Alertas Jurídicas jueves , 28 enero 2021
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Cómo puede un propietario solicitar una reparación de un elemento común a la comunidad?

La Propiedad Horizontal siempre ha sido definida como de propiedad sui generis debido a la confluencia de la propiedad exclusiva sobre unos elementos privativos y la copropiedad sobre elementos comunes.


 


Sabemos que el derecho sobre los elementos privativos queda sometido a un régimen especial de propiedad, debido precisamente a que el objeto sobre el que recae se encuentra ubicado en un edificio sometido a este régimen. Es decir, que nos encontramos ante una serie de límites al derecho de propiedad establecidos legalmente, por razón del objeto sobre el que el derecho recae.


 


Los límites introducidos en el derecho de propiedad van a suponer una merma de las facultades que de forma general se conceden al propietario, por lo cual verá restringidas sus posibilidades de actuación sobre la cosa de su propiedad. También la situación de copropiedad supondrá un respeto de los derechos de los condueños. Por todo esto, los propietarios del régimen de Propiedad Horizontal, han de cumplir una serie de obligaciones.


 


La Propiedad Horizontal siempre ha sido definida como de propiedad sui generis debido a la confluencia de la propiedad exclusiva sobre unos elementos privativos y la copropiedad sobre elementos comunes.


 


Sabemos que el derecho sobre los elementos privativos queda sometido a un régimen especial de propiedad, debido precisamente a que el objeto sobre el que recae se encuentra ubicado en un edificio sometido a este régimen. Es decir, que nos encontramos ante una serie de límites al derecho de propiedad establecidos legalmente, por razón del objeto sobre el que el derecho recae.


 


Los límites introducidos en el derecho de propiedad van a suponer una merma de las facultades que de forma general se conceden al propietario, por lo cual verá restringidas sus posibilidades de actuación sobre la cosa de su propiedad. También la situación de copropiedad supondrá un respeto de los derechos de los condueños. Por todo esto, los propietarios del régimen de Propiedad


Horizontal, han de cumplir una serie de obligaciones.


 


Como norma general el propietario de un inmueble de viviendas, sabemos que debe consentir en su piso o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble, permitiendo la entrada en el mismo para dar solución a los problemas que se hayan podido crear. Así mismo, respetará los servicios  comunes y las instalaciones generales


 


No se puede realizar en el inmueble alteración alguna, y si se advierte la necesidad de hacer reparaciones urgentes se tendrá que comunicar al administrador sin más dilaciones


 


Cada propietario tiene  la facultad de realizar las modificaciones de los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios dentro de su piso o local, pero para ello ha de cumplir con una serie de obligaciones. La mayoría de ellas son de contenido negativo, que podrían resumirse en no alterar y no dañar aquellos elementos que siendo comunes se encuentran en su parte privativa.


 


Pero también existe una obligación de contenido positivo: dar cuenta de tales obras a quien represente a la comunidad.


 


Se distinguen también otras dos obligaciones:


– No realizar en los elementos comunes alteración alguna.


– Comunicar sin dilación la necesidad de reparaciones urgentes al administrador.


 


Conocido es que también se permite el establecimiento, para cada Comunidad, de unas normas específicas para regular el ejercicio del derecho de propiedad en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos, locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones.


 


La obligación de respetar las instalaciones comunes no es sino una consecuencia de la cotitularidad. Los elementos comunes son propiedad de todos y por tanto están al servicio de todos. Respetar los elementos comunes supone un respeto al derecho ajeno, en este caso, un respeto al derecho del resto de los cotitulares.


 


El respeto se manifestará principalmente en un uso correcto de los elementos comunes utilizándolos conforme a su destino y evitando que se causen daños en ellos.


 


Esta obligación persiste aun cuando las instalaciones comunes se encuentren situadas dentro del piso o local y tanto si su uso es común como si es privativo.


 


Como hemos indicado, el respeto a las instalaciones comunes es consecuencia de la titularidad, y por tanto todos y cada uno de los copropietarios han de hacer un uso correcto de las mismas.


 


Por tanto y en el supuesto de arrendamiento de piso o local, si ha existido un mal uso de los elementos comunes o se han realizado en ellos obras inconsentidas, será responsable el propietario, a pesar de que hayan sido llevadas a cabo por otra persona, siempre claro está que se trate de alguna de las personas por las que deba responder.


 


Como un ejemplo de instalaciones comunes destinadas a un uso común se puede hablar de la red de distribución de agua o de las bajantes de aguas residuales. El respeto a estas instalaciones no sólo consistirá en no causar su deterioro, sino también en no realizar modificaciones dentro del elemento privativo que impidan el acceso a su vigilancia y reparación.


 


Puede ser que el elemento común lo sea de un servicio que no es de uso común, sino utilizado únicamente por algunos de los copropietarios. Los propietarios que no utilizan el servicio deben igualmente respeto a estas instalaciones.


 


Para saber cómo actuar en estas ocasiones incluimos dos modelos referidos al mantenimiento de los elementos comunes de la propiedad. El primero de ellos se refiere a la comunicación que hace uno de los propietarios al Presidente de la comunidad para que se realicen las reparaciones necesarias en una instalación común (caldera, ascensor, terraza interior´´) por observar en ellos su mal funcionamiento.


 


El segundo es la situación contraria. Una comunicación por parte de la comunidad hacia un propietario para que mantenga el buen estado de los elementos comunes de la propiedad.


 


Se trata de dos documentos muy sencillo que, aunque parezcan superfluos son fundamentales a la hora de establecer el funcionamiento interno de la comunidad y las buenas relaciones vecinales.  ( ver más en pdf adjunto)


 


 

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