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Evolución del mercado de la vivienda usada en el tercer trimestre en Madrid, Barcelona, Valencia, Andalucía, Asturias y Murcia

 


 


Todas las viviendas analizadas para este estudio son de segunda mano y proceden tanto de particulares como de profesionales inmobiliarios; se encuentran o se encontraron ofertadas en nuestra base de datos durante el período comprendido entre el 29 de junio y el 25 de septiembre de 2007; y han pasado el control de calidad en cuanto a la información publicada en idealista, en concreto: precio, tamaño, distribución y no duplicidad, es decir, no hay anuncios repetidos de la misma vivienda y por lo tanto ninguna vivienda ha sido contabilizada más de una vez para su análisis en este informe. El informe está elaborado con precios de oferta sobre metros cuadrados construidos; es decir, todos los precios que se analizan corresponden a las últimas actualizaciones realizadas por los vendedores a los precios de las viviendas que tienen anunciadas en idealista y que por lo tanto representan los datos más frescos y actuales del mercado


 


En esta época de negociaciones generalizadas, los precios medios de este informe no tienen por qué coincidir con el precio final de la operación que se cierre entre comprador y vendedor -que puede ser más bajo de lo que al vendedor le gustaría y del precio que inicialmente puso a su vivienda- y por lo tanto de los precios medios recogidos y publicados en este informe


 


Se han excluido las viviendas unifamiliares de este informe porque su presencia desvirtuaba el precio medio en algunas zonas. También se han descartado aquellos inmuebles cuyos precios de oferta estaban clara y desproporcionadamente fuera de mercado en sus correspondientes áreas geográficas, ya que su inclusión en la muestra de análisis hubiera provocado fuertes distorsiones en los resultados finales.


 


 


Comunidad de Madrid


 


Madrid capital


 


Los precios en Madrid capital han registrado variaciones negativas en el tercer trimestre de 2007, con un decremento del 0,9%. Desde hace un año, los precios permanecían “estancados´´ con mínimos crecimientos por encima del cero por ciento pero tras el verano el mercado inmobiliario de segunda mano de la capital no ha podido aguantar en positivo y registra las primeras caídas de precio desde que idealista.com comenzó en el año 2000 a realizar informes trimestrales de precio


 


el precio medio por metro cuadrado está situado a finales de septiembre de 2007 en 4.277 euros. Esta cifra es casi la misma a la que se registró a finales de 2006, cuando los precios se situaron en 4.274 euros por metro cuadrado


 


Más de la mitad de los distritos de madrid baja de precio: en 12 de los 21 distritos madrileños el precio del metro cuadrado es inferior al registrado a comienzos del verano; sólo en tres el incremento estuvo por encima del 1%: son los distritos de Salamanca y Villa de Vallecas, que registraron sendas subidas del 1,6%, seguidos de Moncloa, con un 1%.


 


Seis distritos apenas se mueven y mantienen una atonía de precio, con oscilaciones mínimas en torno al cero por ciento: Chamartín (0,6%), Villaverde (0,4%), Hortaleza y Ciudad lineal (en ambos distritos se produce un 0,2%) y Retiro y Tetuán, que no registran variaciones porcentuales aunque los precios por metro cuadrado en ambos distritos han bajado uno y dos euros respectivamente


 


La mayor caída se ha producido en Barajas, con un 2,1% de bajada. El precio ha pasado de 3.989 euros/m2 a 3.904 euros/m2. le siguen otros seis distritos más, en los que las caídas superan el uno por ciento: San Blas (-1,8%), Latina (-1,6%), Puente de Vallecas (-1,6%), Moratalaz (-1,4%), Centro (-1,1%) y Carabanchel (-1,1%)


 


Dos distritos encadenan tres trimestres seguidos de bajadas: Arganzuela, cuyos precios han caído un 0,3% en el tercer trimestre, Y Usera.


 


El distrito más caro es también el que más sube entre julio y septiembre: Salamanca alcanza los 5.435 euros por metro cuadrado. le siguen Chamartín (5.254 euros / m2; 0,6%) y Chamberí (5.250 euros / m2; -0,7%). en los tres el precio supera los cinco mil euros por metro cuadrado


 


 


 


 


Municipios de Madrid


 


 


Dos terceras partes de los municipios madrileños analizados (23 de 32) registran caídas de precio durante el tercer trimestre y solo nueve obtienen incrementos


 


La mayor subida se produce en Galapagar, que incrementa el precio medio de la vivienda usada en un 3,7%. le siguen Colmenar viejo (2,6%) y Arganda (2%). El resto de subidas están en torno o por debajo del uno por ciento y se registran en Rivas-Vaciamadrid (1%), Boadilla del monte (0,5%), Getafe (0,3%), Tres cantos (0,2%) y Collado Villalba (0,1%). En Alcorcón el precio de la vivienda usada de facto no se ha movido, ni siquiera un euro: el pasado mes de julio se situó en 3.121 euros/m2 y en ese mismo precio cierra el tercer trimestre


 


Las mayores caídas durante el tercer trimestre se producen en los municipios que durante el segundo trimestre más subieron sus precios. El caso más llamativo es Alcobendas, que entre abril y junio registró la mayor subida, un 4,7% y durante el verano no ha podido mantener siquiera ese incremento y ha registrado una importante caída, del -9,1%


 


Estas oscilaciones, producidas por propietarios que se animan a subir el precio por encima de mercado y posteriormente deben ajustarlos a la baja, se han dado también en otros municipios que subieron mucho en el segundo trimestre pero que han debido rebajar sus expectativas: así San Martín de la Vega cae un -6,9% tras subir entre abril y junio un 1,4%. También ocurre lo mismo en Coslada, que subió en el segundo trimestre un 2% y en el tercer trimestre ha bajado un -4,5%


 


Otros veinte municipios ven cómo sus precios caen durante el pasado verano, y las bajadas oscilan entre la bajada de Móstoles (-3,3%) y la que se produce en Pozuelo de Alarcón y las Rozas, con sendos -0,1%


 


La zona noroeste y norte de la comunidad de Madrid integran los municipios que, a excepción de la capital, registran los precios más altos. Los cuatro municipios más caros se encuentran en el área de influencia de la autovía de la Coruña, encabezados por Pozuelo de Alarcón (4.170 euros / m2). Le siguen Majadahonda (3.812 euros / m2), Boadilla del monte (3.683 euros / m2) y las Rozas (3.564 euros / m2)


 


Alcobendas, Tres Cantos y San Sebastián de los Reyes, situados en los primeros kilómetros de la autovía de Burgos, también se sitúan entre las poblaciones madrileñas con altos precios: 3.445 euros / m2, 3.413 euros / m2 y 3.208 euros / m2 respectivamente


 


San Martín de la Vega es, una vez más, el municipio más económico de la comunidad (2.209 euros/m2). A más de doscientos euros por metro cuadrado de diferencia están los municipios de Ciempozuelos (2.448 euros/m2) y Aranjuez (2.493 euros/m2)


 


La localidad de parla está también entre las cinco más económicas de cuantas analiza idealista.com en la comunidad de Madrid. Los 2.498 euros/m2 que piden de media los propietarios la sitúan por encima de Móstoles, donde el precio asciende hasta los 2.510 euros/m2.


 


Cataluña


 


 


Barcelona capital


 


 


Barcelona ha vivido un nuevo descenso en el precio del metro cuadrado por segundo trimestre consecutivo. Durante el verano los precios cayeron un 0,5%, tras reducirse en un 1,3% en primavera. Actualmente el precio por metro cuadrado está situado en 4.802 euros. Este precio es aún inferior que el registrado hace doce meses, cuando estaba en 4.824 euros/m2. Estos datos confirman el frenazo en el precio de la capital catalana, pero no indican una aceleración del proceso de rebaja de precios


 


Sólo dos distritos barceloneses subieron de precio. Si durante el segundo trimestre de 2007 todos los distritos registraron caídas, en el tercero dos de ellos han incrementado sus precios. No parece casual que sean las dos zonas más caras de la ciudad condal. SarriÁ¢€¡ Sant Gervasi vio sus precios crecer un 1,7% hasta 6.035 euros/m2. Les Corts ha registrado un incremento del 1,6%, hasta los 5.555 euros/m2. Tras ser el distrito con mayor caída el anterior trimestre, un 3,2%, muestra signos de recuperación a pesar de no haber recuperado todavía el precio del primer trimestre


 


3 distritos barceloneses acumulan tres trimestres consecutivos de caídas de precio. La más pronunciada se ha registrado en Sant Andreu, con un decremento este trimestre del 3,9%. Sant Martí ha experimentado una bajada del 1,4%, hasta los 4.523 euros/m2. Esta misma situación se repite en Horta Guinardó, donde el precio ha caído un 1,1% y ha dejado el precio en  4.127 euros/m2


 


GrÁ¢€¡cia lleva cuatro trimestres seguidos encadenando caídas de precio. Este verano ha vivido la segunda caída más fuerte en Barcelona, con un 1,8% que ha dejado el precio en 4.772 euros/m2


 


Ciutat Vella, por su parte, empezó a rebajar sus precios en verano de 2006, y aunque vivió un ligero repunte en otoño del mismo año, no ha parado de ver decrecer sus precios. En el último trimestre el descenso ha sido del 1%, hasta los 4.632 euros/m2. En Nou Barris el descenso también ha sido del 1,8% (3.798 euros/m2)


 


SarriÁ¢€¡ es el primer distrito de Barcelona cuyo precio ha sobrepasado los seis mil euros el metro cuadrado. Con 6.035 euros/m2 sigue siendo el distrito más caro de Barcelona. Le siguen, todavía en el club de los cinco mil euros, les Corts (5.555 euros/m2) y líEixample (5.203 euros/m2)


 


En el lado más económico de la balanza encontramos una vez más a Nou Barris que, a pesar de las bajadas en la mayoría de los distritos, sigue siendo el único distrito con un precio inferior a los cuatro mil euros el metro cuadrado (3.798 euros/m2). Le siguen Horta Guinardó, donde los propietarios piden de media 4.127 euros /m2 y Sant Andreu, donde está en 4.137 euros/m2


 


Municipios de Barcelona


 


18 de los 21 municipios analizados durante el tercer trimestre de 2007 han registrado caídas de precio y en la mayoría de los casos se trata de bajadas que se encuentran por encima de la vivida en Barcelona capital (-0,5%). los municipios de las comarcas barcelonesas muestran una tendencia más marcada que la de la capital en sus tendencias bajistas. de todas maneras, en aquellos lugares donde los precios son más elevados el mercado todavía mantiene dinamismo y se han registrado subidas o ligeras caídas de precio


 


Esplugues de Llobregat ha experimentado una subida importante del 2,1%, hasta los 4.166 euros/m2. Tras sufrir varias caídas de precio entre finales de 2006 y principios de 2007 ha encadenado 2 trimestres consecutivos de crecimiento de precios. Parecida es la situación de Viladecans, que registró la mayor caída el anterior trimestre (-8,1%) y que en éste se recupera tímidamente con un crecimiento del 0,3%. Sitges ha tenido un incremento del 1% este trimestre, llegando hasta los 4.655 euros/m2. A pesar de esta subida esta localidad no ha conseguido recuperarse del todo, ya que su precio todavía está por debajo del registrado hace 12 meses


 


La mayor caída se ha producido en Sant Feliú de Llobregat, con un 8,1% de bajada. Este municipio había subido un 14% en los dos primeros trimestres del año, por lo que a pesar del porcentaje negativo, su precio actual (3.740 euros/m2) sigue estando por encima del registrado hace un año (3.484 euros/m2). Sant Boi también ha vivido un descenso significativo, del 5% hasta los 3.292 euros/m2. Cornellá es el tercer municipio que experimentado un mayor decremento porcentual, con un 4% de caída que ha dejado el precio en 3.827 euros/m2


 


La lista de municipios con caídas superiores al uno por ciento la completan Hospitalet de Llobregat (-2,9%), Badalona (-2,5%), Castelldefels (-2,4%), Terrassa (-1,9%), Vilanova i la Geltrú (-1,5%), Rubí (-1,5%) e Igualada (-1,2%)


 


Sitges es la localidad más cara de Barcelona tras la capital. Sus 4.655 euros/m2 están por encima del anterior líder de este ranking, Sant Cugat del VallÁƒ–¹s, que tiene un precio de 4.603 euros. Esplugues de Llobregat y Castelledefels son los municipios que completan la lista de municipios con un precio superior a los cuatro mil euros, con 4.166 euros/m2 y 4.027 euros/m2 respectivamente


 


Igualada es el municipio más económico de las comarcas de Barcelona con 2.447 euros/m2. le siguen Manresa (2.589 euros/m2) y Terrassa (2.994 euros/m2). Estos tres municipios son los únicos que cuentan con un precio por debajo de los tres mil euros por metro cuadrado


 


Comunidad Valenciana


 


 


Valencia capital


 


Durante el verano valencia ha registrado bajadas de precio en la vivienda usada con un decremento del 0,7%, la primera caída desde que en el cuarto trimestre de 2006 cayera un 0,2%. Al parecer, la celebración de la Copa América tiró de los precios durante el primer semestre de 2007 pero su conclusión ha provocado la vuelta a variaciones negativas


 


A pesar de la bajada media de la ciudad, cuatro distritos han incrementado sus precios durante el verano. La mayor subida se ha dado en Benimaclet, donde el precio se ha incrementado un 3% hasta los 2.549 euros/m2. líEixample ha tenido también un crecimiento importante del 2% que ha dejado el precio en los 3.648 euros/m2. Jesús vivió un incremento del 1% que situó el precio en 2.282 euros/m2. Este distrito tiene subidas y bajadas  alternas de precio desde la primavera de 2006. Extramurs es el cuarto distrito donde los precios han crecido: 0,5% hasta los 2.980 euros/m2


 


Tres cuartas partes de los distritos valencianos han bajado de precio. La mayor caída se ha producido en Patraix -3,6%, 2.246 euros/m2. tras subir fuertemente  el pasado trimestre (4,2%) los propietarios parecen estar ajustando los precios a la realidad del mercado. Parecida situación parece haberse dado en Poblats maritims, donde la corrección a la baja del 3,4% de este trimestre ha diluido la subida del 2,3% de primavera. la aprobación en el mes de mayo del circuito urbano de la ciudad, que discurrirá por las calles de este distrito, no ha logrado tirar hacia arriba de los precios. la misma situación se ha dado en Camins al Grau, donde pese al circuito han bajado un 0,8%


 


La SaÁƒ–dia ha registrado un descenso del 3,1% que ha dejado el precio en 2.349 euros/m2. Este distrito está en la misma línea que los dos anteriores: fuerte subida del 4,2% en la primavera y posterior corrección tras el verano


 


En Ciutat vella la caída también ha sido del 3,1%, hasta los 3.589 euros/m2, pero la situación es distinta. el distrito histórico encadena dos trimestres de caídas de un precio que ya está situado en un nivel inferior al registrado en enero de 2007


 


La lista de distritos con caídas superiores al uno por ciento la completan Rascanya (-1,8%); Quatre Carreres (-1,7%), líOlivereta (-1,4%), el Pla del real (-1,3%) y Algirós (-1,1%).


 


El Pla del real es el distrito más caro de valencia a pesar de las bajadas con 3.732 euros/m2. Por primera vez se aúpa al segundo puesto líEixample (3.648 euros/m2) superando a Ciutat Vella (3.589 euros/m2). Sólo dos distritos más superan los tres mil euros por metro cuadrado: Camins al grau (3.199 euros/m2) y Campanar (3.108 euros/m2). líOlivereta vuelve a ser el distrito más económico de la ciudad con 2.194 euros/m2


 


Por vez primera se han incluido datos, tanto de la provincia de Valencia como del resto de la comunidad Valenciana que se  irán ampliando según se amplíen los datos


 


Precio por m2 en Comunidad Valenciana


 


Andalucía


 


Por primera vez se incluye en el informe trimestral la evolución del mercado de vivienda de segunda mano en Andalucía, en concreto de los municipios más dinámicos


 


Se han incluido únicamente municipios en los que idealista ha tenido una base de datos estable, con un mínimo de 50 inmuebles, que permita suficiente estandarización de los resultados


 


 


 


 


ASTURIAS


 


Por primera vez se incluye en el informe trimestral la evolución del mercado de vivienda de segunda mano en Asturias, en concreto de los municipios más dinámicos. Se han incluido únicamente municipios en los que idealista ha tenido una base de datos estable, con un mínimo de 50 inmuebles, que permita suficiente estandarización de los resultados


 


 


El incremento producido en Oviedo durante el tercer trimestre de 2007 refleja una importante subida no tanto achacable a la evolución del mercado como a la entrada masiva de nuevo producto en la base de datos analizada, a un precio sensiblemente superior a la muestra tomada para elaborar los datos del segundo trimestre. Al analizar los datos nos sorprendió un incremento tan elevado y estudiamos qué podía ocurrir en Oviedo. Descubrimos que en los últimos tres meses la base de datos había aumentado un 116% y que el nuevo producto es de mucha mejor calidad, y precios más altos. Esperamos que en los próximos informes se regularicen los incrementos de esta zona.


 


 


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