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LO QUE DICEN LOS JUECES ¿Cuándo tiene derecho el agente de la propiedad inmobiliaria a percibir su comisión?

HECHOS


 


La presente Sentencia del Tribunal Supremo tiene su origen en un contrato de mediación o corretaje en cuya virtud una mercantil se pone en contacto con un Agente de la propiedad Inmobiliaria para que éste promocione la venta de unos terrenos propiedad de la primera. En dicho contrato se establecía expresamente que caso de FORMALIZARSE  la venta, correspondería al Agente el 5% del precio de la venta en concepto de comisión u honorarios. El caso es que inicialmente se perfecciona una compraventa como consecuencia de las gestiones directas efectuadas por el Agente pero como no se pagó al contado el precio estipulado, el agente en ese preciso momento, sólo cobra una parte de la comisión a cuenta de lo debido.


Posteriormente, al no cumplirse los plazos previstos para el cumplimiento de determinadas circunstancias previstas en el contrato, comprador y vendedor dan por resuelta la compraventa. Sin embargo, más tarde la mercantil vende a la compradora inicial los terrenos y es entonces cuando el Agente de la propiedad inmobiliaria  reclama el completo pago de la comisión pactada.


 


FUNDAMENTOS JURIDICOS DE LA SENTENCIA.


 


a) Sobre el mutuo disenso como causa de extinción de las obligaciones.


 


Como quiera que la razón fundamental que alega la mercantil para no abonar el resto de comisión pactada es  la extinción de la compraventa por mutuo disenso, resultando, a su juicio, improcedente el abono del resto de la comisión al no haberse llevado a cabo la venta, la Sentencia efectúa una primera valoración sobre el mutuo disenso como causa de extinción de la obligaciones y, por ende, de los contratos. Asimismo, es importante matizar que si bien la venta se resuelve, con posterioridad sí se celebra entre las mismas partes que avino el agente de la propiedad inmobiliaria. Alega la mercantil vendedora que en los últimos tratos ya no intervino el agente y, es por esta razón por la que niega su derecho a percibir el resto de la comisión.


 


 Declara la resolución judicial en este sentido que para que el mutuo disenso funcione como causa de extinción de las obligaciones se exige que aparezca expresamente probado y aceptado por las personas que primitivamente se obligaron, sin que pueda tener efectos liberatorios la voluntad de una de las partes. Al mutuo disenso, contrato extintivo, sólo se llega mediante declaraciones de voluntad expresas o tácitas, o actos concluyentes.


 


En el supuesto que nos ocupa, estima el Tribunal Supremo que el mutuo disenso como causa de extinción de la obligación entre la recurrente y el corredor hubiera requerido un contrato entre ellos y cuando la recurrente se refiere a esta causa de extinción de las obligaciones, pretende aplicar el disenso entre ella como vendedora y la compradora proporcionada por el Agente y esta relación no afecta a lo discutido en el litigio, porque el contrato entre vendedor y mediador no se extinguió  ni por mutuo disenso ni por otra causa. Por ello, habiendo acabado siendo eficaz el contrato de compraventa a celebrarse con el comprador que proporcionó el corredor, se debería haber cumplido el pago de la comisión. En síntesis, una cosa es el mutuo disenso que hubo entre las partes de la compraventa y otra bien distinta que ese mutuo disenso sea trasladable al otro contrato anterior, entre la vendedora y el corredor, para el que no existió causa extintiva porque no hubo acuerdo de las partes en ese sentido. La Sentencia se pronuncia acertadamente en esta línea porque lo contrario supondría tanto como dejar al arbitrio  de una de las partes (la vendedora) la eficacia del contrato de corretaje. Asimismo, mantener la posición contraria sería una clara contradicción pues, alega la recurrente que, efectivamente, la mediación produjo como resultado el contrato, sin embargo, niega después el pago de la cantidad total pactada. De sofisma, habla en este punto el Tribunal Supremo, entendiendo por tal la razón o el argumento aparente con que se quiere defender o persuadir de lo que es falso.


 


b) Sobre el contrato de corretaje.


 


Tal y como recuerda la Sentencia que ahora nos ocupa, lo esencial en un contrato de mediación o corretaje es que el llamado mediador ponga en contacto a su cliente con otra persona con la finalidad de que pueda concluirse un contrato (en este caso, la venta de unos terrenos); el mediador, a cambio de esa actividad de acercamiento  entre partes, tiene derecho a percibir una remuneración que se conoce con el nombre de comisión y que nace (el derecho a cobrarla) tan pronto como el contrato se celebra, estando sometido a la condición suspensiva de su celebración.


El núcleo gordiano de la controversia que ha de resolver el Tribunal Supremo es que dadas las vicisitudes de la compraventa proyectada, la vendedora considera que la prima o  premio no debe pagarse porque en el contrato final no intervino el mediador. Sin embargo, en este estado de la cuestión, el Tribunal Supremo argumenta que la condición impuesta para la efectividad del pago del premio al mediador se cumplió en el momento en que la compradora pagó el precio acordado y entonces los vendedores debieron hacer efectiva la comisión pactada


 


CONCLUSION


 


Resulta meridianamente claro que la compraventa se produjo gracias a la gestión-mediación del corredor. Por ello, y aun cuando la compraventa en sí misma estuvo sometida a una serie de contingencias, entre ellas un mutuo disenso que hizo que se resolviera para celebrarse después otra vez, lo cierto es que tal causa extintiva no afectó en ningún momento al contrato entre la vendedora y el agente, pues tenia que haberse manifestado de un forma expresa o, al menos concluyente. No fue así,  la entidad recurrente pretendió aplicar tal causa extintiva de su relación con la compradora, a la mediación para no pagar el resto de la comisión y, en consecuencia, declara la Sentencia que el corredor tiene derecho a percibir el total de la remuneración pactada.


 


(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 10 de octubre de 2007. www.bdiinmueble  marginal nº   291106)

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