Alertas Jurídicas sábado , 23 enero 2021
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Los Actos Jurídicos Documentados en la nueva Ley Hipotecaria

El pasado 2 de Marzo, el Consejo de Ministros aprobó el proyecto de Ley de modificación de la Ley Hipotecaria que pretende reducir la tensión y la mayor dificultad que actualmente existe para acceder a la compra de una vivienda, a tenor de la situación que están sufriendo los futuros adquirentes consecuencia entre otras variables, del incremento de los precios del bien a comprar y de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios.


 


 La reducción de los costes que la instrumentación de una hipoteca (constitución de un préstamo hipotecario) comporta, entendiendo que esta es la vía de financiación para la mayor parte de los compradores, puede ser una excelente medida que ayude a reducir el impacto del esfuerzo económico. 


 


Esta reducción, atendiendo al proyecto entregado en el Parlamento incluye la revisión de los honorarios que aplican los notarios y registradores de la propiedad en la constitución de la hipoteca, comportando una reducción de costes en torno al 80% que aun siendo significativo porcentualmente y comportando un menor desembolso en los gastos que comporta la adquisición de una vivienda, no es este precisamente el capítulo más significativo de los que engrosan la  importante minuta de gravámenes que finalmente ha de soportar el nuevo propietario, además, lógicamente del propio importe de la vivienda.


 


 


El texto también hacia referencia en su presentación al Parlamento, además de ciertos cambios semánticos como es el de cambiar la comisión de apertura por compensación de costes, o la comisión de cancelación anticipada por una compensación por desistimiento. La idea que se desprende de estos cambios es que las entidades financieras deberán cobrar tan solo en función del coste que genere a su empresa, las actuaciones y gestiones que comporten en su caso, la formalización de una hipoteca, o la cancelación anticipada de la misma.


 


La pregunta que surge es, si además de contar la normativa con un  léxico más rico, esto comportará que los honorarios que cobran  las entidades financieras al formalizar un préstamo hipotecario se reducirán o seguirán aplicándose como hasta ahora. Si se deberá seguir negociando la aplicación de unas comisiones que oscilan entre el 1% o el 0% (en el caso de apertura), en función de la habilidad del cliente o interés del banco en formalizar el préstamo, o se aplicará un baremo según el coste que realmente comporte a la entidad financiadora.


 


¿Podría ser que estos desembolsos se vean ajustados a lo que representa el coste real para la entidad financiera, sin que obtenga beneficio alguno por tal gestión?. ¿Es posible que tan solo repercutan cuando se produzca la cancelación de una hipoteca, los costes que la misma les genera?.


 


Resulta difícil de asumir, en primer lugar porque las entidades financieras, tanto los bancos como las Cajas, son empresas mercantiles con un afán de lucro, es decir trabajan para ganar dinero y ello lo hacen (cada vez mas) a través de las comisiones.


 


En segundo lugar, ¿como se calculará el coste?, ¿por la repercusión de los gastos directamente generados en el proceso (manipulación, costes directos)? ¿ o se deberá tener en cuenta el coste derivado del lucro cesante, o el coste de oportunidad o tal vez la incidencia que la posible incorporación a unos paquetes de hipotecas titulizadas?.Realmente resulta difícil valorar cuantitativamente este cambio semántico.


 


En cualquier caso es curioso que el proceso establecido para ayudar a reducir el precio de la vivienda, comience precisamente con la reducción de los honorarios de los agentes externos (notarios, registradores, bancos).


 


No se trata de defender estos colectivos. Por su corporativismo ya sabrán hacerlo ellos directamente, pero se encuentra a falta además aportaciones del herario publico, reducciones en los impuestos, desgravaciones fiscales por las adquisiciones, (que por cierto están siendo cuestionadas, por lo que corremos el riesgo de que acaben reduciéndose mas si cabe o incluso desapareciendo), al margen necesaria de la aportación al mercado de viviendas en las que sea la propia administración quien promueva evitando los lógicos costes del libre mercado.


 


En esta línea resulta muy significativa la actuación  del Gobierno que en el inicio del trámite de la nueva Ley Hipotecaria (en el momento de escribir este artículo está negociándose en el Parlamento), la primera modificación que ha efectuado a su proyecto ha sido precisamente el retirar una rebaja fiscal que el mismo llevaba incorporado.


 


Nuevamente nos encontramos con unas normas que, a tenor del preámbulo de la ley, son para ayudar y proteger a los sectores de la población mas necesitados, pero, eso parece que lo es siempre que no afecte a los ingresos recaudatorios de las administraciones, ya sea la central o las autonómicas.


 


 


La retirada de la rebaja no es baladí, se trata de una reducción del orden de un 33% (mínimo) de los impuestos que comporta la instrumentación de una hipoteca, que además se mantiene defendiendo un criterio que algunos Tribunales Superiores de Justicia (T.S.J.) ya han considerado inadecuado. Se trata de los Actos Jurídicos documentos (A.J.D.) que la persona que formaliza una hipoteca, ha de pagar.


 


Es un tributo que grava no tan solo las hipotecas si no todos los documentos que se formalizan. El cálculo para el devengo del impuesto se establece en función del importe del documento, pero en el caso de las hipotecas no es el importe del préstamo solicitado el que sirve de base para el cálculo, si no por la responsabilidad global, que no es más que el importe total atendiendo a lo que establece la ley  y a efectos de salvaguarda de los intereses de las entidades financieras. En definitiva se trata de un importe que incorpora el principal del préstamo, y el calculo de 5 años de intereses de demora mas un importe para costas y gastos de una futurible ejecución de la deuda.


 


Este limite de responsabilidad del deudor ante la entidad hipotecante, comporta que en un momento dado, ante la hipótesis de tener que ejecutar una deuda hipotecaria no atendida, la entidad de crédito no puede reclamar más allá del importe máximo que se indica en la escritura por los conceptos mencionados, pero lo grave es que el adquirente del piso paga impuestos por una deuda que no existe y que tan sólo se podrá llegar a generar en el supuesto de que no se atienda los pagos de la hipoteca y siempre que la entidad financiera espere cinco años para ejecutar la deuda.


 


Con ello se pagan impuestos penalizadores por una hipotética situación de no-cumplimiento de un compromiso, pues bien la anulación de esta carga tributaria, excesiva y que no aporta nada al desarrollo de la hipoteca (esta se podría ejecutar igualmente con una exención de Actos Jurídicos Documentados  A.J.D.), se ha retirado del proyecto de ley, la razón parece ser a tenor de las declaraciones efectuadas, es que se trata de un impuesto transferido y las Comunidades Autónomas (CC.AA.) se han quejado de que esta medida reduciría sus ingresos. No parece un argumento muy válido para luchar contra los costes de adquisición de una vivienda.


 


Es cierto que los precios de los pisos se incrementan, porque el coste del suelo aumenta, los diferentes factores que intervienen en el proceso también soportan incrementos de costes, y los tipos de interés siguen su línea ascendente.


 


El primero de los factores es consecuencia de la actuación del mercado con la ley de la oferta y la demanda, con una fuerte presión de la segunda, situación que en parte se mantiene todavía (al menos en la repercusión de los proyectos en proceso de construcción y/o venta). En cuanto a los tipos de interés, es una consecuencia lógica de la evolución de la economía y la lucha (permanente) contra la inflación.


 


Con todo ello resulta difícil evitar la escalada vivida de los precios de los pisos. Tan sólo una política de oferta de pisos generados por las administraciones a través de los diferentes planes de la vivienda, puede contrarrestar en cierta manera la gran dificultad de acceso a una vivienda. Ello, aun con la hipótesis de que fuera posible realizar un volumen importante de viviendas en los próximos dos años, éste debería ser de tal magnitud, superando las 100.000 viviendas, que hoy es imposible plantearse tan hipótesis. Por ello, la única opción para la mayor parte de las personas necesitadas de una vivienda, es acudir al mercado libre.


 


Por ello es importante la enésima modificación de la Ley Hipotecaria, (incluida su semántica más florida), la reducción de los costes que generan los agentes intervinientes pero también es imprescindible que la propia administración tome conciencia  de que no es suficiente con desarrollar (sobre el papel) planes, si no que se debe priorizar las actuaciones en este sentido y el utilizar una necesidad básica como es disponer de una vivienda para constituir un hogar, como un elemento recaudatorio no ayuda a ello.


 


También hay otras variables que ahora comienzan a destaparse a medida que el mercado inmobiliario comienza a dar síntomas de cansancio, saturación o desequilibrio entre oferta y demanda, ya que todos y cada uno de estos factores conviven actualmente y ganan pesos sus consecuencias como son las que tendrá para economía nacional una reducción importante del sector de la construcción.


 


Se estima que puede perderse en los próximos meses, a tenor de la reducción de la producción actual, del orden de los 200.000 puestos de trabajo.  Ello, de ser así, tendría un efecto dominó afectando a sectores como servicios, consumo y por supuesto a la capacidad de pago de las familias endeudadas con hipotecas.


 


Nos encontramos en una encrucijada de difícil solución, aunque no imposible: sigue existiendo una fuerte demanda aunque muy focalizada en viviendas de bajo precio a tenor de los colectivos más demandantes (inmigrantes, jóvenes, familias monoparentales) que  realmente deberíamos calificarlo de necesidad de más viviendas. El incremento de la población es un claro reflejo de ello, al tiempo que la economía depende en gran medida de un sector como es el de la construcción.


 


Bienvenidas sean todas las medidas que ayuden a reducir la tensión en los precios, mejorar la oferta de viviendas y sobretodo las que aligeren los costes de adquisición, que actualmente se encuentran en torno al 10% del precio de compra, pero para ello se ha de superar la dinámica actual de actuar a golpe de BOE y aplicar de forma inmediata medidas que tengan una incidencia a largo plazo, pero también con repercusión inmediata. La reducción  de los costes de A.J.D., podría ser un primer paso.


 

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