Alertas Jurídicas domingo , 24 enero 2021
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Lo que dicen los Jueces: Cesión de inmuebles a cambio de renta vitalicia

 


Una reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha abierto una puerta a la esperanza frente a los abusos que se dan cada vez con mayor frecuencia en materia de cesión de inmuebles a cambio de una renta vitalicia.


 


Los medios de comunicación vienen prestando atención a la presión que ejercen de propietarios sobre  inquilinos para recuperar las viviendas de rentas antiguas lo que ha venido en llamarse “moobing inmobiliario´´, sin embargo,  el tema de la renta vitalicia o “la hipoteca invertida´´, se aborda como un medio para mejorar las circunstancias económicas de muchas personas mayores, pero no se presta atención ni se incide en la problemática derivada de la determinación del valor de la finca.


 


Hace escasos días se ha puesto de manifiesto la preocupación del Gobierno al respecto y su interés en aprobar algún tipo de regulación que ponga freno a ciertas arbitrariedades. La falta de regulación ha puesto de manifiesto las carencias que en la práctica se dan y la desprotección en la que se encuentran las personas, casi siempre de avanzada edad, que buscan aumentar sus ingresos a través de la rentabilidad de sus inmuebles, por eso deviene especialmente importante la interpretación que hace esta Sentencia en el litigio promovido por la titular de un derecho de renta vitalicia por cesión de bien inmueble que solicitó la rescisión por lesión del contrato.


 


Lo primero a concretar es el concepto de rescisión en el ámbito contractual y después ver que sucede cuando esa rescisión se promueve en el ámbito de una compraventa amparada en la existencia de lesión.


 


Lo primero a concretar es el concepto de rescisión en el ámbito contractual y después ver que sucede cuando esa rescisión se promueve en el ámbito de una compraventa amparada en la existencia de lesión. La posibilidad de rescindir por lesión se contempla tanto en el Código Civil como en legislación civil Catalana, si bien nos vamos a referir exclusivamente a la normativa Catalana que es la que recoge la figura de la rescisión por lesión “ultradimidium´´ o “líengany a mitges´´ en el artículo 321 de la “Compilació


 


La acción de rescisión de cualquier contrato, supone finiquitar, acabar, concluir la relación jurídica nacida a su amparo y, cuando la causa esgrimida para su finalización es la referida a la lesión “ultradimidium´´, significa que nos encontramos ante un contrato de carácter oneroso relativo a bienes inmuebles en el que el enajenante se ve perjudicado en más del 50% de su precio justo.


 


Dentro de elementos definitorios  señalados, tenemos que resaltar como el más característicos el de la onerosidad, ya que es ahí donde se centra el debate respecto a si es factible extender los efectos rescisorios a contratos de otro naturaleza en los que la lesión que se produzca también supere el 50% del precio que se estima justo. El mismo artículo en su párrafo segundo excluye a priori la posibilidad de acogerse a la rescisión cuando el precio o contraprestación hayan sido determinados por el carácter aleatorio de lo que se adquiere o por  liberalidad del transmitente.


 


Si nos atenemos a la literalidad del precepto no procederá la rescisión cuando la lesión se dé dentro de un contrato aleatorio, como lo es el de renta vitalicia. En un contrato aleatorio la incertidumbre, el riesgo, la imprecisión etc.  vienen a configurarse como  elementos determinantes del mismo.


 


En el caso de la renta vitalicia no podemos saber de antemano la probabilidad de vida del cedente, por tanto estaríamos claramente frente a un contrato en el que el factor aleatorio impide la rescisión por lesión; entiende la Sentencia que a priori no puede darse el precio justo precisamente por la incidencia del factor aleatorio que impide una valoración ajustada del bien al momento de celebrar el contrato, fundamentalmente por la dificultad que entraña la valoración del riesgo..


 


A pesar de cuanto viene expuesto, el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya ha admitido una rescisión producida en el ámbito de un contrato de renta vitalicia de ahí la importancia e interés de la Sentencia.


 


HECHOS


 


 ¿Que camino ha seguido el Tribunal para dar amparo? El supuesto de hecho venia referido a un contrato de renta vitalicia en virtud del cual una Sra. de 79 años concertó un contrato de renta vitalicia en virtud del cual cedía una finca de su propiedad a cambio de una pensión vitalicia pagadera por mensualidades y actualizable anualmente en base al Indice de Precios al Consumo, a su vez se gravó el inmueble con un derecho de uso  exclusivo a favor de la cedente con posibilidad sin embargo, de admitir huéspedes.


 


El valor que se atribuyó a la finca a los efectos de operar la traslación de dominio resultó ligeramente superior al que reflejó la  prueba pericial practicada en el procedimiento. Se facilitó asimismo al formular la demanda informe en virtud del cual en función de la edad de la cedente, el derecho de usufructo equivale al 10% del valor del inmueble y la expectativa de vida se situaba en 9,48 años más.


 


 


RESOLUCION


 



En un primer razonamiento, entiende la Sala que no existen razones jurídicas válidas que permitan negar el derecho rescisorio por lesión en contratos aleatorios en los que resulte posible calcular el riesgo y en consecuencia la proporcionalidad de las reciprocas contraprestaciones de tal forma que ambas partes han de tener la misma posibilidad de perder o ganar en la consecución del negocio jurídico del negocio jurídico de que se trate.


 


 La renta vitalicia la define como un contracto bilateral, oneroso, aleatorio y de tracto sucesivo viniendo referida la aleatoriedad a la imposibilidad de saber durante cuanto tiempo el cesionario deberá abonar la pensión establecida por no poder a su vez establecer el tiempo de vida del que dispondrá la cedente.


 


En un segundo razonamiento, toma en consideración una Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Junio de 2003 dictada con ocasión de una rescisión por lesión en el ámbito del articulo 1802 del Código Civil que en su tesis llega a la nulidad del contrato por la desproporción existente entre las contrasprestaciones, asi textualmente afirma“´´´´el de renta vitalicia es un contrato aleatorio siendo incierto el tiempo durante el  cual habrá de pagarse la renta; si en virtud de la desproporción existente entre las prestaciones de las partes, desaparece para una de ellas ese requisito de la aleatoriedad podrá llegarse a la declaración de nulidad del contrato pero no por la existencia de dolo, sino por la insistencia de causa , y siempre que no conste la existencia de un “animus donandi´´.


 


El Tribunal Civil Catalán con la tesis del Supremo, sin admitir los vicios del consentimiento que también fueron alegados por los recurrentes, entiende que se da una desproporción entre las partes ya que una de ellas tiene mayores ventajas económicas que la otra y no consta por parte de la cedente la voluntad de donar la finca, por lo que tomando en consideración su edad y su probabilidad de vida, la desproporción es constatable y en consecuencia procede la acción rescisoria.  Con el fin de verificar si efectivamente se aprecia la desproporción habrá que averiguar si en el momento de concluir el negocio jurídico las posibilidades de pérdidas y ganancias para cada parte existió o resultaba muy desproporcionado el riesgo recíprocamente asumido. En cualquier caso sobrevenida la muerte -´´verdadero aleas del contrato´´-  una vez concluido el contrato el negocio, no será posible la rescisión por lesión. 


 


Por último le queda por analizar el precio justo, en definitiva el que produce la lesión en más de un 50%, sigue para ello también las pautas del Tribunal Supremo (Stas de 10-04-56 y 7.04.61) que determina el montante de la pensión a satisfacer en el caso de la renta vitalicia es la que resulta de dividir el valor de la finca en cuotas anules en función de la probabilidad de vida del propietario del bien cedido. En el caso objeto de análisis, tras aplicar el mecanismo de calculo fijado por el Tribunal Supremo, la renta fijada suponía una desproporción de la justa equivalencia del riesgo en más de un 50% por lo que acordaba la rescisión por  la existencia de la lesión “ultradimidium´´.


 


No obstante otorga  la Sentencia recoge la posibilidad de evitar la rescisión si el cesionario se aviene a pagar la renta que correspondería más las diferencias y sus intereses desde que se concluyó el contrato.

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