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Lo que dicen los Jueces: El precio de Venta en la Vivienda de Protección Oficial

HECHOS

 

Pablo y Nuria, plantean reclamación contra Estíbaliz , ejercitando la acción de cumplimiento de contrato con subsanación del vicio oculto y saneamiento y minoración del precio, y subsidiariamente, la acción de impugnación del precio del contrato, y la de resolución del contrato por incumplimiento, manifestando, en síntesis, que Estíbaliz es titular registral de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 planta, puerta NUM002 , que se encuentra acogida al régimen de viviendas de protección oficial, según calificación definitiva de fecha 12 de julio de 1.996; habiendo encargado la venta de la misma a la Agencia “Centro Inmobiliario”, con la que se pusieron en contacto los actores, interesándose por la compra de la vivienda, y concertando una visita a la misma, en la que tras ser enseñado el piso por la vendedora.

 

En presencia de un empleado de la Agencia Inmobiliaria, Estíbaliz indicó reiteradamente que el piso “era de protección oficial, pero que ella lo había descalificado, y de ahí el precio del piso”, insistiéndoles en que el banco no les pondría pegas para conceder la hipoteca, extremos que fueron ratificados por el empleado de la Inmobiliaria, y lo que fue reiterado esa misma tarde en la sede de la Agencia Inmobiliaria.

 

El día 25 de Agosto de 1.999 se firmó el contrato objeto de la litis en la Agencia “Centro Inmobiliario”, fijando el precio de la venta en 15.000.000 ptas., señalando tanto la vendedora como la empleada de la Inmobiliaria que “todo estaba en regla”, liquidando posteriormente los demandantes su comisión a la Agencia Inmobiliaria, y, entregando a la vendedora, asimismo, la señal de un millón de pesetas, prometiendo la vendedora entregar a los demandantes en los días siguientes el título de propiedad y la documentación acreditativa de la descalificación del piso como vivienda de protección oficial y de la cancelación de la hipoteca.

 

Tras la firma del contrato el día 25 de agosto de 1.999, Pablo se dirigió en multitud de ocasiones a Estíbalizz  solicitando la entrega de la Escritura de Propiedad y de la documentación acreditativa de la descalificación, entregándose únicamente una fotocopia de la Escritura Pública de compraventa y otra de la de novación en el préstamo hipotecario, manifestando que ésta constituía el justificante de descalificación.

 

Hechas gestiones por los compradores se comprobó que no se había realizado la descalificación, por lo que se pusieron en contacto con Estíbaliz para que aportara la cédula de descalificación de la vivienda o, en su defecto, adaptara el precio a la legalidad. Próximo el término estipulado en el contrato para el otorgamiento de Escritura Pública se hicieron dos requerimientos notariales en el que se mostraba la intención de los compradores de cumplir el contrato “al pie de la letra”, y, requiriendo para que señalara notaría y fecha para el otorgamiento de la Escritura Pública, y para que aportara en dicho momento la prometida cédula de descalificación o documentación análoga acreditativa de la descalificación, o, en su defecto, accediera al saneamiento del precio del piso, adecuándolo al valor máximo legal.

 

Llegado el momento del otorgamiento, el 30 de noviembre de 1.999, y, portando los actores cheques bancarios por el importe de 15.000.000 ptas., resultó que la vendedora no sólo no acompañó la documentación acreditativa de que el piso se encontraba descalificado, sino que se habían preparado dos escrituras, una del piso por importe de 8.503.092 pesetas, y, otra de los muebles y equipamiento por importe de 6.500.000 pesetas, y no se aportaba la documentación acreditativa de que la hipoteca que recaía sobre el piso se encontrara cancelada; por lo que, no se realizó el otorgamiento de la pretendida Escritura Pública.

 

Posteriormente, el día 30 de noviembre de 1.999 los demandantes recibieron un requerimiento notarial por el que la demandada les convocaba el día 3 de enero de 2.000 a una notaría, para elevar a público el contrato privado en su literalidad y, simultáneamente, hacer efectivo el resto del precio pactado; compareciendo los demandantes el día señalado, tampoco se elevó a Escritura Pública por las razones expresadas en la diligencia extendida por el notario unida al acta de notificación de 29 de diciembre de 1.999. Terminó la demanda, señalando que las bases de la acción subsidiaria de indemnización de daños y perjuicios, vienen determinadas, en primer lugar, por la pretendida venta por precio ilegal que excede del tasado, y, por haber tenido que retrasar la fecha para contraer matrimonio.

 

Estíbaliz contestó a la reclamación que los compradores conocían la situación registral del inmueble, y su condición de Vivienda de Protección Oficial, desde el primer momento, por cuanto tanto la vendedora como la Agencia Inmobiliaria les informaron de ello, siendo incierto que se les manifestara a los demandantes que la vivienda estaba descalificada, y que la vendedora prometiera entregar la documentación acreditativa de la descalificación de la vivienda y de la cancelación de la hipoteca.

 

RESOLUCIÓN

 

El Juzgado consideró que la relación jurídica es propia de un contrato de compraventa que tiene por objeto una Vivienda de Protección Oficial, por precio superior al autorizado en la legislación especial (15.000.000 ptas. frente a 8.503.093 ptas), en relación con la que la doctrina del Tribunal Supremo es unánime y constante en el sentido de afirmar sin fisuras la validez y eficacia en la vía civil de tales contratos a tenor de la libertad contractual consagrada en el artículo 1.255 del Código Civil.

 

Del mismo modo se consideró que, si bien es cierto que quedó acreditado que la vendedora insistía en que se estaba gestionando la descalificación de la vivienda, y que no inició más trámite que el de comunicar la intención de enajenar, también lo es que visto el contrato suscrito por las partes, en el que la vendedora no se obliga a tener descalificada la vivienda a la fecha de elevar a escritura pública el contrato, la consecuencia es que no se le puede imputar el incumplimiento de aquello a lo que no se obligó, ni en consecuencia, actuar con éxito una resolución que en ello se funde.

 

Es cierto que en el contrato, se dice que “D. Pablo y Doña Nuria , están interesados en la adquisición de este inmueble mencionado anteriormente, habiéndose de encontrar a la fecha de la firma de escritura libre de cargas y gravámenes y al corriente de Contribución, Impuestos y Comunidad”, y cierto también que el inmueble sobre el que contratan está sujeto a las cargas y gravámenes que en la nota simple del Registro se aporta con el escrito rector, pero, las que en ella se describen, salvo la hipoteca (que puede ser perfectamente cancelada contra el recibo del precio de la compraventa al elevarse a documento público, lo que no ha acontecido), o no son objeto de discusión en el pleito (paso, luces, vistas, circulación y maniobras de personas y vehículos), o, respecto a los derechos de tanteo y retracto a favor del “Vimcorsa” (renunciado el primero según consta en las actuaciones, por lo que más relevancia ahora tampoco tiene), publicados en el Registro de la Propiedad, y atendida la naturaleza y significación del últimamente citado, ninguna actuación positiva está en manos de la vendedora para evitar su ejercicio, con lo que no podría llenar un incumplimiento que justifique la actuación del art. 1.124 C.c ., traduciéndose la cuestión en una falta de diligencia de quien pudo conocer el estado del inmueble, que si por aquél derecho sufriera perjuicio debería imputárselo a sí mismo.

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