Alertas Jurídicas miércoles , 27 enero 2021
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¿Puede un contrato de arrendamiento de local de negocio tener hoy una cláusula de prorroga forzosa?

La disposición transitoria primera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos regula el régimen jurídico que resulta de aplicación a los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 9 de Mayo de 1985,  fecha  de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de Abril. Se trata de la norma en virtud de la cual se suprimió la obligatoriedad de quedar sujeto al régimen de prórroga forzosa para todos aquellos contratos celebrados conforme a la Ley Arrendaticia, al que por imperativo legal, quedaban sometidos todos los celebrados hasta ese momento.


 


La aprobación del Decreto-Ley constituyó un importante revulsivo en el mercado inmobiliario y suponía un cambio radical en el planteamiento de las relaciones entre arrendador y arrendatario al dejarles libres en la fijación del término contractual. El régimen de prórroga forzosa previsto en el artículo 57 seguía vigente, sin embargo, el principio de la autonomía voluntad aplicable a partir de ese momento, permitía a las partes escoger libremente el régimen legal al que querían quedar sujetos.


 


Los contratos a los que nos estamos refiriendo, a tenor de la disposición transitoria de la actual Ley, les será de aplicación la Ley de 1964 y, su plazo de duración, vendrá determinado por lo que las partes hubieran libremente convenido en el momento de su celebración, Así, si hubiesen optado por la prórroga forzosa quedarán sujetos a ella hasta su extinción y, si hubiesen optado por un plazo determinado, deberán ceñirse en su cumplimiento a toda su extensión.


 


A priori, la simplicidad del planteamiento no debiera albergar duda alguna ya que la norma de aplicación se determina en función de la fecha de celebración del contrato. Sin embargo, en la práctica como suele suceder, se dan situaciones contractuales que no pueden ser resueltas tan fácilmente y sobre las que el legislador muy probablemente ni tan siquiera reflexionó.


 


Dentro de la problemática que se suscita nos vamos a centrar en aquellos supuestos en los que la relación arrendaticia se inició antes de la supresión de la prórroga forzosa, es decir antes del 9 de Mayo de 1985 y, durante la vigencia del Real Decreto-Ley, las partes contratantes renovaron el contrato originario. ¿La modificación sufrida por el contrato supone su total extinción o, por el contrario, produce solo la extinción de aquellas cláusulas a las que alcance la variación contractual introducida?.


 


Las consecuencias jurídicas que se derivarán de seguir un razonamiento u otro, comportarán efectos claramente beneficiosos para una de las partes contratantes en perjuicio de la otra, quebrando, como más adelante se verá,  el verdadero espíritu que impulsó la reforma en materia arrendaticia, que no era otra que conseguir el equilibrio inter-partes. Resulta por ello de vital importancia la calificación jurídica, ¿Estamos ante una novación con efectos extintivos o meramente modificativos?


 


La novación extintiva supone para sus defensores, el nacimiento de una nueva realidad contractual fruto de la variación experimentada, sin considerar ni valorar si los elementos contractuales afectados vienen referidos a cuestiones de carácter sustancial o simplemente accesorio.


 


 Así conceptualizada, entraña la extinción del contrato en su totalidad y da lugar a la formación de uno nuevo; se trata de una nueva relación jurídica, autónoma e independiente de la anterior en toda su extensión.


 


La variación, implica la desaparición del contrato originario sin que resulte posible predicar su subsistencia ni tan siquiera respecto de aquellos extremos que no hayan sido alcanzados por la misma. A sensu contrario en la novación modificativa, el contrato originario perdurará en todos aquellos extremos que no hayan sido expresamente reformados o no entren en colisión con ellos. El contrato inicial pervive y continúa, únicamente quedan afectadas de extinción aquellas cláusulas o pactos que hayan sido expresamente sustituidos o cambiados.


 


Ante esta divergencia jurídica, si la o las modificaciones han venido referidas a cuestiones que nada tienen que ver con el régimen jurídico de la prórroga forzosa y estimamos que la novación tiene carácter extintivo, a estos contratos les será de aplicación la disposición adicional primera de tal forma que, a pesar de que la prórroga se pactó antes del 9 de Mayo de 1985, a los fines aquí tratados deviene pactada con posterioridad a esa fecha, tomando por ello en consideración la fecha de la modificación y no la del inicio de la relación contractual.


 


Si adoptamos el criterio de la novación modificativa, a estos contratos les será de aplicación la disposición adicional tercera que establece criterios para limitar en el tiempo la duración de los contratos vigentes a su entrada en vigor y reintroducir el concepto de la temporalidad que  en virtud de la prórroga forzosa había quedado eliminado para el arrendador, salvo que el contrato en cuestión se viera afectado por circunstancias que permitía ponerle fin.


Las consecuencias económicas especialmente en materia de locales de negocio son evidentes, el arrendador puede tener ante sí un contrato al que podrá  poner o no fin en función del comportamiento que tuvo después del 9 de Mayo de 1985, es decir casi 10 años antes de  la entrada en vigor de la actual Ley.


 


Ciertamente las secuelas que se derivan de considerar la figura de la novación de una u otra forma, tienen en muchos supuestos un alto contenido económico para las partes, la extintiva beneficiará al arrendatario y la modificativa al arrendador.


 


Así pues, las variaciones introducidas en el contrato después del 9 de Mayo de 1985 que no afecten a la duración y se consideren extintivas de la totalidad del contrato devienen gravosas para un arrendador que no podía en modo alguno prever el contenido de la reforma arrendaticia. Exceso de carga hacia una de las partes y en consecuencia desequilibrio en el trato recibido de la vigente Ley con respecto a una situación que debiera permitir la introducción de matices en la discusión jurídica mantenida en el plano teórico; los efectos prácticos son evidentes y su incidencia en el mercado arrendaticio indiscutible.


 


La jurisprudencia ha tenido oportunidad de pronunciarse al respecto con suerte dispar para los interesados, pero nos parece fundamental tener en consideración dentro de la discusión si la novación afectó a la duración del contrato, por ello hemos escogido dos sentencias que se decantan por darle a la novación producida el carácter de modificativa.


 


Poder aplicar la disposición adicional tercera de la Ley de 1994 a los contratos de local de negocio modificados después del 9 de Mayo de 1985 que arrastran el régimen de prórroga forzosa concertado antes de esa fecha, puede significar fijar un término  o quedar sujeto a ella, con el consiguiente desequilibrio entre los contratantes que la Ley pretende corregir tal como invoca en su exposición de motivos.

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