Alertas Jurídicas miércoles , 20 enero 2021
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Cómo calcular la ganancia de patrimonio en el IRPF derivada de la transmisión de un bien inmueble?

 


El presente trabajo describe cómo se determina el importe a pagar en el IRPF como consecuencia de la transmisión de un bien inmueble a partir del 1 de enero de 2007 momento en que entró en vigor la nueva Ley de IRPF. Se incluye un ejemplo adaptado a la nueva Ley de IRPF.


 

  • Cuantificación de las ganancias y pérdidas de patrimonio:

  •  


    La determinación del importe de la ganancia o pérdida de patrimonio se basa en la comparación entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del bien inmueble del que se trate.


     


    Existen unas reglas generales de valoración y unas reglas especiales de valoración de las ganancias y pérdidas de patrimonio. A continuación, se detallan las reglas generales de cuantificación de las ganancias y pérdidas de patrimonio.


     


     

     


     


     


     


     


     


     


    Transmisiones onerosas (ej. venta del bien inmueble, permuta, aportación a una sociedad)

    Valor de transmisión ñ Valor de adquisición


     


    Valor de transmisión = importe real por el cual se ha efectuado la transmisión siempre que no sea inferior al valor de mercado.


    Si el importe real es inferior al valor de mercado, se empleará el valor de mercado.


    –         Gastos (ej. honorarios por mediación, honorarios de abogados, peritajes)


    –         Tributos (ej. Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)


     


    Valor de adquisición = Importe real satisfecho por la adquisición onerosa


    Si el bien se ha adquirido de forma lucrativa (ej. herencia, donación), el valor de adquisición es el valor declarado por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones


    + Coste de inversiones y mejoras


    + Gastos y tributos (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Impuesto sobre el Valor Añadido, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Impuesto sobre la Plusvalía Municipal)


    –         Amortización mínima fiscalmente deducible con independencia de que se haya practicado o no (en el caso de que los bienes transmitidos hayan estado afectos a actividades económicas o arrendados)


     


    Si la transmisión afecta a un bien inmueble, estos valores se actualizan de acuerdo con los coeficientes correctores de actualización aprobados cada año en los Presupuestos Generales del Estado


     

     


     


     


     


     


    Transmisiones lucrativas (ej. donación del bien inmueble)


     


    En la sucesión nunca se produce la tributación para el causante por ganancia de patrimonio


     


     

    Valor de transmisión ñ Valor de adquisición


     


    Valor de transmisión = Valor declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por el causahabiente o donatario


    –         Gastos (ej. honorarios de abogados, peritajes)


    –         Tributos


     


    Valor de adquisición = Importe real satisfecho por la adquisición onerosa


    Si el bien se ha adquirido de forma lucrativa, el valor de adquisición es el valor declarado por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones


    + Coste de inversiones y mejoras


    + Gastos y tributos (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Impuesto sobre el Valor Añadido, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Impuesto sobre la Plusvalía Municipal)


    –         Amortización mínima fiscalmente deducible con independencia de que se haya practicado o no (en el caso de que hayan estado afectos a actividades económicas o arrendados)


     


    Si la transmisión afecta a un bien inmueble, estos valores se actualizan de acuerdo con los coeficientes correctores de actualización aprobados cada año en los Presupuestos Generales del Estado


     


     


    -˜        Reglas especiales:


     

     


    Incorporaciones de bienes y derechos al patrimonio del contribuyente sin que se produzca una transmisión de  patrimonio


     


    (ej. supuestos de accesión, usucapión)


     

     


     


    El valor del mercado del bien o el derecho

     


    En la permuta de bienes o derechos


     


     


     


     

     


    Para determinar el valor de adquisición se emplea el mayor de los valores siguientes:


    Valor de mercado del bien o derecho entregado o valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio


     


    –         Valor de adquisición del bien


     

     


    En el traspaso (para el arrendatario)

     


    Importe que le corresponde al cedente ñ Precio de adquisición


     


     

     


    Ganancias patrimoniales no justificadas


     


     

     


    Cuando se den las circunstancias siguientes:


    a)       Presencia de bienes o derechos cuya tenencia, declaración o adquisición no se corresponda con la renta o patrimonio declarados por el contribuyente.


    b)       Inclusión de deudas inexistentes en cualquier declaración anterior del IRPF o del Impuesto sobre el Patrimonio


     


    Nacerá la presunción iuris tantum de que existen unas ganancias de patrimonio que se incluyen en la base liquidable general del bien del período en el que aparezca el bien, el derecho o desaparezca la deuda.


     


    El contribuyente puede romper la presunción iuris tantum demostrando:


    a)     Que el bien o el derecho ha sido declarado y que la imputación de la renta que se ha efectuado es correcta.


    b)     Que el bien o el derecho no ha sido declarado pero se trata de un bien o un derecho adquirido en una fecha anterior al del período de prescripción o que los bienes se han adquirido con rentas ocultadas en períodos impositivos que todavía no han prescrito.


     


     


    Coeficientes de actualización aplicables para las transmisiones efectuadas en 2006:


     

    Año de adquisición

    Coeficiente

    1994 y anteriores

    1,1924

    1995

    1,2597

    1996

    1,2167

    1997

    1,1924

    1998

    1,1692

    1999

    1,1482

    2000

    1,1261

    2001

    1,1041

    2002

    1,0824

    2003

    1,0612

    2004

    1,0404

    2005

    1,020

    2006

    1,000


     


    No obstante, cuando las inversiones se hubieran efectuado el 31 de diciembre de 1994, será de aplicación el coeficiente 1,2350.


     


    Coeficientes de actualización aplicables para las transmisiones efectuadas en 2007:


     

    Año de adquisición

    Coeficiente

    1994 y anteriores

    1,2162

    1995

    1,2849

    1996

    1,2410

    1997

    1,2162

    1998

    1,1926

    1999

    1,1712

    2000

    1,1486

    2001

    1,1261

    2002

    1,1040

    2003

    1,0824

    2004

    1,0612

    2005

    1,0404

    2006

    1,0200

    2007

    1,0000


    No obstante, cuando las inversiones se hubieran efectuado el 31 de diciembre de 1994, será de aplicación el coeficiente 1,2350.


     

  • Tipos de gravamen aplicables

  •  


    A las transmisiones que tengan lugar durante el año 2006:


    • Se aplicará el tipo fijo del 15 por ciento si ha transcurrido más de un año desde la adquisición del bien inmueble que luego se transmite.
    • Si ha transcurrido menos de un año entre el momento de la adquisición y el momento de la transmisión del bien inmueble o se trata de ganancias de patrimonio derivadas de la incorporación de bienes al patrimonio (ej. accesión, usucapión) o de ganancias de patrimonio no justificadas, se incluirá la ganancia de patrimonio en la parte general de la base imponible (junto con las rentas del trabajo, de actividades económicas, dividendos o intereses) y se aplicará la tarifa progresiva de gravamen que va del 15 al 45 por ciento.

     


    A las transmisiones que tengan lugar durante el año 2007:



    • Se aplicará el tipo fijo del 18 por ciento cualquiera que sea el plazo de tiempo que transcurra entre el momento de la adquisición y el momento de la transmisión del bien inmueble.

     



    • Como excepción, las ganancias de patrimonio derivadas de la incorporación de bienes al patrimonio (ej. accesión, usucapión) o ganancias de patrimonio no justificadas se incluirá en la parte general de la base imponible y se aplicará la tarifa progresiva de gravamen que va del 23 al 43 por ciento.

     

  • Reducción en la ganancia de patrimonio:

  •  


    Se aplican las siguientes reglas en relación al cálculo de las ganancias patrimoniales derivadas de elementos patrimoniales adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 1994.


     


    Se exige el cumplimiento de las dos condiciones siguientes:


     


    a)      Los elementos que se transmiten han de ser elementos patrimoniales adquiridos con anterioridad a 31 de diciembre de 1994.


    b)      Estos elementos patrimoniales no pueden estar afectos a actividades económicas. Se considerarán elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas aquellos en los que la desafectación de estas actividades se haya producido con más de tres años de antelación a la fecha de transmisión.


     


    En el caso general, se crea la ficción jurídica por la cual las ganancias de patrimonio se han generado de forma lineal en el tiempo.


     


    Es decir que la ganancia se ha producido proporcionalmente al transcurso del tiempo entre el momento de la adquisición del bien y el de la transmisión del mismo.


     


    De esta forma, una vez se ha producido la transmisión se puede determinar qué parte de la ganancia se ha generado antes del 20 de enero de 2006 y qué parte de la ganancia se ha generado con posterioridad a dicha fecha.


     


    –         La parte de la ganancia de patrimonio generada con anterioridad al 20 de enero de 2006 se reducirá de la siguiente manera:


     


    –         Se tomará como período de permanencia en el patrimonio del sujeto pasivo el número de años que medie entre la fecha de adquisición del elemento y el 31 de diciembre de 1994, redondeado por exceso.


     


    Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se tomará como período de permanencia de éstas en el patrimonio del sujeto pasivo el número de años que medie entre la fecha en que se hubiesen realizado y el 31 de diciembre de 1994, redondeado por exceso.


     


    Cuando los elementos patrimoniales transmitidos fuesen bienes inmuebles, derechos sobre los mismos o valores de las entidades comprendidas en el artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores, con excepción de las acciones o participaciones representativas del capital social o patrimonio de las Sociedades o Fondos de Inversión Inmobiliaria, la ganancia patrimonial se reducirá en un 11,11% por cada año de permanencia. Si el período de permanencia fuera superior a ocho años, no quedará sujeta a gravamen la parte de la ganancia de patrimonio generadas hasta el 20 de enero de 2006.


     


    –         La parte de la ganancia de patrimonio generada desde el 20 de enero de 2006, no se beneficiará de ninguna reducción.


     


    El tipo de gravamen aplicable sobre la ganancia de patrimonio será del 15 por ciento para las transmisiones que se efectúen en 2006 y del 18 por ciento para las transmisiones que se efectúen en 2007.


     

    !Importante!


    Los bienes patrimoniales afectos a actividades económicas no podrán beneficiarse de los coeficientes reductores de la ganancia de patrimonio.


     


    Para que se produzca la desafectación, es necesario que hayan transcurrido, al menos, tres años desde el momento en que se ha producido la desafectación y el momento de la transmisión de los bienes que estuvieron afectados.


     


     


    4. Ejemplo:


     


     

    Cálculo de la cuota derivada de la venta de las fincas:


     


    Valor de transmisión = 3.366.000 euros


    (la transmisión se produjo el 20 de julio de 2006)


     


    Valor de adquisición = 57.096 euros


    Se entiende que la adquisición de la titularidad de las fincas se produjo en el momento de la defunción de su tía el 3 de diciembre de 1991


     


    Valor de adquisición actualizado = Valor de adquisición x 1,1924


    Valor de adquisición actualizado = 68.081,27


     


    Ganancia de patrimonio = Valor de transmisión ñ Valor de adquisición actualizado


    Ganancia de patrimonio = 3.366.000 ñ 68.081,27 = 3.297.819,70


     


    La ganancia de patrimonio se ha generado desde el día 3 de diciembre de 1991 al 20 de julio de 2006. Ello supone 5.351 días. Ello supone que se genera una ganancia de patrimonio de 616,30 euros por día.


     


    Entre los días 3 de diciembre de 1991 y 19 de enero de 2006 han transcurrido 5161 días, a los que corresponde una ganancia de patrimonio de 3.180.724,3 euros.


     


    Esta ganancia de patrimonio se puede reducir un 11,11% por cada año transcurrido desde la adquisición hasta el 31 de diciembre de 1994 contado por exceso. Por lo tanto, han transcurrido 4 años, y el coeficiente reductor asciende al 44,44%.


     


    Ganancia de patrimonio reducida = Ganancia de patrimonio ñ reducción prevista


    Ganancia de patrimonio reducida = 3.297.819,70 ñ (44,44% x 3.180.724,3)


    Ganancia de patrimonio reducida = 3.297.819,70 ñ 1.413.513,88


    Ganancia de patrimonio reducida =  1.884.305,82


     


    A este importe, se le aplica el tipo de gravamen del 15%, del que resulta una cuota a satisfacer de 282.645,87 euros


     


    Entre los días 20 de enero y 20 de julio han transcurrido 183 días, y se ha generado una ganancia de patrimonio de 112.782,9 euros (616,30 x 183). A esta parte de la ganancia se le aplica el tipo de gravamen del 15% y el resultado es de una cuota a satisfacer de 16.917,44 euros.


     


    La cuota total a pagar asciende a 299.563,31 euros (282.645,87 euros + 16.917,44 euros)


     


     

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