Alertas Jurídicas sábado , 23 enero 2021
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LOCALES COMERCIALES ¿Un mercado refugio para una época de incertidumbre?

Tras 11 años de expansión, el mercado inmobiliario español está experimentando una ralentización motivada por la sobreoferta de viviendas, y la disminución de la demanda.


 


La evolución del desempleo junto a la desconfianza generalizada ha provocado que el índice de confianza del consumidor haya alcanzado su punto más bajo desde 2005.  Durante el período 1997-2006, las variables principales del entorno económico contribuyeron a la expansión del mercado inmobiliario. Sin embargo, las circunstancias actuales hacen prever una disminución de la actividad para los dos próximos años.


 


Dado que el peso específico de la inversión en el mercado residencial supone alrededor del 9% del PIB nacional en términos nominales, existe la lógica  preocupación de que un descenso notable de la inversión en este concepto, suponga un grave daño para la evolución de la economía nacional.


Respecto del mercado de locales comerciales, si bien no presenta correlación directa con el mercado residencial, ha experimentado ciertos cambios; aunque será en los meses sucesivos, cuando tendrán mayor efecto motivado por el descenso del consumo.


 


La rentabilidad inicial para las operaciones que se llevarán a cabo a lo largo del año 2008 está en función de la zona en la que se encuentre ubicado el local en cuestión. De esta forma, se espera que la tasa de rentabilidad media para los ejes Prime sea de 4,75%, la de los Ejes Comerciales de 5,25% y por último, la que se refiere a los Ejes Secundarios es de 5,75%.


 


Respecto a 2007, las rentabilidades iniciales se han incrementado medio punto porcentual en respuesta a la situación que atraviesa el mercado actualmente y al endurecimiento de las condiciones de financiación.


 


Como se observa a lo largo del estudio, el precio medio del mÁ‚² disminuye a medida que aumenta el yield . Con lo que el incremento del yield  anteriormente comentado, los precios medios de venta están disminuyendo gradualmente.


 


Los operadores del mercado son: institucionales (suponen el 10% del total de la cuota de mercado) o particulares. En cuanto a su procedencia, son españoles el 60% de los clientes institucionales y el 90% de los particulares.


 


Resulta complicado prever lo que a lo largo del presente año va a ocurrir en el mercado de locales por la incertidumbre que se respira actualmente, no sólo en este segmento, sino en el mercado inmobiliario en general. Los diferentes indicadores macroeconómicos, la marcha de los mercados bursátiles, así como los acontecimientos políticos  impiden predecir lo que en el mercado que se está tratando va a ocurrir con claridad.


 


La ralentización de las operaciones ya se hace patente, lo que se traduce en, un aumento de la oferta disponible en los ejes Secundarios que va a tener lugar a lo largo de todo este año, con lo que cada vez el margen de negociación entre los propietarios y los operadores será mayor. Los precios comienzan a bajar, sobre todo en los ejes Secundarios, que tienen mayor disponibilidad, pues en Prime y en los ejes Comerciales, la actividad sigue siendo muy parecida a la de años anteriores con la salvedad de que ahora los propietarios de los locales en alquiler exigen mayores garantías a sus arrendados.


 


Entre los cambios que se están sucediendo en el mercado de locales, cabe mencionar la situación que atraviesan los traspasos pues de forma progresiva, el traspaso como fondo de comercio irá desapareciendo ya que está dejando de tener sentido. Hoy en día, resulta complicado encontrar una operación en la que un operador pueda aprovechar las instalaciones de un antiguo inquilino. En la mayor parte de las operaciones que se realizan en el mercado, el tipo de actividad cambia, e incluso siendo operadores del mismo sector, se renueva el local en su totalidad para adaptarse a la imagen corporativa de la marca.


 

                                 Actividad Aperturas 2008 en %


 


Actividad                             Aperturas en 2008%


Moda y Complementos                   32%


Hostelería                                         47%


Servicios                                           9%


Varios*                                              12%


(*) Se incluyen dentro de Varios , locales con actividades dispares no incluidas en las demás tipologías. Por ejemplo: ópticas, agencias de viajes, etc.


 


Cabe señalar, el sector de la Hostelería  que será el protagonista del mayor número de aperturas a lo largo de este año. Algunas marcas están cobrando fuerza en el segmento hostelero y empezando su expansión por el territorio nacional.


 


El mercado de locales comerciales español, no se encuentra muy alejado, en lo que a precios se refiere, de las calles más representativas a nivel internacional de comercio minorista. La Quinta Avenida de Nueva York, o los Campos Elyseos de París, cada vez más son comparables a calles como Preciados de Madrid o Paseo de Gracia de Barcelona.


 


Ciudades como Madrid o Barcelona, se encuentran entre las veinte primeras posiciones en cuanto a mejores y más caros locales comerciales del mundo. Teniendo en cuenta los precios máximos de la zona Prime, Madrid se encuentra al nivel de Milán o Chicago, y por encima de ciudades como Viena y Lisboa.


 


Madrid, Barcelona y Valencia se configuran como las ciudades más caras de España para el comercio minorista sobre todo en la parte correspondiente a las zonas Prime.


 


La disponibilidad de Prime es inferior a medida que aumenta la demanda. No obstante, ésta es superior en ciudades como Madrid que en Barcelona o


Valencia. Esto se debe a la mayor magnitud de los ejes Prime en grandes ciudades como Madrid.


 


 


 


Mercado de Madrid


 


La calle Jorge Juan, se ha incorporado este año a los Ejes Comerciales del mercado de Madrid por la creciente importancia que ha ido adquiriendo año tras año, por ser un referente comercial de la capital y por la expansión, derivada de la escasa disponibilidad que están teniendo los ejes en los últimos años.


 


El 68% de los locales comerciales analizados en Madrid tienen una superficie inferior a 200 mÁ‚². De forma progresiva, se traslada parte de esta oferta a locales de mayor dimensión debido al cambio de necesidades que se está produciendo entre la oferta más activa.


 


El 36% de la oferta de actividades corresponde al sector de la Moda y Complementos . Le sigue en importancia el sector de Varios , Servicios  y Hostelería , siguiendo la tendencia de años anteriores. Los precios han experimentado un incremento medio del 7% en la zona Prime, del 10% en los Ejes Comerciales y del 5% en los Secundarios. El precio de alquiler más elevado es el que presenta la calle Preciados, con 235 euros/mÁ‚²/mes. Sin embargo, la protagonista de la mayor subida ha sido la calle Gran Vía, donde se han incrementado los precios de alquiler un 12% con respecto a 2007. La disponibilidad media es del 2,6% para el conjunto de los ejes. La mayor ocupación se ha localizado en los ejes Prime y en los ejes Comerciales.


 


 


 


 


 


 


La mayor subida en los precios de alquiler del mÁ‚² se ha registrado en la calle Gran Vía, donde se ha pasado de los 110 euros/mÁ‚²/mes en 2007 a los 123,20 euros/mÁ‚²/mes en 2008. Un incremento muy parecido, del 11%, es el que ha tenido lugar en la calle Goya.


 


Los precios de alquiler más elevados, se ha registrado un año más, en la calle


Preciados, y se ha situado en 235,43 euros/mÁ‚²/mes. Seguido de este eje, Ortega y Gasset se configura como el segundo eje más caro de la capital con unas rentas medias de alquiler de 210 euros/mÁ‚²/mes.


 


Un dato revelador de la situación del mercado de locales, es, precisamente, la evolución de los precios de alquiler. Por ello, resulta interesante analizar el gráfico inferior en el que se ponen de manifiesto el incremento que han sufrido las rentas por calle este año, respecto al año 2000.


 


El mayor incremento de precios (149%) se ha registrado en la calle Goya donde en el año 2000 los precios medios de alquiler eran de 60 euros/mÁ‚²/mes y en la actualidad llega casi a los 150 euros. Las razones que explican este incremento son la proximidad de esta calle a los ejes más ejes exclusivos de la capital y la afluencia de público.


 


En el punto opuesto se encuentran los locales del Paseo de la Habana, cuyos precios de alquiler han aumentado en los últimos ocho años un 35,3%, pasando de los 42,67 euros/mÁ‚²/mes a los 57,75 euros/mÁ‚²/mes de la actualidad.


 


Los incrementos de precios de alquiler más significativos se han registrado en los ejes Prime y en los ejes Comerciales. Por el contrario, la variación de los precios de venta ha sido mayor en los ejes Comerciales y en los Secundarios.


 


En la evolución de la disponibilidad, la mayor repercusión ha recaído sobre la calle José Ortega y Gasset pues ha pasado de una disponibilidad del 4,3% en 2007 a una disponibilidad del 2,1% este año. Dentro de las características de los locales comerciales se encuadran los datos referentes a superficies y actividades.


 


Las superficies registradas en los diferentes ejes, no difieren en gran medida de las registradas en años previos. Cabe destacar la calle Jorge Juan que se ha incorporado este año al estudio, en la que el 40% de los locales tienen una superficie inferior a 200 mÁ‚², el 32,5% de entre 200 y 400 mÁ‚² y el resto de entre 400 y 700 mÁ‚², no habiéndose encontrado ningún local con una dimensión mayor a 700 mÁ‚².


 


Mercado de Barcelona


 


El mercado de Barcelona destaca por la estabilidad en el último año tanto en lo que a precios como a disponibilidades se refiere. El 78% de los locales, tienen una superficie inferior a 200 mÁ‚² y casi el 15% entre 200 y 400 mÁ‚².


 


El sector de Moda y Complementos  es el que mayor peso tiene en el comercio minorista de Barcelona suponiendo casi el 40% del total de los locales. No muy lejos de él, está el sector Varios  con un 26% y el de Hostelería  con casi el 17% del total.


 


Cabe destacar el incremento de precio en la calle Gran de Gracia, debido a importantes operaciones que en ella han tenido lugar en los últimos meses, y la desaceleración del rápido crecimiento que había protagonizado en los últimos años la Zona del Born. Con todo, el precio medio del mÁ‚² en Prime, ha permanecido invariable con respecto al año pasado, 140 euros por mÁ‚² mensual.  La disponibilidad media para el conjunto de los ejes ha sido 1,3%, siendo menor en los ejes Prime que en los Secundarios.


 


 


 


 


Cabe destacar, pues, el ajuste de rentas que se está produciendo en la Zona del Born que durante los últimos años se ha consolidado por la originalidad y estilo propio de sus calles. Grandes firmas han ubicado sus tiendas en este eje. No obstante, se está observando una ralentización en su crecimiento cuyo máximo exponente es una desaceleración de las rentas en el último trimestre de 2007. Muchas firmas que ahí se han instalado, se están traspasando o reconvirtiendo sus locales en outlets . Otra calle de los Ejes Secundarios, Gran Gracia, está registrando en los últimos meses operaciones que la están posicionando y convirtiendo en un eje de referencia lo cual se ve reflejado en las rentas que se han incrementado este año un 18% aproximadamente.


 


La evolución de los precios de alquiler del resto de las calles analizadas, ha sido


gradual a lo largo de los últimos ocho años.


 


El mercado de locales comerciales de Barcelona en 2008, pues, la variación de los precios de alquiler no es muy significativa. Lo que se refiere a la variación del precio del mÁ‚² en venta es diferente, pues es negativa para casi todas las calles. La razón deriva en las rentabilidades, ya que este año se sitúan medio punto porcentual por encima que en el año 2007 con lo que los precios del mÁ‚² han caído.


 


Con respecto a 2007, la disponibilidad ha permanecido invariable, las operaciones de locales comerciales se están ralentizando. Esta razón, explica una disponibilidad similar a la registrada en el 2007. El hecho de que algunas calles que delimitan el eje más comercial de la ciudad (Prime) sean peatonales y tengan gran afluencia de público, no sólo residentes sino turistas nacionales y extranjeros, provoca que la tasa de disponibilidad en algunas zonas como Portal de LÁ¢€â„¢Angel o Rambla Canaletas sea nula.


 


En el caso de Prime, la tasa de disponibilidad no alcanza el 2%, en ninguna de las zonas tan sólo en Portaferrisa y Rambla de Cataluña se sitúan cercanas, mientras que en los Ejes Secundarios, la Zona del Born registra la mayor tasa de disponibilidad de los ejes estudiados de Cataluña con 3,9% del total de los locales vacíos.


 


 


 


En cuanto a las superficies, en el eje más comercial de la ciudad casi el 70% de los locales tienen una superficie menor de 200 mÁ‚². En las calles que delimitan los ejes Secundarios este porcentaje se eleva hasta el 87%. Para el resto de locales comerciales en Prime, el 20% ocupan una superficie entre 200 y 400 mÁ‚², un 6% entre 400 y 700 mÁ‚². Sólo un 3,5% del total de locales aproximadamente ocupan una superficie mayor o igual a 700 mÁ‚².


 


 


Del total de los locales de los ejes Secundarios, el 87% corresponde a locales con una superficie inferior al 87%, el 9% es para locales con superficies que van desde los 200 a 400 mÁ‚², el 3% con superficies entre 400 y 700 mÁ‚², y el 1% restante a superficies superiores a 700 mÁ‚².


 


En cuanto a la distribución por sectores de actividad, tanto en Prime como en los ejes Secundarios, las firmas de Moda y Complementos siguen manteniendo su hegemonía, si bien, en el caso de los ejes más comerciales de la ciudad (los ejes Prime) esta hegemonía es superior, alcanzando el 47% del total de locales, frente al 32% de los ejes Secundarios.


 


El efecto contrario sucede en el caso de la Hostelería , donde el eje Secundario, con un 20% aproximadamente del total de locales, supera la presencia de este tipo de negocios en los ejes principales de la ciudad, pasando de un 13% en 2006 para volver a un 14,5% en 2007 y 2008.


 


 


 


Mercado de Valencia


 


El mercado de Valencia destaca por la estabilidad registrada en el último año. El 90% de los locales tienen una superficie inferior a 200 mÁ‚² y el 7% entre 200 y


400 mÁ‚². El porcentaje de locales con mayores superficies es casi residual en las calles analizadas para este estudio.


El sector de Moda y Complementos  es el que mayor peso tiene en Valencia


(con un 35% sobre el total). No muy lejos de él, está el sector Varios  que incluye mayor variedad de comercios.


Los precios de alquiler se han mantenido a lo largo de este año, siendo el precio de la zona Prime de 114 euros/mÁ‚²/mes. La disponibilidad media para el conjunto de ejes analizados ha sido del 8,61%. La calle con mayor porcentaje de locales vacíos ha sido la Avenida de Francia.


 


 


Como norma general, hay que señalar que el mercado de locales comerciales en Valencia presenta cada año testigos de precio bastante dispares, por lo que impide sacar conclusiones precisas acerca de los niveles de precios. Las razones de este hecho son principalmente dos: En primer lugar, las propiedades de los inmuebles en muchos casos son privadas, por lo que gestionan de manera no profesional sus activos mientras que, por otro lado, cada inmueble comercial es único por sí mismo, y a pesar de competir en el mismo eje, su valor viene determinado por sus características intrínsecas: fachada, representatividad, inmuebles contiguos, morfologíaÉ


En cuanto a los precios medios por zonas, se observa una diferencia significativa entre ejes, siendo el precio en los ejes Prime más de 2 veces superiores que en los Secundarios.


 


 


Cabe destacar la estabilidad de los precios de alquiler. No obstante, el precio de venta del mÁ‚² disminuye en 2008 con respecto a 2007 por el incremento de los yield . La disponibilidad media en el conjunto de los ejes estudiados es del 8,6%. Se observan unas tasas de disponibilidad conforme corresponde a los ejes principales de las ciudades españolas más representativas, siendo realmente bajas sobre todo en el caso de los ejes Prime (entorno al 2%), mientras que en los ejes Secundarios alcanzan el 13,1%, por término medio.


 


 


Los ejes Secundarios muestran unos ratios de disponibilidad más elevados que los ratios observados en los ejes Prime. En este sentido, se debe puntualizar la desocupación que presenta la Avenida de Francia que tiene un porcentaje de disponibilidad de en torno al 37,5%.


 


La distinción entre ejes se hace evidente al hablar de las superficies medias de los locales. En el eje más comercial de la ciudad (Prime), el 85,5% de los locales tienen una superficie inferior a 200 mÁ‚², mientras que en las calles que delimitan los ejes Secundarios este porcentaje se eleva hasta el 99%. Los locales con metraje superior a los 400 mÁ‚² ocupan un porcentaje minoritario de la muestra, mientras que las superficies por encima de los 700 mÁ‚² son exclusivamente grandes superficies o megastores, como por ejemplo los tres edificios de El Corte Inglés, situados a lo largo de la calle Colón. Para el resto de locales comerciales en Zona Prime, el 12,3% ocupan una superficie entre 200 y 400 mÁ‚², un 0,9% entre 400 y 700 mÁ‚² y 1,3% del total de locales ocupan una superficie mayor o igual a 700 mÁ‚².


En cuanto a la distribución por sectores de actividad, tanto en los ejes Prime como en los ejes Secundarios, las firmas de moda y complementos mantienen su hegemonía. En el caso de los ejes más comerciales de la ciudad (Prime), ocupan hasta un 50% del total. Entre los nombres propios de firmas presentes, destacan las numerosas posiciones del grupo Inditex a lo largo de la calle Colón.


Si se habla de los ejes Secundarios, también predomina el segmento de la Moda y Complementos  con el 30,7% de la totalidad de los locales, si bien se entiende que el entorno de la calle Cirilo Amorós es el preferido para las firmas de decoración y mobiliario del hogar.


 


 


Llama la atención, la gran disponibilidad (comparándola con otras ciudades) de las calles que componen el eje Secundario de Valencia, ya que es tres veces superior a la de Madrid y ocho veces a la de Barcelona aproximadamente. Los precios de alquiler más altos se encuentran en ciudades como Bilbao, Zaragoza o Sevilla, lógicamente por detrás de las grandes urbes españolas: Madrid, Barcelona y Valencia.


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