Alertas Jurídicas lunes , 25 enero 2021
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¿Está obligado un local o vivienda a ceder parte de su superficie para que la comunidad pueda instalar un ascensor?

De sobra es conocida la problemática surgida dentro de las Comunidades de Propietarios relativa al uso, mantenimiento, rehabilitación e instalación de un ascensor, respecto a cada uno de los departamentos que integran un edificio.


 


Son numerosas las cuestiones a las que la normativa no ha dado respuesta concreta y han tenido que ser nuestros Juzgados y Tribunales los que han venido construyendo las correspondientes soluciones demandadas. No obstante, no ha sido la respuesta de nuestros Tribunales siempre pacífica e inalterable, ya que las circunstancias de cada caso y el cambio constante de nuestra sociedad, han requerido una revisión continúa de los postulados en dicha materia, fruto del expresado trabajo, la Ley 8/1999 de reforma de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal da respuesta, en parte, a dicha cuestiones.


 


Las cuestiones que surgen se pueden agrupar en tres tipos distintos de problemas, en primer lugar respecto a las mayorías requeridas para la adopción de acuerdos relativos a la instalación o cambio de ascensor. En segundo lugar, los gastos extraordinarios y ordinarios, referentes a la instalación y mantenimiento del ascensor, y en concreto si aquellos departamentos situados en la planta baja ñsean viviendas o locales- que no hacen uso del mismo, deben contribuir o no con éstos. Y finalmente, la discusión que se suscita cuando es necesario disponer de superficie de uno de los departamentos para poder llevar a cabo la instalación de un ascensor y si viene obligado a cederlo.


 


Es menester principiar que los supuestos enunciados pueden haber sido previstos expresamente en los Estatutos de la Comunidad de Vecinos, que si están debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad correspondiente, se convierten en norma imperativa, “erga omnes´´, que obliga a todos y cada uno de los propietarios y por lo tanto, no habrá discusión alguna, ya que la norma estatutaria es de obligado cumplimiento y por lo tanto, su solución, es la que debe adoptarse mientras no se proceda a modificar la misma, circunstancia que requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios por ser título constitutivo.


 


Es decir, la problemática surge ante la falta de previsión, habitual, en el redactado de los Estatutos que han de gobernar la Comunidad de Propietarios.


 


Como se ha anticipado, la solución a la cuestiones surgidas se viene efectuando por nuestros Tribunales desarrollando la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que la doctrina que se está construyendo parte de las circunstancias concretas de cada caso, velando por la protección de un concepto de habitabilidad cada vez más amplio, así como el interés por la superación de barreras arquitectónicas.


 


En cuanto al quórum o mayoría requerida para la adopción de un acuerdo válido para instalar un ascensor en un edificio, es necesario principiar que son varios artículos los que se vienen alegando, en función del interés en juego, no obstante, nuestros Tribunales se muestran unánimes al aceptar únicamente dos de éstas, la previstas en el artículos 17.1 y desestimar la del artículo 17.2, ambos de la Ley de Propiedad Horizontal (Texto refundido de la Ley 49/1960, de 23 de julio, modificada por la Ley 8/1999 de 6 de abril).


 


En este sentido, la Ley de Propiedad Horizontal prevé como excepción a la regla de la unanimidad en la adopción de acuerdos, que cuando la materia sobre la que versen venga referida al establecimiento o supresión de los servicios de ascensor se requerirá únicamente el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, es decir el 60% (art. 17.1 Ley Propiedad Horizontal).


 


Por lo tanto, esta es la regla general que debe aplicarse; así la decisión de instalar un ascensor, requiere de la aprobación por el 60% de los propietarios.


 


En este punto parece oportuno precisar que para el cómputo de voto si la asamblea, como es habitual se convoca en primera convocatoria avisando de la segunda convocatoria media hora más tarde, para poder celebrarla y alcanzar acuerdos con la mayoría de asistentes, el cómputo de votos se realiza, efectivamente según se manifiesten los asistentes, respecto a los ausentes de manera tácita, por lo que habiendo estado convocados legalmente su silencio se entenderá como una aceptación tácita de la mayoría.


 


Resulta necesario añadir que la expresada mayoría es la requerida tanto para la aprobación de la instalación como para las obras necesarias para su ejecución, y por lo tanto a pesar de requerirse obras de construcción que modifican el edificio (que suponen una modificación del título constitutivo), su decisión no requiere de la unanimidad sino que será suficiente la mayoría expuesta.


 


La citada norma general, se ve atemperada en caso de que viniera solicitado por un incapacitado justificándose la supresión de barreras arquitectónicas, siendo necesario recordar que a los ancianos se les equipara respecto a este privilegio, a partir de los 70 años, en este caso el voto de la mayoría simple sería suficiente.


 


Como anticipábamos esta norma recoge la solución que venían dictando nuestros Juzgados y Tribunales.


 


Como ejemplo de la voluntad legislativa de atemperar las mayorías requeridas en la toma de decisiones de las Comunidades de Propietarios y favorecer la instalación de ascensores, nos encontramos con la reciente normativa catalana, la Ley 5/2006, de 10 de mayo, que aprueba el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, en la que se establece un régimen de mayoría simple, para la ejecución de obras y establecimiento de servicios que tengan por finalidad suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores.


 


Una vez clarificado las mayorías necesarias para la adopción del acuerdo válido e inmediatamente vinculante de la Comunidad de Propietarios referente a la instalación del referido servicio ya sea nuevo o por tratarse de una rehabilitación del existente, conviene exponer cómo afecta a los propietarios en cuanto a las obligaciones de pago. En este sentido, es conveniente distinguir la contribución al elevado gasto extraordinario de la instalación o rehabilitación del ascensor, de la contribución al gasto ordinario ocasionado por el mantenimiento y ligado intrínsecamente con el uso del aparato elevador.


 


Ha sido esta una causa de abundantes litigios, por cuanto el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el artículo 17 de la misma norma, permite en caso de instalación de servicios o mejoras no necesarios, que los propietarios que no voten favorablemente no se vean afectados por los gastos generados por dicho servicio, siempre y cuando no hagan uso del mismo, pero permitiéndoles adherirse con posterioridad al uso del referido y en este caso, a la contribución de los gastos que éste genere.  Dicha alegación recurrente en nuestros Tribunales viene sistemáticamente siendo desestimada, ya que difícilmente se suele justificar la instalación de un ascensor como una mejora,  y suele acreditarse tanto desde una perspectiva económico social de habitabilidad, como un servicio necesario y por lo tanto, es la consideración de servicio necesario la que excluye la aplicación de dicho régimen y nos remite al régimen general previsto en el artículo 17.1 que, en relación con el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, determina la obligatoriedad de todos los copropietarios a contribuir con los gastos generados por su instalación.


 


Respecto a los gastos generados por el mantenimiento que ocasiona la instalación de dicho aparato, la Jurisprudencia no es pacífica, y a pesar de aplicar unánimemente la obligatoriedad de contribuir con los gastos de instalación respecto de todos los departamentos, oscila en cuanto a la repercusión de los gastos de mantenimiento respecto a los departamentos que no van hacer uso de dicho elemento o servicio, en muchas ocasiones debido a que ni siquiera tienen acceso al inmueble. En estos casos hay numerosas resoluciones que consideran razonable y justo que los departamentos que no van hacer uso del ascensor colaboren con los gastos de instalación pero no con los de mantenimiento. En este sentido se expresa la Audiencia Provincial de Barcelona en sentencia de 5 de abril de 2004, la Audiencia Provincial de Burgos en Sentencia de 26 de Julio de 2002 y de manera análoga la Audiencia Provincial de Guadalajara en Sentencia de 22 de enero de 2003.


 


En este sentido, es preciso añadir, que en caso de existir la previsión estatutaria que exonere a determinados departamentos, en relación a su contribución a los gastos de mantenimiento del ascensor, la misma tendrá continuidad pero no se extenderá a los gastos generados por la rehabilitación o instalación ex novo, por cuanto al no venir prevista estatutariamente la interpretación debe ser restrictiva y por lo tanto, se aplicará la norma general que se viene describiendo.


 


No obstante, no hay una unanimidad y serán las circunstancias de cada caso, cómo se expongan y cómo se prueben las que determinarán el fallo favorable del Juzgado.


 


 


En cuanto a la problemática relativa a la cesión o ocupación de superficie, la instalación de un aparato elevador viene acompañada, en no pocas ocasiones, de la necesidad de afectar y ocupar en mayor o menor medida elementos privativos. Al respeto es menester recordar que la problemática surge únicamente cuando se afecta un elemento cuya titularidad o uso sea privativo, no cuando es un elemento común, a pesar de que se venga favoreciendo un único propietario, por lo que en primer lugar habrá de acreditarse  la titularidad privativa de la propiedad o del uso del elemento afectado.


 


Acreditada la necesidad de ocupar parte de la superficie de uno los departamentos titularidad de un de los copropietarios, únicamente podrá la Comunidad de Propietarios ocupar dicho elemento, en base al artículo 9.1.c de la Ley de Propiedad, estableciendo una servidumbre a favor del interés general, siempre que no suponga un menoscabo del elemento de manera que lo haga inútil o inservible para su propietario. Es decir, el copropietario viene obligado a consentir la ocupación mientras sea compatible con su uso, ya que en caso de resultar incompatible con su aprovechamiento, en este caso ineludiblemente se requerirá el consentimiento expreso del propietario afectado. Y en ambos casos la correspondiente indemnización.


 


Por lo tanto, deberá atenderse a cómo afecta la ocupación o cesión interesada, en la instalación proyectada, justificando convenientemente, por razones técnicas y arquitectónicas, que la expresada medida o solución es del todo necesaria. No habrá problemas en situaciones en las que se requiere únicamente el paso de cables o elementos que no desmerecen el uso de dicho espacio cuando se requiere de poco espacio, en los que el copropietario resulta obligado a soportarlos.


 


Es decir, dependerá del espacio que se ocupe y cómo afecta al uso privativo que se venía disfrutando, y será necesario que la solución venga amparada técnicamente, justificando la inexistencia o imposibilidad de adoptar otra solución.


 


Por último, es menester recordar que los propietarios que no estén conformes con la adopción del acuerdo previsto, deben obligatoriamente, si quieren que no se lleve a cabo, impugnarlo judicialmente en un plazo de 3 meses,  o un año si es por entender que atenta contra ley o estatutos, siempre y cuando se esté al corriente de pago (artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal).


 


En conclusión, mediante la adopción de una acuerdo de mayoría cualificada (60% de los Propietarios), la Comunidad puede acordar válidamente la instalación de un ascensor o su rehabilitación, viniendo obligado todos los propietarios a contribuir con los gastos generados por su instalación, y en ocasiones a permitir que se use o ocupe parte de su superficie.


 


Todo ello debido a que en la actualidad se considera que el ascensor, es un elemento de habitabilidad y por lo tanto razones de: interés social, mejora calidad de vida, novedad tecnológica, justifican la flexibilidad y la voluntad de facilitar que los edificios vayan incorporando servicios que en el desarrollo de nuestra sociedad devienen necesarios y acaban integrando el concepto e habitabilidad. Evitando así que un propietario arbitrariamente mediante su voto negativo pueda impedir la adopción de acuerdos necesarios por las razones expuestas, máxime cuando va beneficiarse del aumento de valor que experimenta automáticamente la finca al beneficiarse de dicho servicio.


 


 

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