Alertas Jurídicas martes , 26 enero 2021
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Quiero alquilar mi local ¿cómo debo hacerlo? ¿Qué debo tener en cuenta? (incluye modelos)

Si queremos alquilar un local para el desarrollo de  nuestra actividad profesional o empresarial,  o bien, la situación contraria, tenemos un local y queremos alquilarlo, debemos tener en cuenta que la regulación de estos contratos se contiene en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.


 


El arrendamiento incluido en el ámbito de aplicación de la ley es el de fincas urbanas, que comprende tanto el de viviendas o inquilinato como el de local de negocio.


 


Tradicionalmente definimos el arrendamiento  como de local de negocio cuando, cualquiera que sea la importancia de la actividad comercial que se realice en el inmueble arrendado, consista en la venta al público de mercancías, con la comunicación propia de los establecimientos abiertos al público.


 


En ocasiones tenemos problemas para calificar a un contrato como de local de novio. En estos casos  debemos tener en cuenta lo siguiente:


 


– El objeto del contrato es una finca urbana dotada de edificaciones habitables: basta con que cumplan condiciones de seguridad, higiene, protección contra los accidentes atmosféricos indispensable para el cumplimiento de las finalidades a que se destine el local.


– El destino primordial de la finca  es el ejercicio en ella de una actividad destinada a la producción o cambio de bienes o servicios.


– Esta actividad tiene que estar organizada y se desarrolla de una forma profesional.


– El arrendatario tiene ánimo de lucro en el ejercicio de la actividad.


– Ejercicio de la actividad con establecimiento abierto.


 


 


A diferencia de lo que sucede en los arrendamientos de vivienda,  en los contratos de arrendamiento de locales de negocio, la ley permite que exista plena libertad de pacto entre las partes para regular los derechos y obligaciones derivados del mismo.


 


El contrato de arrendamiento se realiza por escrito en el que debe constar la identidad del propietario y la del inquilino, una descripción del local que se arrienda, la duración del contrato, la renta y aquellas otras cláusulas que se consideren convenientes.


 


En principio, las partes pueden establecer libremente la duración del contrato de alquiler.  Si a la fecha de vencimiento del contrato ninguna de las partes le comunica a la otra, por escrito y con al menos un mes de antelación, su deseo de no renovarlo, el contrato se irá prorrogando anualmente hasta que alguna de ellas decida ponerlo fin. Si en el contrato no se señala su plazo de duración, se entenderá que ésta es de 1 año.


La renta también se pacta libremente por las partes. Salvo acuerdo en contra, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta.


 


Por otra parte, el pago debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta… etc.); si no se acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo y en el local.  Por su parte, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario)


 


Una fuente constante de problemas en los contratos de arrendamiento suele plantearse con relación a las obras: cuáles puede o no puede hacer el inquilino, quién debe abonarlas, qué obras debe realizar el propietario de forma obligatoria, si tiene derecho o no a incrementar la renta… etc.


 


Para solventar todas estas cuestiones debe distinguirse, en primer lugar, entre dos tipos de obras: las necesarias o de conservación y las mejoras. Y, aunque es difícil, se debe concretar en las cláusulas del contrato.


 


A continuación dos modelos de contrato de arrendamiento doistinto a la vivienda.


 


 


( moddelo en pdf adjunto)

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