Alertas Jurídicas viernes , 22 enero 2021
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Funciones del administrador de Fincas ( incluye modelo)

El Administrador es el órgano de gobierno encargado de la gestión ordinaria de las Comunidades de Propietarios, ha de actuar siempre en dependencia de la Junta de Propietarios, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen.


Se trata de una figura que debe existir en toda Comunidad de Propietarios, no es posible que los estatutos, o un acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios, establezcan la supresión de la figura del Administrador. Además, al margen de la previsión legal, se trata de un órgano básico para el buen funcionamiento de las Comunidades.


En este sentido, lo normal en casi todas las Comunidades es que el Presidente asuma las funciones que le corresponden por la vía del Artículo.13.3 LPH (la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él de todos los asuntos que le afecten), y que, por ello, delegue las funciones de Secretario y Administrador en otras personas, en virtud del correspondiente acuerdo de la Junta de propietarios. Acuerdo que se adoptará por el régimen de mayoría previsto en el Artículo.17.3 LPH .


Por otra parte, el Artículo.13.6 LPH establece que: Á‚«Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente…Á‚». Lo normal es que el Administrador asuma la función de Secretario, de ahí que la estructura organizativa interna de la Comunidad funcionará normalmente con la figura del Presidente y del Administrador de Fincas.


Es la situación que se da en la mayoría de las Comunidades de propietarios y la que mejores resultados de operatividad práctica ofrece en aras a garantizar la introducción de criterios de profesionalidad en la llevanza y gestión de todos los aspectos de la Comunidad, y que si no se produjera la acumulación de cargos podría dar lugar a serios problemas ante la complejidad de algunos aspectos que requieren que sean atendidos de manera continuada por un profesional encargado de estas funciones.


El cargo de Administrador puede ser desempeñado por un propietario o por una persona, física o jurídica, ajena a la Comunidad. Puede ser ejercido por una persona que no ocupe otro cargo en la estructura organizativa de la Comunidad o por una persona que también ocupe los puestos de Presidente y/o Secretario.


En todo caso, la relación que se plantea entre la comunidad y el administrador es un mandato y no un arrendamiento de servicios


Atendiendo a las funciones encomendadas al Administrador, puede afirmar que dicho cargo tiene como finalidad gestionar los asuntos de la Comunidad de la forma que sea más beneficiosa para ésta, sin tener en cuenta los intereses particulares de cada uno de los propietarios, así como la ejecución de los acuerdos de la Junta de Propietarios.


La Junta de Propietarios es el órgano encargado, en principio, de nombrar a la persona que debe desempeñar las funciones de Administrador. Para que el nombramiento sea válido se requiere, en primera convocatoria, un acuerdo adoptado por la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria, será válido el acuerdo adoptado por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.


No obstante, los estatutos de la Comunidad o un acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios, si no supone modificación estatutaria, pueden establecer la delegación de la competencia para nombrar Administrador en favor de otro órgano de gobierno de la Comunidad, por ejemplo, el Presidente o la Junta directiva o rectora.


Dado que el Artículo.13.7 LPH establece la renovación anual de cargos, parece lógico que el Administrador nombrado en el periodo entre Juntas, sea ratificado en su cargo en la siguiente Junta ordinaria.


En el caso de constitución ex novo de una Comunidad, no cabe la posibilidad de que la Promotora pueda unilateralmente elegir al Administrador Comunitario, aún cuando conserve la propiedad de de algún elemento privativo, con independencia de la voluntad del resto de condueños. La SAP Zaragoza de 23 mayo 2000 afirma que no parece ser esa ni la letra ni el espíritu del Artículo.13 LPH , cuando lo que señala es que será la Comunidad la que nombrará a su administrador. De ahí dimana la naturaleza jurídica que de forma unánime se ha conferido a la relación entre Comunidad y administrador: la del mandato, pues se basa en un palmario principio de confianza.


Si ninguno de los candidatos propuestos obtiene el voto de la mayoría de los propietarios, las funciones de Administrador serán ejercidas por el Presidente, salvo que los estatutos de la Comunidad o un acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios dispongan que el cargo de Administrador debe ser desempeñado por una persona distinta al Presidente y/o Secretario, en cuyo caso habría que acudir al Juez para que éste decida en equidad, quién debe ejercer las funciones de Administrador.


La LPH sólo se refiere al carácter obligatorio del cargo de Presidente, no obstante, el nombramiento de un propietario para ejercer las funciones de Administrador, al igual que sucede  en el caso del Secretario, tiene carácter obligatorio.


Su fundamento se encuentra en el deber o carga que tiene todo propietario de contribuir al buen funcionamiento de la Comunidad de Propietarios. Por ello, el Propietario designado para ejercer de Administrador de la Comunidad está obligado a aceptar el cargo. La aceptación, puede realizarse de forma expresa (por ejemplo, mediante la firma de un documento aceptando ejercer dicho cargo) o tácita (por ejemplo, realizando alguna de las funciones encomendadas al Administrador por el Artículo.20 LPH ).


Sin embargo, aplicando analógicamente el Artículo.13.2 LPH éste puede acudir al Juez para solicitar su relevo, alegando las causas y razones que a su juicio le impiden desempeñar el cargo de Administrador. La ley establece un plazo, de caducidad, para solicitar el relevo de un mes a contar desde su acceso al cargo, es decir, desde la fecha del acta de la Junta de Propietarios en la que se aprobó su nombramiento. Artículo.13.2 LPH  


Por el contrario, cuando la Junta de Propietarios designe para las funciones del cargo de Administrador a una persona física o jurídica, ajena a la Comunidad, dicho nombramiento no tendrá carácter obligatorio. La persona designada para ocupar el cargo podrá no aceptar el nombramiento, sin alegar justa causa.


(modelo en pdf adjunto)

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