Alertas Jurídicas miércoles , 20 enero 2021
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Parámetros básicos para determinar la viabilidad de una operación inmobiliaria

EL PROYECTO NUMERICO


 


Vivimos dentro de una sociedad que todo exige rapidez, y los técnicos del sector no estamos exentos de ello. Hoy nos es difícil concebir el cálculo de una estructura mediante medios manuales o la elaboración de los planos y documentación técnica sin medios informáticos.


 


El progreso siempre es bien recibido si la ayuda que nos presta aligera nuestra carga de trabajo. Y es conveniente aprovechar esta evolución tecnológica para proyectar y calcular con márgenes de error mucha más reducidos que con los métodos de antaño. Además a nuestra cartera de clientes también les representa un beneficio puesto que le reducimos de una forma importante el plazo de entrega de las documentaciones necesarias para licencia de obras, solicitud de hipotecas, etc.


 


No obstante, existen dentro del diagrama de actividades un espacio de tiempo que es difícil dimensionar. Es el intervalo entre la presentación de un solar al promotor y el cierre de la operación.


 


Es frecuente que cuando al promotor se le presenta un suelo, además del precio y volumen de la promoción, le interesa que el Arquitecto haga un pequeño anteproyecto para ver el tipo de producto que sale. Paralelamente se efectúa un pre-estudio económico que ensamblado con la tipología y programa funcional que da el Arquitecto le sirve para aprobar o desestimar la operación.


 


Este timing era factible en épocas de abundancia de suelo para construir. Pero en esta ultima década,  el suelo urbano se ha ido agotando y el promotor ha tenido necesidad de tomar decisiones con más rapidez para no perder oportunidades. De aquí que los técnicos nos las hemos tenido que ingeniar para dar una respuesta técnica rápida y fiable.


 


El proyecto numérico nace de esta necesidad y para ello vamos a detallar en un ejemplo el proceso en que se determinan los parámetros básicos para determinar la viabilidad de una operación inmobiliaria.


 


Es importante recalcar que el proyecto numérico no nos condiciona ni el modelo ni el programa funcional del futuro proyecto. Las alternativas de implantación vendrán una vez comprado el solar. Lo que se pretende con esta sencilla metodología de trabajo es que el cliente sea conocedor del volumen total a construir, de la distribución de esta superficie en las distintas plantas permitidas y el tamaño promedio de las entidades resultantes. Después, aplicando los parámetros económicos obtendremos el estudio de viabilidad que es el objetivo final de nuestro trabajo.


 


DATOS PREVIOS Y ESTUDIO URBANISTICO DEL SOLAR DE EJEMPLO


 


Se trata de un solar con un edificio obsoleto y fuera de normativa con un inquilino a precario. La ubicación es excelente porque la fachada principal da a una avenida de gran flujo comercial y de negocios, y la fachada posterior da a una plaza peatonal en la que solo se permite la circulación para entrada de los coches a los parking.


 


La propiedad decide venderlo por un precio determinado y en unas condiciones que plantea a la promotora.


 


En primer lugar un suelo para que se considere solar debe tener una calificación urbanística perfectamente definida dentro del Plan General del Municipio (PGM), unas ordenanzas de aplicación, unos usos permitidos y una densidad determinada.


 


Si cumple con estas premisas, nos encontramos con un suelo plenamente urbano. La obtención de la licencia de obras en un suelo urbano es inmediata, siempre que el proyecto contemple las pertinentes ordenanzas de aplicación.


 


La entrevista con el técnico del Ayuntamiento es de obligado cumplimiento puesto que de la misma, deberemos obtener los datos necesarios para conocer nuestras condiciones de trabajo.


 


En nuestro caso nos encontramos con una calificación (12a) que significa sustitución de edificaciones antiguas y obsoletas. La clave urbanística nos indica los parámetros por los cuales debemos basar nuestros cálculos en la edificabilidad del solar.


 


Una vez constatada la clave urbanística, nos deberemos centrar en el estudio de la ordenación que afecte a nuestra parcela. En nuestro caso es:


 


A) Edificación según alineaciones de vial. Corresponde a una edificación, entre medianeras, a lo largo de las calles o viales, regida básicamente por:


 


– Altura reguladora máxima en función del ancho de la calle o vial


– Por la profundidad edificable.


– Densidad


– Usos permitidos


 


En cualquier caso, recomendamos siempre que antes de efectuar la compra del solar, se obtenga el correspondiente certificado urbanístico que avala la información previa recabada de los técnicos Municipales y que además nos confirma que no existen cargas o servidumbres de las que no se tengan constancia previa.


 


Como nuestro solar esta entre medianeras, nos debemos ajustar a la ordenación por vial. Como el ancho de nuestro vial que da a la fachada principal es superior a los 15,00 mts, la ordenanza nos permite la máxima altura: Planta baja más cuatro plantas piso. Además nos indica la posibilidad de altillo en planta baja. Este es un extremo interesante a tener en cuenta puesto que generalmente cuando la planta baja puede ser comercial, al promotor no le interesa construir un altillo pues generalmente carece de sentido a menos de que exista un interés real. En nuestro caso el interés radica en dos circunstancias importantes:


 


A) En el estudio del entorno del solar observamos que la fachada principal da a un vial con un potencial comercial muy importante y además muy cerca de la estación de RENFE, juzgados, etc., en contra de la fachada posterior que da a un vial secundario. Esto nos hace tomar la decisión de dar a la planta baja el uso de comercial, con la posibilidad de incluir un altillo, que para las empresas de servicios que buscan oficina en la zona, buscan este producto con el máximo de espacio posible. El test de mercado que se realizo posteriormente nos confirmo plenamente esta última opción. Por lo tanto nuestro estudio contempla la alternativa propuesta a la promotora.


 


B) La fachada posterior da a una plaza peatonal careciendo totalmente de interés comercial. En este caso nuestra propuesta fue la de destinarla a viviendas, que con la posibilidad de construir altillo nos permite un producto de vivienda en duplex con un pequeño jardín en la parte delantera, producto muy demandado por el mercado


 


En este cuadro resumimos los parámetros mas importantes que nos van a condicionar el proyecto y que nos sirven de base para los cálculos a efectuar.


 


En el apartado edificabilidad nos referimos a la profundidad edificable del edificio. Matizamos lo de baja y resto de plantas puesto que en algunas claves urbanísticas, las de mayor densificación, permiten construir en planta baja la totalidad del solar y el resto lo que nos indica la norma. La profundidad edificable del solar es de 22,00 mts, en baja y pisos, mientras que la profundidad del solar es de 25,00 mts. Este margen de 3,00 mts corresponde a la fachada posterior y como ya se ha comentado, en su momento nos servirá para dotar de un pequeño jardín a las viviendas de la planta baja.


 


En el apartado densidad, en nuestro ejemplo la normativa nos condiciona que la superficie mínima construible de la vivienda no sea inferior a los 80 m2.


 

ESTUDIO DEL SOLAR


 


De la primera visita al solar tendremos en cuenta los siguientes aspectos:


 


– Forma del solar


– Longitud de las fachadas


– Profundidad del solar


– Posición respecto a la calle (esquina, chaflán…)


– Orientación de las fachadas.


– Lindes, accidentes, limites con otras parcelas o solares


– Servidumbres reales y aparentes.


 


De esta primera fase determinamos la superficie del solar:


Cuando un solar es perfectamente regular como nuestro ejemplo, el cálculo de la superficie es sencillo. La problemática nos aparece cuando el solar presenta irregularidades. En estos casos se deberá promediar las fachadas anterior y posterior profundidad media.


 


Para el test previo de mercado se tomaran los siguientes datos:


 


– Municipio en que se encuentra el solar y volumen de población.


– Situación geográfica a poblaciones de más identidad.


– Situación del solar respecto al centro de la población


– Características del entorno


– Reportaje fotográfico


 

EDIFICABILIDAD DEL SOLAR


 


El techo final resultante de un edificio es el dato de mayor importancia. Será el parámetro básico para obtener los ratios de compra, de construcción y de venta. Su cálculo deberá ser muy preciso y con cruce de comprobaciones para que no exista duda.


 


Además en este apartado recomendamos no tener en cuenta las superficies de las terrazas, ni los voladizos ni cuerpos salientes que a menudo nos permite la ordenanza, porque la prudencia nos recomienda que estas superficies adicionales serán interesantes a la hora de vender pero innecesarias en el calculo del proyecto numérico. No hay que olvidar que no estamos proyectando gráficamente, sino que estamos calculando numéricamente lo que después se matizará gráficamente. No nos cansamos de recomendar ir siempre a la baja en todo tipo de estudios de rentabilidad.


El coeficiente de patios es un parámetro de obligado cumplimiento que fija la administración local y que indica la superficie por planta a descontar por patios interiores destinados a ventilación e iluminación. En el ejemplo el coeficiente que nos marca la norma es del 12%.


 


Del total de superficie construible, la fundamental es la de sobre rasante. La de total promoción es simplemente un dato sin relevancia en el estudio previo.


 


El anterior cuadro nos da dos superficies contruibles:


 


A) La superficie total construible de la inversión. Es el parámetro a combinar con el coste de compra para saber por comparación la bondad de la posible compra. Este ratio se denomina  repercusión de compra.


 


B) La superficie construible neta. Se le deduce a la anterior, la superficie de las zonas comunes y su utilidad reside en obtener la superficie neta de las entidades para el cálculo de las ventas. Cabe otro calculo que es el de la superficie útil, pero en no es relevante en este estudio previo.


Este cuadro nos indica en número de entidades resultantes y las superficies medias netas de cada una de ellas.


 


Con este último cuadro tenemos terminado nuestro proyecto numérico. A continuación procedemos al avance del estudio de viabilidad.


 


Este el resultado del estudio de viabilidad de la operación presentada al cliente. A partir de nuestros datos, juntamente con sus estimaciones del promotor, tiene en su poder todos los elementos para la toma de decisiones.


 


El estudio de viabilidad,  una vez tomada la decisión de compra, deberá complementarse y actualizarse con los datos mas profundos del estudio de mercado y complementarlo con un cash flow, herramienta de gestión fundamental en una operación de este tipo.


 


El tiempo estimado es nuestro estudio varia entre las 48 y 72 horas. La parte numérica es la mas rápida por se muy mecánica, pero lo importante de esta metodología de trabajo son las decisiones que se van tomando sobre el producto final, y todo ello sin haber tenido que hacer el menor trabajo grafico. El estudio será el complemento numérico del posterior proyecto del edificio.


 


 


(texto completo en pd“

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