Alertas Jurídicas martes , 19 enero 2021
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Actuar bien cuando nos encontramos afectados por un Plan Parcial Municipal

En ocasiones, dada nuestra experiencia en


el sector inmobiliario, nos asalta la duda


sobre si estamos bien asesorados, si necesitamos


un abogado especialista en urbanismo


o si nos podemos valer de nuestros conocimientos


para salir airosos en una negociación


urbanística.


Sea como sea, la verdad es que todo propietario


de suelo que esté inmerso en un


ámbito de transformación urbanística debe


tener asesoramiento específico de un determinado


equipo de profesionales dedicado al


urbanismo.


Dos son los tipos de argumentos, los que principalmente


harán que nos postulemos para


contestar afirmativamente a la cuestión.


A. Argumentos negociales


1) Por motivos económicos: El primer motivo


es el económico, es fundamental que el propietario


tenga la constancia de que un profesional


está velando por sus intereses, ya


que hay múltiples decisiones que tienen


trascendencia económica y que el propietario


debe tener en cuenta y consentirlas si


esta de acuerdo, tanto por lo que respecta


al pago propiamente dicho de cuantías económicas


(como por ejemplo el pago de


derramas urbanísticas), como por el hecho


de consentir situaciones jurídicas de contenido


económico (como por ejemplo estar de


acuerdo en que se expropie a un propietario


no adherido y no negociar más con él, la


voluntad de adquirir un determinado volumen


de metros a precio determinado, o a la


inversa aceptar la valoración de una construcción,


etc).


2) Por motivos de transacción inmobiliaria: Es


básico que el propietario esté asesorado a la


hora de poder negociar la venta y/o promoción


directa de este suelo, ya que en función


de cómo negocie la transacción podrá ser


rentable o casi ruinosa. En este sentido,


deberá saber si es conveniente hacer, en


función de cómo se desarrolle la transformación


urbanística:


a. Una venta directa como terreno cierto.


b. La venta de fincas resultantes con la


asunción de los costes de urbanización que


esto supone.


c. Hacer una permuta pura.


d. Hacer una permuta mixta.


e. Promocionar directamente y, una vez se


haya construido:


i. Vender el producto acabado ( lo que comporta


asumir la condición de promotor).


ii. Quedarse la construcción resultante como


parte de su patrimonio (es decir, patrimonializar


el producto).


3) Por motivos de credibilidad ante el resto


de propietarios, los redactores del planeamiento,


así como los diversos organismos


públicos que intervienen (Ayuntamiento,


Comunidad Autónoma, Medioambiente,


RENFE, Delegación de Costas, Delegación de


Carrreteras, AENA, etc). Indudablemente, no


tiene la misma credibilidad ante los múltiples


equipos técnicos que intervienen en


el Plan Parcial, el propietario que tienen un


asesoramiento específico que el que no lo


tiene, ya que siempre está más considerado


quien está bien asesorado que quien


se deja llevar por la mayoría. Esto supone


que el propietario que tiene asesores propios


siempre tenga un plus de ventajas


como:


a. Las fincas que aporte, por lo general, no


menguarán de cabida si esto no se


demuestra indubitadamente en el topográfico


a realizar cuando se tenga que elaborar


el proyecto de reparcelación.


b. Las fincas resultantes siempre serán


mejor que el resto de parcelas (a pesar de


regir el criterio de proximidad en nuestro


derecho, éste es interpretable, ya que se


dice que se respetará siempre que sea


posible).


c. Los excesos de cabida y defectos de


aprovechamiento perjudican tradicionalmente


a este tipo de propietarios.


d. Los coeficientes de homogeneización


e intercambio de los mismos siempre


benefician a los propietarios debidamente


asesorados.


e. La valoración de las posibles construcciones


a indemnizar dentro del ámbito deben


ser defendidas desde una óptica particular


frente a la colectividad (Junta de compensación u organismo público en casos de cooperación,


concierto o expropiación).


B. Motivos técnico jurídicos


1. Por motivos de defensa de los intereses personales


frente a los generales. Cuando se elabora


un Plan Parcial ya sea por iniciativa particular,


o de oficio por la administración competente,


debemos tener en cuenta que el equipo


redactor del mismo defiende los intereses del


colectivo, si, pero principalmente defienden los


intereses del propietario mayoritario que ha


propuesto su contratación. Y es por esto por


lo que el resto de propietarios debe tener su


propio grupo de asesores, para comprobar


que exista igualdad de trato entre todos, ya


que en otro caso la tendencia es siempre a


beneficiar a unos en perjuicio de otros.


Debemos tener en cuenta que en derecho


urbanístico existe una máxima que es el


Principio de Equidistribución de cargas y


gravámenes , pero precisamente éste es el


motivo principal que da origen a la interposición


de la mayoría de los recursos contenciosos


administrativos interpuestos por los


propietarios y las personas legitimadas


antes los tribunales, ya que al ser éste un


concepto jurídico indeterminado, da mucho


juego a la hora de interpretarlo, tanto a los


equipos redactores, como a los municipios


intervinientes y al resto de agentes públicos.


2. Por motivos de discusión técnica de redacción


de los proyectos de reparcelación y de


urbanización:


a) Esto tiene la virtualidad de poder contrastar


la redacción de los propios instrumentos


y configurar unas fincas con resultado


beneficioso para el cliente y que al


mismo tiempo no esté penalizado frente al


resto de propietarios (situación, proximidad


con la finca original, exceso o defecto de


cabida, evitación de pro indivisosÉ)


b) Se interviene en la contratación del agente


urbanizador, evitando contrataciones


más costosas para los intereses del cliente.


c) Se puede analizar la propuesta de derramas


a girar/pagar por los diversos propietarios.


d) Se proporciona asistencia a las diversas


reuniones de la Junta de compensación,


defendiendo los intereses de la colectividad,


pero sobre todo, la postura más beneficiosa


para nuestro cliente concreto. (es necesario


señalar que en las reuniones de las Junta


también asiste un representante municipal).


e) Se puede interveir en la contratación de la


empresa urbanizadora del ámbito, ya sea de


forma directa (junta de compensación) o de


forma indirecta vía asociación administrativa


(proyectos de iniciativa y desarrollo público).


3. Por la propia complejidad de los procesos


de transformación urbanística y de los


negocios que paralelamente se aprueban:


En primer lugar debemos asegurarnos de


que el Plan Parcial que definitivamente se


apruebe garantice su viabilidad técnica, es


decir la rentabilidad para los propietarios


del sector. Posteriormente, en segundo


lugar, se deberá tramitar el proyecto de


reparcelación, que aprobará inicialmente la


Junta de Compensación y será aprobado


definitivamente por el Ayuntamiento tras


un trámite de Exposición pública, período


en el cual las personas que se consideran


legitimadas podrán realizar alegaciones al


proyecto.


Una vez aprobado, se debe esperar un mes


para poder declararlo firme y será entonces


cuando se podrá inscribir en el Registro de la


Propiedad. Durante esta, los propietarios no


adheridos y otros legitimados (arrendatarios,


Ayuntamiento, ACA, tramitación, etc.) que no


estén de acuerdo con el mismo, podrán interponer


recurso contencioso administrativo, el


cual no paraliza la ejecución del proyecto, pero


su sentencia si puede tener consecuencias


sobre las fincas resultantes de este proyecto.


Además se deberá tramitar el proyecto de


urbanización y ejecutarlo, por lo que se debe


evitar que hayan sobre costes añadidos que


graven la contribución de los propietarios en


concepto de cargas de urbanización.


4. Por la fiscalidad aplicable en este tipo de


procesos y transacciones: Con carácter


previo cabe señalar que a nivel fiscal


asume la condición de sujeto pasivo de


IVA cualquier propietario de terrenos que


estén afectos a un ámbito de transformación


urbanística siempre que las obras de


urbanización del sector en cuestión se


hayan iniciado efectivamente. Es importante


saber en qué momento se pueden


transmitir las fincas, gravándolas por IVA y


no por ITP, sin que sea necesario renunciar


expresamente a la exención del IVA


en el caso de las personas jurídica (la


sujección directa a IVA supone tributar


AJD al 1%, en cambio en caso de renuncia


supone en algunas CCAA tributar al


1.5 % y en otras al 2%). Estos conocimientos


supondrán un ahorro para el futuro


comprador y por tanto se podrá negociar


un precio más interesante por parte


del vendedor del suelo.


Por todos estos motivos consideramos que


todo propietario de suelo en ámbitos y/o sectores


de transformación urbanística debe tener


un asesoramiento específico, aunque exista un


equipo redactor general que asesora a la globalidad


de los propietarios.

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