Alertas Jurídicas domingo , 24 enero 2021
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¿Las cláusulas de arbitraje en arrendamientos urbaos son válidas?

A día de hoy son muchas las asociaciones de arbitraje privado las que han tratado de hacerse un hueco en el sector inmobiliario tratando de convencer tanto a las agencias inmobiliarias como a los propietarios de viviendas de las bondades del arbitraje.


 


Algunas de estas asociaciones presumen de sus magníficos resultados al haber introducido en más de 70.000 contratos de arrendamiento su cláusula de sometimiento a arbitraje.


 


Pero, la realidad es distinta, ya que desde el punto de vista civil, son muchos los magistrados de las Audiencias Provinciales, Tribunales Superiores de Justicia y Tribunal Supremo los que se han posicionado sobre este tema de la validez o no del arbitraje en los arrendamientos de vivienda alegando que se trata de una cláusula nula por ser materia no disponible para las partes, de conformidad con el apartado 1 del artículo 2 de la Ley de arbitraje 60/2003 que señala que “son susceptibles de arbitraje las materias de libre disposición conforme a derecho.´´


 


En este sentido el Preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 al señalar que: “ al mismo tiempo que mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.´´, establece que los arrendamientos de vivienda son materia de derecho no disponible por las partes, y por tanto materia no susceptible a arbitraje.


 


Este objetivo se plasma en la regulación de los artículos 17 a 20 referente a la determinación de las rentas, actualización, elevación, posibilidad de asumir otros gastos y servicios´´ cuestiones todas ellas que pueden afectar al hecho del pago de la renta, determinante de esta causa de desahucio, con carácter imperativo para las partes, disposiciones que no existen en el Título III de la LAU que regula los arrendamientos para uso distinto de vivienda.


 


Asimismo los magistrados señalan que de aceptarse la posibilidad de someter a arbitraje los arrendamientos de vivienda, habría que aceptar la posibilidad de que desapareciese para el arrendatario la facultad de enervación de la acción reconocida en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.


 


Este precepto es una norma procesal indisponible para las partes en virtud del artículo 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no pudiendo el arrendador evitar ni impedir que el arrendatario haga uso de esa facultad en las condiciones legales, ni el arrendatario renunciar validamente a ella antes del proceso.


 


Por ello los magistrados consideran que la pretensión de desahucio al recaer sobre materia sustraída a la libre disposición de las partes se encuentra excluida como objeto de arbitraje.


 


Asimismo, la libertad de procedimiento arbitral (Art. 25 Ley de arrendamientos Urbanos) al no compaginarse con la norma procesal que regula la enervación de la acción, nos encontramos con que la sumisión a arbitraje, de aceptarse su validez como vía legal para reclamar rentas o desahuciar, eludiríamos la posibilidad de enervación sin sanción alguna, pues entre los motivos de la nulidad del laudo no se contempla la infracción del derecho aplicado por los árbitros; las infracciones de procedimiento solo son causas de nulidad en tanto lo sean del procedimiento acordado por las partes o de la propia Ley de arbitraje.


 


Es decir, incardinar el mecanismo de la enervación en el procedimiento arbitral quedaría en todo caso al arbitrio de las partes o de los árbitros, y no resulta en modo alguno fácil pues su regulación contempla la existencia de un concreto proceso judicial.


 


Por otro lado, desde el punto de vista de Consumo, cabe señalar que al arrendatario, de conformidad con el artículo 1.2 de la Ley 26/1994 de 19 de julio General de Consumidores y Usuarios se le considera Consumidor, al señalar que:


 


“A los efectos de esta Ley, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden.´´


 


En este sentido la Dirección General de Consumo de la Comunidad de Madrid, señala que de conformidad con la Ley 26/1994 de 19 de julio General de Consumidores y Usuarios la inclusión en los contratos de cláusulas que incluyan sometimiento a arbitraje distintos a los de Consumo, tienen la consideración de “cláusulas abusivas lo que podrá dar lugar a la imposición de las correspondientes sanciones por infracción de normas administrativas en materia de consumo y en ultima instancia y cómo consecuencia de lo anterior, podrá ser declarada nula por los tribunales ordinarios de justicia.


 


De este modo, Consumo alerta al consumidor de la nulidad de la cláusula de arbitraje en arrendamientos de vivienda, y aconseja al inquilino que indique al arrendador que proceda a modificar la citada cláusula por no estar obligado a asumir.


 


Asimismo la Ley 7/1998, de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación, en su Disposición Adicional Primera, considera la cláusula de sometimiento a arbitraje privado cómo abusiva al señalar que “Tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes (…) 26. La sumisión a arbitrajes distintos del de consumo, salvo que se trate de órganos de arbitraje institucionales creados por normas legales para un sector o un supuesto específico”.


 


También debemos señalar que estas asociaciones de arbitraje privado incurren en publicidad engañosa al señalar que “alquilar ya no es un riesgo´´, ya que el alquiler siempre implica un riesgo, máxime cuando el inquilino es moroso profesional.


 


En consecuencia, cabe señalar que la única vía válida y legal para resolver el contrato de arrendamiento de vivienda por impago de rentas y/o cantidades asimiladas a las mismas, es acudir a la jurisdicción civil ordinaria, instando el correspondiente juicio civil de desahucio y reclamación de rentas.


 

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