima o por cualquier otro elemento, nunca las consecuencias o sus implicaciones económica son iguales a otra.


Las condiciones en la que se desarrolla, las razones que la provoca o el entorno en el que surge, hace que en todo momento tengamos que ver y actuar de forma diferente. En momentos de crisis, desaceleración, reducción de actividad o simplemente cambio en el escenario en el que ésta se desarrolla, nos obliga a reajustar los planteamientos, a modificar las acciones, o a revisar medidas, actuaciones y proyectos para adecuarlos al nuevo entorno y tomar las medidas que permitan o faciliten atemperar los previsibles desajustes en los resultados.


 


Esta afirmación, que por obvia no deja de ser cierta, a veces nos hace olvidar que todo cambio, ajuste o modificación de un mercado tiene una incidencia directa en la economía y que estas alteraciones en las previsiones deberían ser observadas en la evolución del libre mercado como un proceso natural en el sentido de que el futuro es imprevisible y por lo tanto las empresas deben no tan sólo establecer actuaciones futuras en base a previsiones, sino  también se han de preparar para que cualquier cambio en el mercado, no comporte en sí mismo una situación de crisis por brusco que este pueda ser.


Todas las especies en la naturaleza, fauna y flora muchas veces a consecuencia de actuaciones de agentes depredadores en los primeros o la incidencia de la climatología en las segundas mantienen un equilibrio. En economía y sobretodo en la actuación de cualquier mercado, se establece el mismo principio cuando se produce un exceso en algunas de las partes que intervienen éste se auto-regula expulsando a los agentes que excedentarios.


El sector inmobiliario en los últimos años ha ido incorporando cada vez más agentes productores al mercado, generando un alto nivel de actividad que ha superado las necesidades y demandas, con lo que se ha establecido un desajuste en el equilibrio que debe existir. Este desajuste se inició con una mayor oferta de viviendas en el mercado, aunque no tan solo en número, sino también en cuanto a ubicación de la misma, generando una segunda distorsión entre la oferta y demanda.


La perspectiva de unos beneficios atractivos (aunque ello no sea así como bien saben los profesionales del sector), comportó una incorporación de nuevos productores provenientes de sectores muy diversos de la actividad económica, al no existir barreras de acceso gracias en gran medida a la actuación de las entidades de crédito que facilitaban los recursos económicos necesarios para iniciar cualquier actividad en este sector aun no siendo conocedores del mismo.


La actual situación de desaceleración y caída en las ventas, al margen de que se haya precipitado por la crisis del sector financiero ya comentada en un anterior artículo, era previsible que se produjera en el transcurso de este mismo año. La producción indiscriminada sin atender a entornos, producto o demanda, tenían que pasar factura.


El mercado saturado necesita expulsar los excedentes a fin de poder seguir vivo y (permítanme la similitud), se convierte en auto-depredador, siendo él mismo quien (a través de procesos económicos) depura los peor situados, los más débiles, en definitiva los que no han  previsto que todas las coyunturas pueden cambiar y sobre todo los que han confundido deseos con previsiones, oferta con necesidades o proyecciones con futuribles. Pero como en cualquier proceso generalizado, no sólo los agentes (promotores, intermediarios, constructores, generadores de suelo e incluso la administración pública) en posición débil son los afectados. Todo el sector recibe sus consecuencias e incluso los mejor preparados quedan afectados, en definitiva nadie sale indemne.


Una vez situados en el epicentro del proceso regresivo y desacelerador, no tiene sentido lamentarse, pero es cierto que conviene recordar las actuaciones que ha provocado esta situación a fin de evitar que en proceso posteriores se produzcan los mimos errores, aunque si nos atenemos a la evolución histórica del sector, parece que estos son recurrentes y con la misma intensidad.


Los más veteranos en el sector recordarán la crisis vivida a principio de los años 90, en los que si bien es cierto que incidieron otros factores, (como decía al principio cada situación es diferente) existía un denominador común con la actual situación, el exceso de confianza en las –auto-previsiones–, la creencia que el mercado se puede dominar y que absorbe todo lo que se construye.


El detonante de lo expuesto, ha sido la falta de liquidez del mercado financiero, aunque está en vías de superarse en un plazo relativamente corto, ya que las entidades de crédito han vuelto a poner en el mercado de momento de forma tímida y con emisiones limitadas en su cuantía productos financieros derivados de las hipotecas formalizadas (cédulas y participaciones hipotecarias), lo cual volverá a establecer un cierto equilibrio de recursos económicos disponibles para atender las demandas de crédito por parte de sus clientes. Ello podría hacer pensar que si es así los problemas que actualmente tienen los potenciales adquirentes (que son muchos) por falta de financiación para la adquisición de viviendas se resolverá y por lo tanto la venta se recuperará.


 


Es cierto aunque tan solo en parte, ya que, igual que el inmobiliario, el sector financiero ha cometido excesos, en este caso de financiación para la construcción y compra de pisos a través de las hipotecas lo que les ha provocado la crisis que están sufriendo, por lo que las previsiones más optimistas nos hacen presagiar que mantendrán un menor nivel de actividad en la financiación de viviendas, lo cual no permitirá en un periodo que podría estar en torno a los dos años, la recuperación de la demanda de pisos en los niveles necesarios


Cuando nos encontramos en una situación compleja, como en estos momentos, existen dos actitudes: una esperar que mejore por si sola y que alguien aporte soluciones, otra es actuar y aportar medidas, soporte e iniciativa que ayuden a estar mejora.


La primera difícilmente nos aportará las soluciones que precisa el sector. Incluso el propio gobierno a través del Ministro de Economía ha declarado recientemente que no piensan aportar medidas para ayudar a mejorar la situación del sector. Es más, parece (tal vez atendiendo a este proceso de autodepuración) que ven con cierto agrado tal situación, aun a pesar de las negativas consecuencias que está comportando y comportará para la economía del país en los próximos dos años, con menores crecimientos del PIB, incremento del paro (no tan solo en el sector inmobiliario, también en el automovilístico, electrodomésticos por citar algunos) y cierta desestabilización social (consecuencia lógica de estos resultados).


Tampoco ayudan las soluciones que casi podríamos calificar de catastrofistas que apuntan en algunos foros recientemente constituidos, como el vender los pisos con reducciones porcentuales en el precio que superan los teóricos (y hoy ya exiguos) márgenes de beneficio, como si el vender con pérdidas (aportando más recursos económicos en cada venta) pudiera ser factible como solución para superar el actual momento o actuar como si pudiéramos quedar al margen de la recesión general en un –mantenella i no enmendallo– poco realista.


Nos queda pues, actuar, analizar la situación, valorar los cambios sufridos en los mercados. Tengamos en cuenta que aunque es general la situación de recesión en las ventas, su evolución y medidas correctoras no tienen por qué ser coincidentes en entornos diferentes o con productos distintos.


Deberíamos reconducir la actividad, reajustando ésta a la potencial demanda, teniendo en cuenta que, aunque la necesidad de vivienda no tan solo se mantiene, sino que sigue creciendo, ésta sólo se transformará en demanda en la medida en que el potencial adquirente disponga de los recursos económicos necesarios.


Redefinir los productos a ofertar difícilmente se puede mantener una espiral de precios como los sufridos en estos últimos tiempos, con lo cual se debería potenciar el producto más asequible económicamente, desacelerar y en lo posible no actuar en mercados muy saturados de oferta o aquellos que artificiosamente se han creado en entornos donde la razón de los desarrollos urbanísticos han sido más la disponibilidad de suelo que la real demanda de pisos.


La falta de confianza es otro factor que está incidiendo en la demanda, consecuencia en gran medida del desconocimiento de la situación real  y también (porque no decirlo) de las innumerables noticias, comunicados o declaraciones de todo orden, que crean confusión y desconcierto, incluso entre los propios agentes de sector y dado que no es previsible ayudas externas para mejorar  (ni económicas, ni fiscales, aun siendo necesarias), debería desde el sector, con sus representantes corporativos al frente, comenzar a generar un mensaje mas real, mas alentador, mas tranquilizador, menos catastrofista y sobretodo mas homogéneo y mas conciliador. El mercado cambia, tal vez se reduzca más de lo necesario (por un efecto mimético) pero en ningún caso va a desaparecer, ni todos sus agentes van a cesar en su actividad. Ésta seguirá y recuperará su dinamismo perdido, aunque también me temo que volverá a caer nuevamente en la euforia y el optimismo excesivo. Tal vez la perdida de tejido industrial que está comportando en estos momentos nos pueda servir de vacuna o antídoto y evitar, o al menos minimizar sus efectos en el futuro.

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