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El Mercado de oficinas en Madrid y Barcelona

Madrid cerró el año  2006 en niveles récord de contratación. Tanto el volumen de superficie como el número de transacciones han superado los registros alcanzados en 2001.


 


A pesar de ello, el espacio de oficinas, actualmente disponible, sigue reduciendose. Al cierre del año, la tasa de vacío en Madrid y el ¡rea Metropolitana se ha reducido en casi dos puntos porcentuales con respecto a 2005.


 


Sin embargo, las rentas continúan la evolución positiva iniciada a finales del pasado año. En la Zona Prime, la renta máxima alcanzable ha aumentado un 12% con respecto al año anterior, mientras que en la periferia el incremento sobre estas rentas ha sido del 25%.


 


Superando las expectativas de principio de año, el volumen de superficie contratada durante 2006 alcanzó los 800.000 mÁ¢–°Â¤, lo que supone un incremento de más del 20% con respecto al año anterior y el registro más alto de la última década.


 


La contratación de grandes espacios ha sido uno de los factores determinantes del actual dinamismo del mercado. En 2006, el volumen de contratación de superficies superiores a los 10.000 mÁ¢–°Â¤ aumentó más de un 70% con respecto al año anterior.


 


Algunas de las operaciones más importantes del año ñLíOréal, Agencia


Tributaria o Patrimonio del Estado, todas ellas superiores a los 15.000 mÁ¢–°Â¤ – se han cerrado a lo largo del último trimestre del año.


Pese al ligero repunte del último trimestre, la superficie inmediatamente disponible en diciembre de 2006 se situaba en algo más de 800.000 mÁ¢–°Â¤ -o el equivalente al 7,3% del stock, lo que supone el nivel más bajo de los últimos cinco años.


 


El dinamismo de la contratación y la ralentización en la entrega de producto nuevo han afectado los niveles de disponibilidad en todo el ¡rea Metropolitana. En algunas zonas la caída en los niveles de disponibilidad ha sido más intensa.


 


 


La tasa de vacío en la Zona Prime se sitúa por debajo del 1%, lo que supone un nivel muy inferior al punto de equilibrio -estimado entre el 5 y 8%- lo que puede generar un riesgo de sobre valoración. En la Zona Centro, sin embargo, esta tasa se sitúa dentro de los parámetros óptimos de rotación.


 


Los niveles de disponibilidad han seguido una tendencia fuertemente negativa en la periferia. De hecho, los datos sugieren que el mercado ha ido absorbiendo en los últimos años la oferta existente en esta zona hasta alcanzar niveles de disponibilidad similares a los de la Zona Descentralizada.


 


En la Zona Prime, la entrega de proyectos, durante 2007, va a equilibrar el actual desajuste sobre la tasa de vacío, lo que puede suponer un cambio en la tendencia seguida hasta el momento en los niveles de disponibilidad.


 


Nueva construcción: Durante 2006, entraron al mercado algo más de 200.000 mÁ¢–°Â¤ de superficie nueva de oficinas, lo que supone el nivel más bajo de los últimos ocho años. No obstante, un número importante de proyectos han retrasado su entrega al primer trimestre de 2007.


 


Más del 90% de la superficie entregada en 2006 corresponde a proyectos en el exterior de la M-30 ñ zonas descentralizada y periferia.


 


En la actualidad, hay en construcción, o en fase avanzada del proyecto, más de 850.000 mÁ¢–°Â¤ de oficinas, con fecha de entrega en los próximos 24 meses. Una buena parte de éstos (40%) son proyectos “llave en mano´´. Un buen ejemplo de la superficie futura comprometida a entregar a lo largo de 2007 son los 130.000 mÁ¢–°Â¤ de la nueva Ciudad de las Telecomunicaciones de Telefónica.


 


El volumen de espacio nuevo de oficinas, actualmente en construcción, va a aliviar una parte importante de la presión generada en los últimos meses en algunas zonas del mercado, principalmente en la Zona Prime. La entrega de la primera torre en la antigua Ciudad del Real Madrid (proyecto “Cuatro Torres´´), a mediados de 2007, va a suponer la entrada al mercado de un volumen importante de superficie útil, lo cual puede afectar, eventualmente, los niveles de disponibilidad.


 


 


 


Barcelona


 


 


La contratación en Barcelona durante el último trimestre de 2006, superó los 100.000 mÁ¢–°Â¤, situando el volumen anual de superficie contratada por encima de los 350.000 mÁ¢–°Â¤. Esto supone el segundo mejor registro de la última década y una mejora sobre las expectativas de inicio de año.


 


Las rentas continúan soportando una importante presión como consecuencia de la fuerte demanda. El repunte de las rentas, en el último trimestre, es la consecuencia del dinamismo que experimentan algunas localizaciones principalmente en la Zona Centro y en la Zona Descentralizada.


 


La tasa de vacío se encuentra en el nivel más bajo de los últimos cuatro años, y continúa mostrando una tendencia claramente negativa.


 


Pese a que la contratación de oficinas en Barcelona, ha disminuido un 14% con respecto al año anterior, 2006 ha marcado el segundo mejor registro en la serie histórica, superando los niveles alcanzados en 2004.


 


Las grandes operaciones ñsuperficies superiores a los 3.000 mÁ¢–°Â¤- han experimentado un ligero retroceso con respecto al año anterior. Sin embargo, al igual que durante el 2005, estas transacciones suponen casi la mitad (48%) de toda la superficie contratada.


 


A diferencia de 2005, donde la contratación estuvo fuertemente condicionada por instituciones públicas, durante 2006, han sido operadores privados quienes han impulsado las grandes transacciones. Las principales operaciones durante el presente ejercicio han corrido a cargo de RBA y Telefónica.


 


El volumen de contratación en el entorno del eje Graciañ Diagonal ha sido muy moderado. Durante 2006, la contratación en la Zona Prime representó algo menos del 10% del volumen total del mercado.


 


Al igual que el año pasado, el mercado ha sido muy dinámico en la Zona Descentralizada. El volumen de superficie contratada en esta zona continúa representando algo más del 45% del mercado en Barcelona. Los nuevos desarrollos están generando una oferta importante de espacio nuevo, amplio, muy competitivo y de gran calidad, lo que está suponiendo un desplazamiento de las empresas hacia estos nuevos polos.


 


Los nuevos desarrollos en el 22@, Diagonal Mar y Gran Vía están absorbiendo una parte muy importante del proceso migratorio de grandes empresas.


 


No obstante, ha sido la periferia el área que ha experimentado un incremento más significativo en el volumen de contratación. Algo menos de una tercera parte (30%) del total contratado durante 2006 se localiza en el exterior de las rondas de circunvalación, lo que supone un incremento de más de 12 puntos porcentuales con respecto a 2005.


 


El entorno de Sant Cugat continúa atrayendo una parte importante de la demanda proveniente de sectores con un gran valor añadido como farmacéuticas o tecnológicas. Por otro lado, las zonas en el entorno del aeropuerto del Prat -concretamente el Mas Blau- han atraido, durante el pasado año, una demanda importante de sectores relacionados con la distribución, pero también con las nuevas tecnologías.


 


Rentas: El ligero repunte sobre la renta máxima alcanzable en la Zona Prime (2%), con respecto al trimestre pasado, coloca este nivel en los 300 €/mÁ¢–°Â¤/año (25 €/mÁ¢–°Â¤/mes). Este moderado incremento supone un crecimiento anual acumulado de algo más de un 4%.


 


Es más que probable que en los próximos meses continúe esta tendencia positiva. La casi inexistencia de producto en la Zona Prime y el fuerte dinamismo de la demanda justifican esta perspectiva.


 


No obstante, en 2006, la evolución en el crecimiento de las rentas en la Zona Prime, ha sido más moderada que en otras localizaciones. La ausencia de producto en el entorno del Paseo de Gracia y Avenida de la Diagonal continúa desplazando la presión de la demanda hacia otras áreas, lo que está impulsando al alza los precios en algunas zonas.


 


Tanto en el Centro de Negocios, como en la Zona Descentralizada, las rentas han experimentado también un crecimiento significativo con respecto al año anterior.


Este incremento ha sido más intenso en el caso del centro (11%), lo que sugiere una cierta convergencia hacia los niveles de la Zona Prime.


 


La evolución en la periferia continúa mostrando una tendencia plana o ligeramente negativa. Los valores sobre las rentas máximas alcanzables se han reducido un


11% con respecto al trimestre pasado, lo que deja la tasa interanual en un incremento negativo del 8%. Esto se debe, en gran parte, a la aparición de producto muy competitivo en las nuevas zonas descentralizadas y a la aparición de espacios en la periferia cada vez más alejados del centro.


Disponibilidad: El espacio de oficinas para uso inmediato representa menos del 5,4% del parque total, lo que supone 258.000 mÁ¢–°Â¤. Esto representa una reducción en casi un punto, con respecto al cuarto trimestre de 2005, en lo que supone el tercer año consecutivo de retroceso de este indicador.


La evolución positiva del empleo, la renovación del parque y la desaparición de espacio productivo son algunos de los factores que más están afectando los niveles de disponibilidad. Pese a la falta de datos, se observa en algunas zonas ñsobre todo en el centro- una tendencia al cambio de uso de los inmuebles, lo que está generando una desaparición del stock de oficinas.


 


La moderada entrada de producto nuevo al mercado está teniendo un impacto negativo sobre los niveles de disponibilidad. Este año, el volumen de nueva construcción se ha mostrado claramente insuficiente para absorber la actual demanda existente. Por tanto, la evolución sobre los niveles de disponibilidad continúa la tendencia negativa iniciada en 2004.


 


En los últimos dos años, la tasa de vacío se ha reducido en torno a los 3 puntos porcentuales. Las perspectivas apuntan a que los niveles de disponibilidad pueden seguir reduciéndose en los próximos meses, aunque no es de esperar que la tendencia siga el mismo ritmo.


 


La entrada de un volumen importante de producto nuevo durante los próximos dos años va a suponer un aumento significativo del stock que podrá tener un impacto sobre el actual nivel de la tasa de vacío.


 


Nueva construcción: Durante 2006, el volumen de espacio nuevo entregado ha sido significativamente escaso. El año pasado se entregaron algo menos de


70.000 mÁ¢–°Â¤, la cifra más baja de los últimos siete años.


 


Para el próximo ejercicio, se espera que el volumen de espacio nuevo en el mercado supere los 228.000 mÁ¢–°Â¤, de los cuales un 42% se encuentra actualmente comprometido. Una buena parte de la superficie que saldrá al mercado en 2007 servirá para compensar algunos de los desequilibrios experimentados en 2006.


 


Para 2008, el volumen de superficie de nueva construcción incorporada al parque superará los 365.000 mÁ¢–°Â¤, de los cuales algo más del 40% corresponden a la


Ciudad de la Justicia en la Gran Vía.


 


El número y el volumen de los proyectos estimados para los próximos años sugieren la existencia de una respuesta por parte del mercado a la necesidad de regeneración del parque. Las limitaciones urbanísticas y la presión del segmento residencial en la Zona Centro están siendo un catalizador para la renovación del espacio productivo existente.


 


No obstante, y pese al importante número de proyectos “llave en mano´´, el volumen de superficie futura en proyecto o en construcción es significativamente alto. El impacto que estos proyectos pueda tener sobre el mercado es difícil de estimar, aunque todo apunta a que los ritmos de entrega van a jugar un papel fundamental en el proceso de absorción de estos nuevos espacios.


 


Inversión


 


 


El mercado de inversión en Madrid y Barcelona ha experimentado una importante actividad durante 2006.


 


Pese a que durante el cuarto trimestre la actividad se ha ralentizado ligeramente, algunas operaciones significativas se han cerrado en los últimos tres meses del año.


 


La actividad compradora durante este periodo ha estado sometida a una importante presión ñparticularmente en Madrid- donde la tasa de rentabilidad se ha contraido hasta el 4,1%. El exceso de liquidez y la escasez de “producto prime´´ están potenciando la diversificación del mercado.


 


La actividad de los inversores extranjeros en el último trimestre ha sido más moderada que durante el resto del año. De hecho, tanto en Madrid como en Barcelona, han sido los actores locales los que han acaparado la mayor parte de las operaciones realizadas. Esto sugiere que, teniendo en cuenta la actual escasez de oferta y la fuerte liquidez del mercado, el posicionamiento del inversor resulta clave para competir por el producto.


 


Las perspectivas, para el año próximo, apuntan hacia un ligero repunte de la tasas de rentabilidad a niveles superiores a los alcanzados a finales de 2006. El desplazamiento de una parte de la inversión hacia mercados no inmobiliarios va, posiblemente, a liberar una parte de la actual presión ejercida por la demanda. No obstante, no es de esperar, para los próximos meses, variaciones sustanciales.


 


La dinámica de fusiones y adquisiciones que ha caracterizado al sector durante el último año parece que va a tener una cierta continuidad, al menos, durante la primera mitad de 2007. Esto puede suponer en un futuro a medio plazo -18 meses- la salida al mercado de activos redundantes de las empresas adquiridas.


 


Madrid: El volumen de inversión comercial (oficinas, industrial y retail), durante el último trimestre, superó los 520 M€. Esto ha supuesto un retroceso del 36% con respecto al trimestre anterior en lo que supone la tercera bajada consecutiva del año.


 


No obstante, el volumen acumulado del año refleja la recuperación del mercado con respecto al año anterior, y sitúa el segmento de inversión en oficinas en niveles ligeramente inferiores a los del año 2004.


 


La tendencia general durante el cuarto trimestre, y en general, durante todo el año, ha estado marcada por las grandes operaciones. De hecho, las transacciones superiores a 50 M€ suponen casi una tercera parte de todas las operaciones. La compra por parte de El Corte Inglés de la cartera inmobiliaria de la familia Reyzabal supone algo más del 13% del volumen anual transaccionado.


 


Pese a que en Madrid las operaciones sobre oficinas continúan teniendo un peso importante, se observa una cierta tendencia a la diversificación de activos inmobiliarios. El segmento comercial e industrial está despertando mayor atracción por parte de los inversores. Operaciones como las de Xanadú o Carpetania son buenos ejemplos de ello.


 


En este sentido, además, se observa una menor reticencia a invertir en el extrarradio. Si en 2004, más de la mitad (51%) de las operaciones se localizaron en el centro de la ciudad, en 2006, esta proporción solo alcanza el 39%.


 


Barcelona: durante el último trimestre de 2006, el volumen de inversión ha sido muy moderado. Según nuestras estimaciones, el total contratado no ha superado los 160 M€, lo que supone uno de los registros trimestrales más bajos de los últimos años.


 


El volumen anual de inversión comercial en 2006 supuso más del doble del nivel alcanzado en 2005, y es casi un 10% superior al del 2004.


 


El segmento de oficinas despierta en Barcelona menor interés que en Madrid. En torno a la tercera parte de la inversión inmobiliaria del año (34%) se destinó a esta tipología de activos, en contraste con Madrid, donde estos activos representan las dos terceras partes del mercado (64%). No obstante, durante el último trimestre del año la principal operación ha sido la venta a Caja Madrid del desarrollo empresarial Distrito 38.


 


Hoteles y centros comerciales han acaparado una parte importante del mercado de inversión en 2006 en la Ciudad Condal. Las operaciones sobre el Hotel DíArts o sobre el C.C. Maremagnum o el C.C. Diagonal Mar han sido los principales referentes el año pasado.


 


Barcelona sigue atrayendo al inversor extranjero. La inversión generada por actores foráneos representa algo más de las dos terceras partes del volumen del mercado.


 


 


 

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