Alertas Jurídicas viernes , 22 enero 2021
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¿Cual es la situación real del mercado de alquiler? ¿Por qué un propietario no alquila?

Hoy en día, ya nadie discute la imperiosa necesidad de que exista un mercado activo de viviendas en arrendamiento, a pesar de que la gran mayoría de ciudadanos se inclina preferentemente por poseer, al menos, una vivienda en propiedad. Poderes públicos, agentes sociales y toda la sociedad en general coinciden actualmente en la búsqueda de soluciones para dar salida a la difícil situación que se ha ido forjando durante los últimos años y que ha provocado que una parte muy importante de ciudadanos tengan serias dificultades para acceder a una vivienda. Factores económicos y legales han conformado el actual mercado de la primera vivienda, un mercado muy alejado de las verdaderas necesidades de la ciudadanía.La puesta en marcha de medidas para fomentar un mayor y más eficaz mercado de alquiler es actualmente una de las soluciones que barajan los gobiernos, central y autonómicos, para dar salida a las necesidades de gran parte de la población.  


 


Análisis de la oferta de viviendas en alquiler


 


Según las estadísticas el porcentaje de viviendas habituales de primera residencia, en arrendamiento, es aproximadamente de un 11% en el conjunto del Estado y de cerca de un 20% en las grandes áreas metropolitanas como Barcelona o Madrid. Si comparamos estas cifras con las de los restantes territorios de la Unión Europea,  constatamos que estamos muy por debajo de la mitad.


 


Analizando la situación de las grandes capitales españolas, donde el mercado de alquiler es más importante que en el resto de poblaciones, nos encontramos con que el cuarenta   por ciento de la totalidad del parque de viviendas en arrendamiento, todavía se encuentra bajo el régimen histórico de  prórroga forzosa que protege al inquilino, un 90% por imposición legal y un 10% por pacto expreso. Esto significa que su vencimiento es, en principio, indefinido y sujeto al devenir, a las circunstancias y a la casuística particular de cada arrendatario. Actualmente sólo un 4% de dichos contratos se resuelven anualmente, lo que significa que solamente 3,2 de cada mil viviendas de las áreas metropolitanas (20% x 40% x 4%) tienen posibilidades de ofrecerse al mercado cada año.


 


El restante sesenta por ciento son contratos con vencimiento protegido por un período de cinco años. Casi la mitad de estos contratos  se renuevan a sus actuales inquilinos al finalizar el plazo protegido. Así pues, cada cinco años únicamente 60 de cada mil viviendas de las áreas metropolitanas (20% x 60% x ÁŽÂ© ) vuelven a formar parte del parque de viviendas en alquiler o, lo que es lo mismo, 11 de cada mil viviendas cada año.


 


Sumando unas y otras, nos encontramos con que en la práctica, cada año las ofertas de viviendas en arrendamiento suponen escasamente un 14,2 por cada mil viviendas existentes en la zona, es decir, un porcentaje de un 1,42%. A este porcentaje habría que descontar las  viviendas que están en trámite de desaparecer cada año del sector, tanto por la fuerte presión fiscal a que se encuentra sometida la vivienda como por motivos de afecciones urbanísticas e imposibilidad normativa. Teniendo en cuenta estos parámetros, el volumen total de viviendas destinadas a su alquiler como vivienda habitual se reduciría aproximadamente al 1,3% en las grandes áreas metropolitanas y a algo más de la mitad en el conjunto del Estado, o sea un 0,7%, porcentajes que además disminuyen de año en año por las causas explicadas.


 


 


Un mercado de alquiler en permanente crisis


 


Pero, en el mercado de alquiler influyen y han influido decisivamente otros factores que nos han abocado a una situación de disminución progresiva del parque de viviendas en arrendamiento. Uno de estos ha sido la tendencia creciente, iniciada unos 20 años atrás, de la venta de la llamada “propiedad vertical´´ o venta de pisos a los inquilinos por parte de los hasta entonces propietarios de edificios dedicados íntegramente al arrendamiento.  


Barcelona es un claro ejemplo de este fenómeno y de la desaparición constante del parque de viviendas arrendadas. En la década de los sesenta,  más del 80% del total de viviendas estaban en régimen de alquiler, mientras que hoy éstas sólo representan el ya citado 20%. Por otra parte, en este gran diferencial, el efecto del incremento del número total de viviendas durante estos años es insignificante. De hecho, la desaparición de inmuebles en alquiler fue, durante los primeros años, poco intensa, pero con una clara tendencia a crecer de forma notable con el tiempo.


 


En este sentido, la venta de apartamentos individuales resultantes de dividir jurídicamente un inmueble completo, con o sin la realización previa de reformas, desempeñó un importante papel, debido a su alta rentabilidad para inversores. A día de hoy, esta práctica no sólo se ha extendido por toda España sino que, con el agotamiento del mercado español, estos inversores se están empezando a posicionar en el extranjero. A todo esto, hay que sumar al conjunto de propietarios de inmuebles o viviendas individuales que, cada vez más, optan por vender las propiedades que en su día arrendaron cuando éstas quedan libres. Otras situaciones que también han contribuido a disminuir el número de viviendas en alquiler disponibles han sido el destinarlas al uso del propietario o sus familiares o, más recientemente, su uso como apartamentos turísticos, fenómeno no exento de polémica por los consiguientes conflictos que genera con las comunidades de vecinos y por la competencia desregulada que supone hacia el sector hotelero.


 


Cabría preguntarse cuáles han sido los motivos reales que motivaron que aquellos propietarios, que en su día apostaron por invertir sus ahorros en inmuebles para alquilar, hayan optado por desinvertir ese activo. Sin pretender entrar a fondo en la cuestión, no hay duda que abría que achacar gran parte de la responsabilidad a la nefasta regulación legal anterior a Mayo de 1.985 que, en resumen, trasladaba a los propietarios la carga social que el Estado hubiera tenido que asumir en relación a los problemas de la vivienda. Esta normativa tuvo como consecuencia inmediata la dejadez de las viviendas de alquiler por falta de mantenimiento y rehabilitación, así como una mayoría de propietarios resentidos y desconfiados.


 


La regulación actual no impulsa el mercado de alquiler


 


Aunque no hay duda de que los tiempos y las leyes han cambiado mucho desde entonces, los propietarios de viviendas en alquiler se enfrentan hoy a otro tipo de cuestiones que resultan igualmente gravosas y que no facilitan, por tanto, que quieran permanecer en el mercado del alquiler.


 


Las desfavorables condiciones fiscales que soportan actualmente los propietarios de inmuebles ─IRPF, Impuesto sobre el Patrimonio, IBI, Impuesto de Sucesiones y Donaciones, Plusvalía Municipal─ son la causa de que la mayoría de ellos acabe renunciando a este mercado, dada la baja rentabilidad neta que ofrece en comparación con otras opciones de inversión, además de la obligatoria inversión periódica en su mantenimiento. La excepción la protagonizan aquellos que pueden dotarse de una estructura burocrático-administrativa, cada vez más controlada y restrictiva, que les permite calificarse como “empresa familiar´´, eximida del Impuesto sobre el Patrimonio, hecho que reviste especial importancia en aquellas Comunidades Autónomas en que el gravamen es más alto. Por otro lado, la “empresa familiar´´ también disfruta de una bonificación del 95% en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.


 


En definitiva, cuestiones como la baja expectativa de rentabilidad neta del alquiler inferior al 2%, la falta de medidas que garanticen los derechos de los propietarios ─en contraposición a la legislación protectora de los derechos de los inquilinos─, así como la fuerte presión fiscal a que está sometida la vivienda por los nefastos efectos del Impuesto sobre el Patrimonio y del Impuesto de Sucesiones, definen una situación normativa poco atractiva para los propietarios de viviendas a la hora de optar por poner sus viviendas en alquiler. El conjunto de estas condiciones desfavorables constituyen un fuerte impedimento de cara a modificar la actual tendencia a la baja del parque de viviendas en arrendamiento.


 


Por tanto, todos estos factores han configurado un menguante mercado de viviendas en alquiler que se reduce a la mitad del total de las que serían convenientes para satisfacer las necesidades reales de los ciudadanos, en contraposición con lo que establece el artículo 47 de la Constitución Española que proclama que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.


 


Los costes de mantener una vivienda en el mercado de alquiler son un importante escollo


 


A día de hoy, nos encontramos, pues, con un mercado de alquiler que apenas cubre las más mínimas necesidades de una parte importante de la población, pero que afecta especialmente a determinados colectivos como el de los jóvenes o el de los inmigrantes. Se hace pues imprescindible la existencia de una oferta de vivienda de alquiler amplia y fluida, que pueda dar salida a las expectativas legítimas de muchos ciudadanos.


 


Por otro lado, el esfuerzo económico que deben afrontar, hoy por hoy, los ciudadanos para acceder a la compra de una primera vivienda habitual, como bien de uso y disfrute, no se puede explicar por sí solo sin tomar en cuenta otras consideraciones. En este sentido, la idea de comprar una vivienda como inversión de futuro, o como fórmula de ahorro alternativa al plan de pensiones, así como la idea de disponer en un futuro de una propiedad plena y sin cargas, son factores de peso que impulsan a la compraventa, en detrimento de la opción de alquilar la vivienda habitual. Y, aunque esta sigue siendo la tendencia mayoritaria de los ciudadanos de este país, no hay duda la opción de alquiler habitual gana adeptos por lo que supone de mejora de la calidad de vida diaria, especialmente en las rentas bajas, aunque en ocasiones también entre aquellos con rentas más altas pero que, sin embargo, prefieren apostar por otras alternativas más rentables para invertir sus ahorros.


 


Entre algunas presunciones comúnmente aceptadas, pero totalmente falsas, está la de creer que por el precio de un alquiler es posible optar a la compra de una vivienda. Una comparativa detallada del total del coste financiado para acceder a la propiedad de una vivienda, que incluye la cuota mensual de la hipoteca, los costes de adquisición y los  costes periódicos fijos (IBI, Comunidad de Propietarios e Impuesto sobre el Patrimonio), respecto al coste del alquiler de la misma vivienda, causaría una enorme sorpresa en la mayoría de los casos, siendo la proporción media de 3 a 1, en el que 3 sería el coste de comprar y 1 el de alquilar.


 


La imprescindible actuación de los poderes públicos ante un derecho fundamental de las personas


 


Las subidas generalizadas del precio de la vivienda, junto con el aumento continuado de los tipos de interés, han situado, a día de hoy, el alquiler de vivienda habitual como una seria alternativa a la compraventa. Así pues, no sólo el parque de viviendas en alquiler es escaso de por sí y disminuye, sino que además choca con una demanda continuamente al alza. Y todo el mundo sabe qué sucede en un mercado cuando la oferta es  decreciente y la demanda va en alza. Así pues, nos encontramos con una situación en que los precios del alquiler han empezado a subir y seguirán haciéndolo.


 


Sin embargo, según mandato constitucional contenido en el citado artículo 47 de la carta magna, los poderes públicos están obligados a promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho de los españoles a disponer de una vivienda digna, lo cual no implica necesariamente el concepto de propiedad sino una noción mucho más amplia en la que estaría incluida la figura del arrendamiento.


 


Así pues, es evidente que la solución a los actuales problemas de vivienda pasa necesariamente por disponer de un parque mayor y más fluido de viviendas de alquiler, situación que, a su vez, permitirá aflojar la fuerte presión actual sobre el mercado de la propiedad. Esta solución que, obviamente no podemos esperar que se produzca por sí misma, requiere urgentemente de la intervención de los poderes públicos. La solución es una tarea compleja, resultado de una ecuación polinómica con muchas variables sobre las que actuar de forma conjunta. Nuestra sociedad merece una solución global al problema de la vivienda, no intervenciones puntuales o esporádicas que mejoran algunos aspectos a la vez que perjudican a otros.


 


La profesionalización del sector, una de las claves para normalizar la situación


 


Desde la experiencia que nos otorga una larga trayectoria en el sector, los agentes de la propiedad inmobiliaria creemos firmemente en la necesidad de frenar el ritmo actual de reducción del parque de viviendas de alquiler. Para ello, es imprescindible actuar en diferentes frentes, entre ellos deshacer el agravio fiscal existente entre aquellos propietarios que deben soportar una fiscalidad confiscatoria en comparación con el tratamiento fiscal que reciben los que actúan bajo la denominación de “empresa familiar´´. Se trata, en definitiva, de una misma actividad aún cuando los primeros tengan externalizada la gestión de su patrimonio. Por otra parte, las medidas de exención fiscal del 50% o del 100%  deberían ser para todos; empresas familiares o no, personas físicas o jurídicas, incluso en el caso de que el objeto social de estas últimas sea más amplio que el simple arrendamiento de viviendas.


 


 


 


También es necesario habilitar ayudas francas, notorias, transparentes y ágiles para la rehabilitación, y que gocen de un tratamiento fiscal favorable, todo lo contrario de lo que ocurre actualmente, puesto que estas ayudas cotizan por IRPF y se acumulan en el Impuesto sobre el Patrimonio. Es necesario, además, reducir el IVA y simplificar los impedimentos posteriores y trámites farragosos que exigen otras administraciones públicas y que, a la hora de la verdad, acaban impidiendo acometer esas obras.


 


Otra importante área de actuación pasa por habilitar medidas que garanticen la renta de  los propietarios en el caso de conflicto por impago, frente a la lentitud de la justicia, los costes de requerirla y la incertidumbre del estado de la vivienda cuando se recupere su posesión. Por otra parte, se hace imprescindible una mayor equidad en el trato a inquilinos, no solamente poniendo a su alcance mayores ayudas frente a situaciones económicas y personales que puedan afectarles en algún momento de su vida, sino extendiendo estas ayudas a todos ellos, con independencia de su edad y perfil económico.


 


El respeto de las competencias de las Comunidades Autónomas, dotándolas de recursos para la aplicación de las medidas, es otro de los puntos a abordar. En este sentido es  indispensable que la normativa estatal tenga en cuenta las necesidades específicas de cada territorio, sin caer en el error de querer estandarizar los procedimientos y funcionarializar el desarrollo de las medidas que se establezcan.


 


Cada uno a lo suyo; mientras que el sector público debe marcar el campo de aplicación y las reglas de juego, arbitrando, disciplinando y sancionando, el sector privado debe preocuparse por dar salida, de forma profesional, a las necesidades del mercado. Para ello, es también esencial contar con un conjunto de profesionales sometidos a una regulación que asegure su profesionalidad y ofrezca garantías sobre su actuación. Es el caso de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) y Administradores de Fincas. La reciente aprobación del Estatuto de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, en línea con esta filosofía, reconduce una situación que, desde el año 2000 se encontraba fuera de control. La perspectiva, además, de la entrada en vigor de nuevas normativas protectoras del consumidor son el inicio de una situación que permitirá recuperar la confianza y el control de las operaciones que se realicen en el mercado inmobiliario a partir de ahora. Es hora de ponernos a trabajar.

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